ΠΕ ΣΤΕ 17/2025 [Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης]

– Δημοσιεύθηκε από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ το Πρακτικό Επεξεργασίας : «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης».

Βασικές σκέψεις

1. Με το υπό επεξεργασία σχέδιο προεδρικού διατάγματος επιχειρείται ο καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και ο καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης.
2. Mε το προεκτεθέν περιεχόμενο το σχέδιο, προτεινόμενο από τον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαο Ταγαρά, η αρμοδιότητα του οποίου στηρίζεται στην 74103/5569/2023 κοινή απόφαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄ 4408/8.7.2023), ευρίσκει κατ’ αρχήν έρεισμα στη διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020 (Α΄245) , όπως ισχύει και η οποία αναφέρεται στο προοίμιό του. Ειδικότερα δε, όπως προκύπτει από τον συνδυασμό των διατάξεων των παρ. 1 και 2 του εν λόγω άρθρου 12, κατά την έννοια της εξουσιοδοτικής διάταξης είναι δυνατόν με το παρόν διάταγμα να καθορίζονται, εκτός από τα προαναφερθέντα ρητά αναφερόμενα ζητήματα (κριτήρια, τρόπος και διαδικασία οριοθέτησης, καθώς και χρήσεις γης και γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης), και κατηγορίες οικισμών, που αποτελούν προϋπόθεση για τον καθορισμό όρων δόμησης κατά περίπτωση. Επίσης, η εξουσιοδοτική διάταξη αφορά και σε οικισμούς οι οποίοι έχουν χαρακτηρισθεί ως παραδοσιακοί (ΠΕ 74/2024).
3. Όπως παγίως γίνεται δεκτό, η κατά το άρθρο 95 παρ. 1 περ. δ΄ του Συντάγματος και τα άρθρα 15 και 16 του π.δ. 18/1989 (Α΄ 8) γνωμοδοτική αρμοδιότητα του Συμβουλίου της Επικρατείας ασκείται άπαξ. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται νέα επεξεργασία σχεδίου, το περιεχόμενο του οποίου είναι όμοιο με αυτό τυχόντος ήδη επεξεργασίας, εφόσον μεταβληθούν οι κανόνες κατανομής της αρμοδιότητας στους οποίους στηρίχθηκε η πρόταση του σχεδίου κατά την αρχική επεξεργασία, ή αν, σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της Διοίκησης, από τη φύση και τις συνέπειες ορισμένων ρυθμίσεων που προτείνονται με το σχέδιο ανακύπτει ζήτημα συνυπογραφής του και από άλλο Υπουργό, Αναπληρωτή Υπουργό ή Υφυπουργό, στις περιπτώσεις δε αυτές σε επεξεργασία υπόκειται το σχέδιο μόνον ως προς το ζήτημα της αρμοδιότητας πρότασης του σχεδίου (Π.Ε. 3/2011 5μ., 5/2011, 38/2011, 75/2011 κ.ά.). Εξάλλου, νέα επεξεργασία σχεδίου επιτρέπεται και ως προς τυχόν νέες διατάξεις, με τις οποίες συμπληρώνεται ή τροποποιείται το αρχικό σχέδιο χωρίς οι σχετικές ρυθμίσεις να συνδέονται με παρατηρήσεις του προηγούμενου πρακτικού επεξεργασίας, καθώς και ως προς εκείνες που τίθενται σε συμμόρφωση προς παρατηρήσεις του πρακτικού, οι οποίες κατέλειπαν στη Διοίκηση πεδίο εξ υπαρχής άσκησης της κανονιστικής της εξουσίας. Δεν υπόκεινται, αντιθέτως, σε επεξεργασία οι διατάξεις, οι οποίες είχαν περιληφθεί στο αρχικό σχέδιο και επαναλαμβάνονται αυτούσιες και οι οποίες, ως εκ τούτου, έτυχαν επεξεργασίας, καθώς και εκείνες που τίθενται σε συμμόρφωση προς παρατηρήσεις, οι οποίες περιέχονται στο πρακτικό επεξεργασίας και με τις οποίες προσδιορίζονται κατά συγκεκριμένο τρόπο οι μεταβολές, τις οποίες όφειλε να επιφέρει η Διοίκηση στο σχέδιο (Π.Ε. 1/2024, 83/2022, 111/2017, 41/2016, 306/2014, 92/2011, 218/2010, 305/2004 κ.ά.).
4. Το υπό επεξεργασία σχέδιο προτείνεται σε συνέχεια του πρακτικού επεξεργασίας 74/2024 επί σχεδίου διατάγματος που είχε το ίδιο αντικείμενο με το παρόν σχέδιο. Ειδικότερα, με το εν λόγω ΠΕ το αρχικό σχέδιο διατάγματος κρίθηκε νόμιμο με παρατηρήσεις. Όπως προκύπτει, δε, από την με ημερομηνία 16.12.2024 αιτιολογική έκθεση που συνοδεύει το παρόν σχέδιο, αυτό επανυποβάλλεται αφενός μεν λόγω πρόβλεψης νέων ρυθμίσεων, που αποτελούν διαφορετική προσέγγιση και πρόταση προηγούμενων, οι οποίες κατά την επεξεργασία τους από το ΣτΕ έτυχαν σχετικών παρατηρήσεων, αφετέρου δε μετά την προσαρμογή συγκεκριμένων ρυθμίσεων στις παρατηρήσεις του ως άνω ΠΕ. Εξάλλου, κατά την ίδια αιτιολογική έκθεση, οι προτεινόμενες νέες ρυθμίσεις συμπληρώνουν προηγούμενες ατελείς ή μη κατανοητές ρυθμίσεις και επαναπροσδιορίζουν το περιεχόμενο αυτών, παραλλήλως δε υπηρετούν και το δημόσιο συμφέρον, καθώς διασφαλίζουν την απρόσκοπτη ολοκλήρωση των εν εξελίξει μελετών οριοθέτησης των οικισμών, οι οποίες εκπονούνται στο πλαίσιο των προγραμμάτων πολεοδομικού σχεδιασμού “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”. Επί του νέου σχεδίου γνωμοδότησε εκ νέου το ΚΕΣΥΠΟΘΑ με τις 70/συν.14η/14.10.2024 και 72/συν.15η/22.10.2024 γνωμοδοτήσεις του, κατόπιν της από 9.10.2024 εισήγησης της Προϊσταμένης της ΔΑΟΚΑ και του Αν. Προϊσταμένου της ΔΠΣ του ΥΠΕΝ, που συνοδεύουν το παρόν σχέδιο και περιλαμβάνονται στο προοίμιο αυτού. Όπως ήδη εκτέθηκε, το σχέδιο, όπως διαμορφώθηκε τελικά, υπόκειται σε επεξεργασία αφενός μεν ως προς τις νέες ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται σ’ αυτό ασχέτως προς τις παρατηρήσεις του ΠΕ 74/2024, αφετέρου δε ως προς διατάξεις που αποτελούν νέες ρυθμίσεις, για τις οποίες διατυπώθηκαν μεν παρατηρήσεις, ωστόσο ήδη προσεγγίζονται με όλως διαφορετικό τρόπο, συνοδευόμενες από σχετική τεκμηρίωση και συνεπώς διαφοροποιούνται ουσιωδώς από τις αντίστοιχες διατάξεις του αρχικού σχεδίου. Αντιθέτως, δεν αποτελούν αντικείμενο επεξεργασίας ρυθμίσεις που είτε επαναλαμβάνονται αυτούσιες είτε τίθενται σε συμμόρφωση με παρατηρήσεις του ΠΕ 74/2024 ή λαμβάνοντας υπόψη αυτές. Με αυτά τα δεδομένα, το σχέδιο, που κατ’ αρχήν προτείνεται νομίμως, όπως, εξάλλου και το αρχικό, καθ’ ο μέρος υπόκειται σε επεξεργασία προκαλεί τις εξής παρατηρήσεις:
5. Στο άρθρο 2 του σχεδίου προτείνεται νέος ορισμός για το αραιοδομημένο τμήμα του οικισμού (υπ’ αρ. 4), ως προς τον οποίο είχε διατυπωθεί η παρατήρηση ότι ήταν αόριστος και θα μπορούσε να δημιουργήσει ζητήματα ερμηνείας και εφαρμογής κατά την οριοθέτηση των οικισμών. Ήδη με τον προτεινόμενο νέο ορισμό θεραπεύεται η αοριστία της αρχικής ρύθμισης, ενώ κατ’ αρχήν λαμβάνονται υπόψη τα κριτήρια της νομολογίας ως προς τη δυνατότητα της κατ’ εξαίρεση συμπερίληψης εντός οικισμού αραιοδομημένων εκτάσεων, εφόσον αποτελούν μέρος του διαμορφωμένου πολεοδομικού ιστού του.
6. Στο άρθρο 3 παρ. 1 περ. ιβ του σχεδίου προτείνεται νέος ορισμός του διάσπαρτου οικισμού σε σχέση με τον προταθέντα με το αρχικό σχέδιο, ο οποίος περιελάμβανε και τη φράση “και τουλάχιστον το πενήντα τοις εκατό (50%) των οικοδομών δεν απέχουν μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των ογδόντα (80) μ.”. Ήδη επαναφέρεται ο ορισμός που περιλαμβάνεται στο άρθρο 81 παρ. 1 περ. η του ισχύοντος Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΚΒΠΝ) και προτείνεται νομίμως. Επισημαίνεται πάντως ότι πρέπει να πρόκειται για οικισμό κατά την έννοια του νόμου, όπως έχει ερμηνευθεί από τη νομολογία του ΣτΕ.
7. Στο άρθρο 5 παρ. Β περ. 4 εδ. β του αρχικού σχεδίου περιλαμβανόταν ρύθμιση που προέβλεπε τη συμπερίληψη “ενδιάμεσων εκτάσεων” εντός των ορίων οικισμού χωρίς να προσδιορίζονται ειδικότερα τα χαρακτηριστικά τους. Η ρύθμιση αυτή είχε κριθεί ότι δεν προτείνεται νομίμως. Ήδη προτείνεται νέα διάταξη η οποία αναφέρεται σε “αραιοδομημένα τμήματα”, για τα οποία περιλαμβάνεται, εξάλλου, ορισμός στο άρθρο 2 του σχεδίου (υπ’ αρ. 4). Με αυτά τα δεδομένα και εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις της τελευταίας αυτής διάταξης, σε συνδυασμό και τους όρους που τίθενται στη νέα ρύθμιση “κατόπιν σχετικής τεκμηρίωσης, για λόγους λειτουργικότητας και του ενιαίου της έκτασης του οικισμού”), η νέα διάταξη προτείνεται νομίμως.
8. Στο άρθρο 5 παρ. Β περ. 7 του σχεδίου επαναλαμβάνεται ρύθμιση για τους οικισμούς που έχουν υπαχθεί στο από 6.12.1982 π.δ. με απόφαση του Νομάρχη, για την οποία είχε διατυπωθεί παρατήρηση σχετικά με το γεγονός ότι αυτή είναι ατελής, διότι δεν υπήρχε μέριμνα για την εφεξής αντιμετώπιση οικισμών για τους οποίους είχε εκδοθεί η σχετική απόφαση του Νομάρχη χωρίς όμως να πληρούν τα κριτήρια του παρόντος σχεδίου, ώστε να μπορούν να οριοθετηθούν. Ήδη στο άρθρο 18 παρ. 4 του παρόντος σχεδίου περιλαμβάνεται νέα ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία μετά από τη δημοσίευση του π.δ. οριοθέτησης του οικισμού κατά το παρόν δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του από 6.12.1982 π.δ. και οι αποφάσεις Νομαρχών που εκδόθηκαν για την εφαρμογή του. Ωστόσο, και η εν λόγω νέα διάταξη δεν ρυθμίζει το ζήτημα που ανακύπτει για την περίπτωση που δεν εκδίδεται τελικά π.δ. οριοθέτησης για “οικισμό” της ως άνω κατηγορίας, διότι δεν πληροί τα σχετικά κριτήρια και συνεπώς, αυτή παραμένει ατελής. Για τον λόγο αυτό, ενδείκνυται η συμπλήρωση των σχετικών διατάξεων με την πρόβλεψη ότι το ως προαναφερθέν π.δ. και η σχετική απόφαση του Νομάρχη δεν θα ισχύουν και στην περίπτωση που είτε εκδοθεί πράξη περί μη οριοθέτησης οικισμού είτε με οποιονδήποτε τρόπο διαπιστωθεί η μη πλήρωση των κριτηρίων του οικισμού.
9. Στο άρθρο 6 παρ. Α περ. 10 προτείνεται νέα ρύθμιση σχετικά με την εξαίρεση από το όριο του οικισμού εκτάσεων γεωλογικά ακατάλληλων για δόμηση, κατόπιν σχετικής παρατήρησης που αφορούσε τη συμπλήρωση της ρύθμισης, με την πρόβλεψη για σύνταξη μελέτης γεωλογικής καταλληλότητας και στην περίπτωση επενέγκρισης ή αναοριοθέτησης οικισμών. Με την ήδη προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπονται τα εξής για τους οικισμούς που το όριο τους επανεγκρίνεται ή αναοριοθετείται: α) στην περίπτωση που αυτό γίνεται στο πλαίσιο ΤΠΣ ή ΕΠΣ, ότι η περιοχή μελέτης ελέγχεται γεωλογικά κατά τα οριζόμενα στα άρθρα 7 και 8 του ν. 4447/2016 και β) για την περίπτωση αυτοτελούς π.δ., ότι ενεργείται σχετικός προέλεγχος των γεωλογικών θεμάτων με βάση όλα τα διαθέσιμα στοιχεία, όπως φάκελος αρχικής οριοθέτησης, τυχόν υφιστάμενες μελέτες που έχουν εγκριθεί στο πλαίσιο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ, αλληλογραφία, καταγεγραμμένα περιστατικά κατολισθητικών φαινομένων ή γεωλογικά ασταθών εδαφών. Επιπλέον, προβλέπεται ότι, σε κάθε περίπτωση, ειδικώς για οικισμούς που παλαιότερα χαρακτηρίσθηκαν ως κατολισθαίνοντες ή έχουν πληγεί ή επαπειλούνται από κατολίσθηση ή είναι εν γένει ευάλωτοι σε φυσικές καταστροφές, ανεξαρτήτως του τρόπου οριοθέτησης, εκπονείται μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας κατά την παρ. 4.1 του άρθρου 22 του ν. 4258/2014 για το σύνολο του οικισμού, προκειμένου να εξαιρεθούν της επανέγκρισης του ορίου ή της αναοριοθέτησης τα γεωλογικά ακατάλληλα για δόμηση τμήματα. Η εν λόγω νέα ρύθμιση με την οποία ήδη προβλέπεται εξέταση των ζητημάτων γεωλογικής καταλληλότητας των εκτάσεων σε όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις οριοθέτησης οικισμού είτε μέσω της μελέτης του ΤΠΣ ή ΕΠΣ είτε μέσω προελέγχου και περαιτέρω, όταν παρίσταται αναγκαίο, με μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας, κατά την προαναφερθείσα διάταξη του ν. 4258/2014, ανταποκρίνεται στην ανάγκη προστασίας της ασφάλειας των κατοίκων των οικισμών, σύμφωνα με την παρατήρηση του ΠΕ 74/2024 επί της αρχικής ρύθμισης, και προτείνεται νομίμως.
10. Περαιτέρω, στην εν λόγω διάταξη του άρθρου 6 παρ. Α περ. 10 πρέπει να προστεθεί η φράση “από γεωλόγο” μετά τη φράση “προέλεγχος των γεωλογικών θεμάτων”. Επίσης, στην ενδεικτική απαρίθμηση των διαθέσιμων στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη για τον προέλεγχο, πρέπει να προστεθούν οι τυχόν υφιστάμενες μελέτες του ΙΓΜΕ για την περιοχή.
11. Σχετικά με το ίδιο άρθρο 6 παρ. Β του αρχικού σχεδίου σε συνδυασμό με το άρθρο 16 παρ. 4 αυτού, είχε διατυπωθεί παρατήρηση στο ΠΕ 74/2024 σχετικά με τη συμπλήρωση των σχετικών ρυθμίσεων, έτσι ώστε, αφενός μεν να προβλεφθεί ότι κατά κανόνα οι ζώνες υδατορέματος δεν περιλαμβάνονται εντός του ορίου οικισμού, αφετέρου δε να οριστεί ότι απαιτείται μελέτη προσωρινής οριοθέτησης των ρεμάτων και κατά την αναοριοθέτηση ή την επανέγκριση ορίων οικισμού (πέραν της περίπτωσης της οριοθέτησης οικισμού για πρώτη φορά, όπου ήδη προβλεπόταν). Ήδη, με το υπό επεξεργασία σχέδιο προτείνονται νέες ρυθμίσεις σχετικά με τα ρέματα στο άρθρο 16 παρ. 4 και συγκεκριμένα οι εξής: α) Επαναλαμβάνεται η πρόβλεψη για μελέτη προσωρινής οριοθέτησης κατά την οριοθέτηση οικισμού για πρώτη φορά. β) Στην περίπτωση αναοριοθέτησης ή επανέγκρισης ορίου οικισμού προβλέπεται ότι ενεργείται σχετικός προέλεγχος βάσει όλων των διαθέσιμων στοιχείων για την ύπαρξη ρεμάτων και, εφόσον διαπιστωθεί ότι εντός αυτού διέρχεται ρέμα μη οριοθετημένο, είναι υποχρεωτική, με σχετική μνεία στο π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, η, εντός πενταετίας από την έκδοσή του, οριστική οριοθέτηση του ρέματος, με μέριμνα του οικείου Δήμου. γ) Επίσης προβλέπεται ότι η ίδια προθεσμία οριστικής οριοθέτησης των ρεμάτων ισχύει και για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά. Και δ) επαναλαμβάνεται ότι σε κάθε περίπτωση, για τη δόμηση πλησίον ρέματος ισχύουν οι ρυθμίσεις του ν. 4258/2014 και η ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/ 66006/2360/2023 υα (Β΄3985), οι οποίες προϋποθέτουν την προσωρινή οριοθέτηση του ρέματος (άρ. 5 παρ. 2 ν. 4258/2014). Επιπλέον, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην από 9.10.2024 εισήγηση των αρμοδίων υπηρεσιών προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, σε κάθε περίπτωση οριοθέτησης οικισμού στη σχετική μελέτη απεικονίζονται τα ρέματα, με άντληση πληροφοριών από το υπόβαθρο της ΓΥΣ και το υδρογραφικό δίκτυο, με αποτέλεσμα να καθίσταται ευχερής η εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων για τη δόμηση πλησίον ρέματος. Περαιτέρω, σε σχέση με την προσωρινή και την οριστική οριοθέτηση των ρεμάτων, στην ίδια εισήγηση αναφέρεται ότι η οριστική οριοθέτηση είναι αποτελεσματικότερη λύση καθώς μόνο με αυτήν και μετά την ολοκλήρωση των τεχνικών έργων, εάν και εφόσον απαιτηθούν, εξασφαλίζεται ο οικισμός από τυχόν πλημμυρικά φαινόμενα. Εξάλλου, σύμφωνα με την εν λόγω εισήγηση, στην πλειοψηφία των οικισμών της χώρας πλην ορισμένων εξαιρέσεων, όπως π.χ. στους πεδινούς οικισμούς, υφίστανται ρέματα μικρά ή μεγάλα, ως φυσικά οικοσυστήματα που τους διατρέχουν. Η λογική δε της εξαίρεσης των ρεμάτων από τα όρια του οικισμού δεν απεικονίζει τη σύγχρονη αντίληψη που έχει η Διοίκηση, που είναι η συμπερίληψή τους στους οικισμούς και η οριοθέτηση ή και η διευθέτησή τους με τεχνικά έργα προς αποφυγή κινδύνου από πλημμυρικά φαινόμενα. Το γεγονός ότι ένα ρέμα διατρέχει έναν οικισμό δεν πρέπει, κατά την εισήγηση, να αποτελεί κατά κανόνα λόγο εξαίρεσής του από το όριο αυτού, διότι διαφορετικά θα οδηγούμαστε σε κατακερματισμό του ενιαίου του οικισμού που από πολεοδομικής πλευράς δεν είναι ορθολογικό. Σχετικά αναφέρεται και η ισχύουσα σήμερα ρύθμιση του άρθρου 84 παρ. 4 του ΚΒΠΝ, σύμφωνα με την οποία συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που εκτείνεται εντός περιοχής ή ζώνης ακατάλληλης για οικιστική χρήση δεν εξαιρείται του ορίου. Κατόπιν της ανωτέρω τεκμηρίωσης και ιδίως της πρόβλεψης για οριστική οριοθέτηση των ρεμάτων σε κάθε περίπτωση οριοθέτησης οικισμών, οι εν λόγω νέες ρυθμίσεις εξυπηρετούν κατ’ αρχήν την ανάγκη προστασίας των κατοίκων των οικισμών και των οικοσυστημάτων και προτείνονται νομίμως. Εξάλλου, η προσωρινή οριοθέτηση για την περίπτωση των οικισμών που οριοθετούνται για πρώτη φορά είναι ανεκτή μέχρι την ολοκλήρωση της οριστικής οριοθέτησης. Eπισημαίνεται ωστόσο στη Διοίκηση ότι πρέπει να ληφθεί μέριμνα για την τήρηση της προβλεπόμενης πενταετούς προθεσμίας και την υλοποίηση της σχετικής πρόβλεψης περί οριστικής οριοθέτησης των ρεμάτων.
12. Εξάλλου, οι ανωτέρω ρυθμίσεις συμπληρώνονται από τα προβλεπόμενα στη νέα ρύθμιση του άρθρου 8 παρ. 1 του σχεδίου, που αφορά το περιεχόμενο του φακέλου μελέτης οριοθέτησης του οικισμού και η οποία προτείνεται νομίμως. Η εν λόγω διάταξη, για λόγους σαφέστερης διατύπωσής της, πρέπει να επαναδιατυπωθεί ως εξής: “Στον φάκελο της μελέτης οριοθέτησης οικισμού, περιλαμβάνονται τα πολεοδομικά στοιχεία, δεδομένα, εκτιμήσεις – προτάσεις και ειδικότερες μελέτες, όπως υποστηρικτικές μελέτες γεωλογικής καταλληλότητας και προσωρινής οριοθέτησης ρεμάτων για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά, ή προκαταρκτική γεωλογική μελέτη για τους οικισμούς που το όριο τους επανεγκρίνεται ή αναοριοθετούνται στο πλαίσιο ΤΠΣ ή ΕΠΣ, ή σχετικός προέλεγχος των γεωλογικών θεμάτων με βάση όλα τα διαθέσιμα στοιχεία για τους οικισμούς που το όριο τους επανεγκρίνεται ή αναοριοθετούνται με αυτοτελές διάταγμα. Εφόσον από τα ανωτέρω προκύπτει ανάγκη, περιλαμβάνεται η μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας σύμφωνα με την υποπερίπτωση αα της παρ. 4.1 του άρθρου 22 του ν. 4258/2014. Επιπλέον περιλαμβάνεται περιβαλλοντικός προέλεγχος και εν γένει όλα τα στοιχεία που αφορούν στην οριοθέτηση του οικισμού. Οι εν λόγω μελέτες θεωρούνται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, κατ’ αναλογία του άρθρου 103 του ν. 5007/2022 (Α΄ 241), και συνοδεύουν τον φάκελο της Μελέτης οριοθέτησης του οικισμού.”
13. Στο άρθρο 6 παρ. Α περ. 8 του υπό εξεργασία σχεδίου προστέθηκε η παραλία στις εκτάσεις που τίθενται εκτός ορίου οικισμού, κατόπιν σχετικής παρατήρησης που περιλαμβάνεται στο ΠΕ 74/2024. Εξάλλου, ζητήματα που αφορούν την παραλία ρυθμίζονται και στο άρθρο 13 του σχεδίου σχετικά με τη γραμμή δόμησης των παραλιακών οικισμών. Η τελευταία αυτή διάταξη περιλαμβάνει αφενός μεν ρυθμίσεις σε συμμόρφωση προς τις αντίστοιχες παρατηρήσεις του ΠΕ 74/2024, αφετέρου δε νέες ρυθμίσεις οι οποίες προτείνονται κατ’ αρχήν νομίμως με τις εξής επιμέρους παρατηρήσεις: α) Στο άρθρο 13 παρ. 2 περ. β πρέπει να προστεθεί η φράση “την αποτύπωση” μετά την φράση “τον καθορισμό”. β) Στην ίδια διάταξη, η ρύθμιση που αφορά στην περίπτωση όπου απαιτείται διαδικασία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής “Σε περίπτωση μη συναίνεσης ή αγνώστου ιδιοκτήτη για την παραχώρηση της ως άνω λωρίδας προς υλοποίηση των εν λόγω κοινοχρήστων διόδων, ο επισπεύδων Δήμος μεριμνά για την κίνηση της διαδικασίας αναγκαστικής απαλλοτρίωσης της έκτασης της διόδου σύμφωνα με τις διατάξεις του κώδικα περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων”. γ) Στο προτελευταίο εδάφιο της ίδιας διάταξης που αφορά στην εξαίρεση τμημάτων που καταλαμβάνονται από υφιστάμενες οικοδομές, πρέπει να συμπληρωθεί με την πρόβλεψη ότι πρόκειται για “νομίμως υφιστάμενες οικοδομές, κατά το πρώτο εδάφιο του παρόντος”, ώστε να διευκρινισθεί ότι πρόκειται για νομίμως υφιστάμενα κτίσματα. δ) Στην παρ. 3 του άρθρου 13 το πρώτο εδάφιο πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής “Κατ’ εξαίρεση της παρ. 8 του άρθρου 6, στην περίπτωση που η διαμορφωμένη γραμμή δόμησης, ως ορίζεται ανωτέρω ή τμήμα αυτής εμπίπτει εντός της καθορισμένης ζώνης παραλίας, για την οποία δεν έχει συντελεσθεί η σχετική απαλλοτρίωση, όπου απαιτείται, επανακαθορίζεται η γραμμή παραλίας και με βάση αυτή καθορίζεται η γραμμή δόμησης με π.δ. καθώς και εφαρμόζονται τα οριζόμενα στην παρ. 2”.
14. Στο άρθρο 9 παρ. Β που αφορά στην αρτιότητα στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού συμπληρώνεται η αρχική ρύθμιση στην οποία προβλεπόταν ως προϋπόθεση για την αρτιότητα, μεταξύ άλλων, το πρόσωπο του οικοπέδου σε κοινόχρηστο χώρο, με τη ρύθμιση ότι ο εν λόγω χώρος θα πρέπει να έχει ελάχιστο μήκος δέκα (10) μέτρων. Η εν λόγω ρύθμιση προτείνεται νομίμως.
15. Στο άρθρο 11 παρ. Γ που αφορά διατάξεις για όλες τις ζώνες σχετικά με το μέγιστο ύψος των κτιρίων προτείνεται νέα ρύθμιση για τη στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου (περ. 2) κατόπιν παρατήρησης που περιλαμβάνεται στο ΠΕ 74/2024, σύμφωνα με την οποία η αρχική ρύθμιση περί 1,5 μ. ύψους δεν προτεινόταν νομίμως λαμβάνοντας υπόψη τον ορισμό του ΝΟΚ περί υπογείου ορόφου που προβλέπει ύψος 1,20 καθώς και ότι η εν λόγω ρύθμιση δεν τεκμηριωνόταν. Είχε δε διατυπωθεί η γνώμη ότι με αυτά τα δεδομένα, πρέπει να τεθεί στο σχέδιο η ισχύουσα μέχρι σήμερα ρύθμιση του ΚΒΠΝ, σύμφωνα με την οποία η στάθμη του υπογείου ορόφου δεν δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής. Ήδη, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην από 9.10.2024 εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, τα προτεινόμενα ύψη της στάθμης οροφής υπογείου 1,20 μ. και κατ’ εξαίρεση 1,50 μ. στους πεδινούς οικισμούς, λόγω της αύξησης κατά μισό μέτρο του ύψους του κτιρίου, από το φυσικό ή το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος εξυπηρετούν την κτιριολογική, κτιριοδομική και αρχιτεκτονική εν γένει ανάγκη να έχουν φυσικό αερισμό και φωτισμό τα υπόγεια στους οικισμούς, δηλαδή να μην είναι για λόγους υγιεινής τελείως καταχωμένα, εν είδει καταφυγίου. Σχετικά λαμβάνεται υπόψη, σύμφωνα με την ίδια εισήγηση, ότι με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας, οι υπόγειοι χώροι στους οικισμούς, πέραν της συνήθους αποθηκευτικής χρήσης χρησιμοποιούνται κατά κανόνα για τη φύλαξη αγροτικών και οικιακών προϊόντων απαραίτητων για τη διαβίωση των κατοίκων, προϊόντων δηλαδή που κατά την κοινή πείρα συνδέονται με τη σίτιση του νοικοκυριού, όπως αλεύρια, λάδια, λαχανικά, φρούτα κλπ. και συνεπώς για λόγους υγιεινής και ασφάλειας είναι αναγκαία η στοιχειώδης ύπαρξη φυσικού φωτισμού και αερισμού αυτών. Συνεπώς, κατά τη εισήγηση, η νέα ρύθμιση κατατείνει προδήλως στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των κατοίκων του οικισμού. Με τα ανωτέρω δεδομένα, η νέα ρύθμιση, καθ’ ο μέρος με αυτήν προτείνεται στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου σε ύψος 1,20 μ. τεκμηριώνεται επαρκώς και προτείνεται νομίμως. Ωστόσο, καθ’ ο μέρος η εν λόγω ρύθμιση προβλέπει υπέρβαση του οριζόμενου στον ΝΟΚ ύψους υπογείου ορόφου, δηλαδή ως προς το ύψος 1,50 μ. για τους πεδινούς οικισμούς, δεν προτείνεται νομίμως, καθ’ όσον η εν λόγω διαφοροποίηση από τον κανόνα του ΝΟΚ δεν τεκμηριώνεται επαρκώς και τούτο, ανεξαρτήτως εάν βάσει της εξουσιοδοτικής διάταξης στην οποία ερείδεται το παρόν σχέδιο είναι δυνατή η τροποποίηση των ορισμών που περιλαμβάνονται στον ΝΟΚ.
16. Στο άρθρο 12 παρ. Α περ. 1 του αρχικού σχεδίου προτεινόταν ρύθμιση σύμφωνα με την οποία για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο στη Ζώνη Α του οικισμού πρέπει να έχει πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο “ανεξαρτήτως πλάτους αυτού”. Επί της εν λόγω ρύθμισης με την ως άνω διατύπωση είχε διατυπωθεί παρατήρηση με το ΠΕ 74/2024. Ήδη προτείνεται νέα ρύθμιση χωρίς τη φράση “ανεξαρτήτως πλάτους αυτού”, σύμφωνα, εξάλλου, με τα ήδη ισχύοντα. Η νέα ρύθμιση προτείνεται κατ’ αρχήν νομίμως. Οίκοθεν δε νοείται ότι, σε κάθε περίπτωση, το οικόπεδο θεωρείται άρτιο, εφόσον το πρόσωπο στον κοινόχρηστο χώρο εξασφαλίζει την ακώλυτη πρόσβαση στο ακίνητο, ώστε να εξασφαλίζεται η ασφάλεια των κατοίκων του οικισμού (πρβλ. ΣτΕ 2790/2014).
17. Στο άρθρο 14 προστίθεται νέα ρύθμιση για τον καθορισμό χρήσεων γης στους παραδοσιακούς οικισμούς (β΄ εδάφιο), η οποία κατ’ αρχήν λαμβάνει υπόψη τα κριτήρια που έχουν διαμορφωθεί από τη νομολογία για την προστασία των εν λόγω οικισμών και προτείνεται νομίμως.
18. Στο άρθρο 14 παρ. Δ του αρχικού σχεδίου είχε διατυπωθεί παρατήρηση με το ΠΕ 74/2024, σύμφωνα με την οποία δεν προτεινόταν νομίμως η περ. 2 της εν λόγω διάταξης, που προέβλεπε την έκδοση κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ανάπτυξης σχετικά με τον καθορισμό διαφορετικής απόστασης για ανέγερση εν γένει οχλουσών εγκαταστάσεων εκτός του ορίου οικισμού και τη θέσπιση περιορισμών ως προς τους βιομηχανικούς κλάδους και τη δυναμικότητα των μονάδων. Με τη νέα προτεινόμενη ρύθμιση, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην από 9.10.2024 εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, “κατ’ ουσίαν επαναλαμβάνεται ισχύουσα ρύθμιση, προσαρμοσμένη μόνο ως προς τα αρμόδια όργανα”. Πράγματι, εν προκειμένω, επαναλαμβάνεται κατά βάση η ρύθμιση του άρθρου 87 παρ. 3 ΚΒΠΝ (με εξαίρεση την πρόβλεψη περί γνωμοδότησης του οικείου ΟΤΑ) και προτείνεται κατ’ αρχήν νομίμως. Ωστόσο, λαμβάνοντας υπό ότι οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης α΄ βαθμού, λόγω της σημασίας τους κατά το Σύνταγμα (άρθρο 102) και τον νόμο, συνιστούν φορείς γνωμοδοτικής αρμοδιότητας κατά την έκδοση διοικητικών πράξεων κανονιστικού χαρακτήρα, μεταξύ άλλων, στον τομέα της χωροταξίας και της χωροθέτησης εγκαταστάσεων και λοιπών δραστηριοτήτων (βλ. άρθρο 77 παρ. 1 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων, ν. 3463/2006 – Α΄ 114) [ΣτΕ 1937/2023], πρέπει η εν λόγω νέα διάταξη να συμπληρωθεί και να επαναδιατυπωθεί ως εξής: “Mε απόφαση του Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, που δημοσιεύεται σε ΦΕΚ, μετά από γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου, γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ και γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Ανάπτυξης που πρέπει να διατυπωθεί σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την υποβολή του ερωτήματος ….”.
19. Στο άρθρο 15 παρ. Α περ. 1 η αρχικά προτεινόμενη ρύθμιση σύμφωνα με την οποία κατά τη συμπλήρωση του Δελτίου Αναγνώρισης του οικισμού καταγράφεται ο κυρίαρχος αρχιτεκτονικός τύπος των κτισμάτων συμπληρώνεται με τη φράση “των προϋφιστάμενων του 1985”. Η εν λόγω ρύθμιση που τίθεται προκειμένου να μην υπάρχουν ασάφειες και προς αποφυγή παρερμηνειών στο ζήτημα της επιβολής των ειδικών όρων δόμησης, κατά τα αναφερόμενα στην από 9.10.2024 εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, προτείνεται νομίμως.
20. Στο άρθρο 16 παρ. 3 περ. γ του σχεδίου η διάταξη που αφορά τους όρους και περιορισμούς δόμησης των παραδοσιακών οικισμών που δεν ρυθμίζονται ειδικά από τα σχετικά π.δ. και η οποία τίθεται κατόπιν σχετικής παρατήρησης του ΠΕ 74/2024, περιλαμβάνει και νέα ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία προβλέπεται σχετικά η παροχή σύμφωνης γνώμης του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Η εν λόγω νέα ρύθμιση προτείνεται νομίμως.
21. Στο άρθρο 16 παρ. 8 πρέπει να προστεθεί στο τέλος μετά από κόμμα η φράση “εφόσον οι παρεκκλίσεις αυτές προβλέπονται από το διάταγμα οριοθέτησης του οικισμού βάσει της σχετικής μελέτης”.
22. Στο άρθρο 18 παρ. 3 περ. δ του σχεδίου προστίθεται νέα ρύθμιση που αφορά το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς μέχρι την έκδοση του π.δ. οριοθέτησης εκάστου οικισμού, σύμφωνα με την οποία μέχρι τότε εξακολουθούν να ισχύουν και τα ειδικά διατάγματα που καθορίζουν όρους δόμησης σε οικισμούς ή τμήματα αυτών με εγκεκριμένο σχέδιο. Αντιστρόφως, κατά την εν λόγω ρύθμιση, κατ’ αρχήν τα εν λόγω διατάγματα παύουν να ισχύουν όταν εκδίδεται το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού που ρυθμίζει τα ίδια ζητήματα. Η νέα προτεινόμενη ρύθμιση αποσαφηνίζει τα ζητήματα των ισχυόντων όρων δόμησης στους οικισμούς και προτείνεται νομίμως. Εξάλλου, οίκοθεν νοείται ότι και μετά την έκδοση του π.δ. οριοθέτησης του οικισμού παραμένουν σε ισχύ τα διατάγματα με τα οποία ή καθ’ ο μέρος με αυτά εγκρίνεται το ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή τμήματος αυτού.
23. Περαιτέρω, και η διάταξη του άρθρου 18 παρ. 4 του υπό επεξεργασία σχεδίου αποτελεί νέα ρύθμιση, αφορά δε τις διατάξεις που δεν εφαρμόζονται μετά την δημοσίευση του π.δ. οριοθέτησης εκάστου οικισμού. Η εν λόγω διάταξη προτείνεται νομίμως. Στο πρώτο εδάφιο της εν λόγω διάταξης πρέπει να αντικατασταθεί η φράση “του π.δ. οριοθέτησης του οικισμού” με τη φράση “του π.δ. οριοθέτησης εκάστου οικισμού”. Επίσης πρέπει να διορθωθεί η περ. γ με τη διαγραφή του αρκτικόλεξου “π.δ.” και την αντικατάστασή του με το ορθό “β.δ.”.
24. Τέλος, η Διοίκηση πρέπει να διορθώσει τυχόν παραδρομές ή ορθογραφικά λάθη του κειμένου του υπό επεξεργασία σχεδίου, όπως ενδεικτικά: α) στο στοιχείο 1α του προοιμίου πρέπει να τεθεί παρένθεση μετά το στοιχείο α και β) στο Παράρτημα-Δελτίο αναγνώρισης οικισμού πρέπει να τεθεί το ορθό “ΑΛΛΟΙΩΣΕΙΣ” στη θέση του “ΑΛΟΙΩΣΕΙΣ”.