ΣτΕ 1669/2014 [Νόμιμη πράξη προσκύρωσης τμήματος ιδιοκτησίας σχηματισθέντος από υπαίτια κατάτμηση]
Περίληψη
-Απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου εφόσον συνεπάγεται τη δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων, είναι δε αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη κάθε δικαιοπραξία, εν ζωή ή αιτία θανάτου, η οποία έχει ως αντικείμενο τέτοια απαγορευόμενη μεταβίβαση. Κάθε οικόπεδο που δεν έχει το ελάχιστο απαιτούμενο από τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις εμβαδόν αρτιότητας θεωρείται μη οικοδομήσιμο και, αφαιρούμενο αναγκαστικώς από τον ιδιοκτήτη του, προσκυρώνεται σε κάποιο από τα γειτονικά οικοδομήσιμα οικόπεδα, ώστε να αποτελέσει με αυτό ενιαίο οικόπεδο. Εάν το εμβαδόν του οικοπέδου που κρίνεται προσκυρωτέο υπολείπεται του ελάχιστου απαιτούμενου μέχρι 25%, το εμβαδόν δε κάποιου από τα συνορεύοντα με αυτό οικόπεδα υπερβαίνει το απαιτούμενο τουλάχιστον κατά 50%, δεν πραγματοποιείται η προσκύρωση του μη αρτίου οικοπέδου στο άρτιο, αλλά, αντιθέτως, προσκυρώνεται στο μη άρτιο οικόπεδο η αναγκαία έκταση από το όμορο μεγαλύτερο οικόπεδο, προκειμένου το μη άρτιο να αποκτήσει το απαιτούμενο ελάχιστο εμβαδόν. Η εξαιρετική αυτή διάταξη, όμως, δεν εφαρμόζεται σε οικόπεδα τα οποία κατέστησαν μη άρτια με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών ή των δικαιοπαρόχων τους, κατόπιν κατατμήσεως μεγαλύτερης εκτάσεως.
-Εφόσον το οικόπεδο που απέκτησε ο εκκαλών με τη συνένωση δύο μη αρτίων οικοπέδων δεν έχει το απαιτούμενο κατά τις οικείες διατάξεις ελάχιστο εμβαδόν των 400,00 τμ και συνεπώς δεν είναι άρτιο, η μη αρτιότητά του δε, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου, οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση μεγαλύτερης εκτάσεως από τους δικαιοπαρόχους του εκκαλούντος, η οποία έλαβε χώρα, με τη σύνταξη και μεταγραφή των οριστικών συμβολαίων μεταβιβάσεως, μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου και όχι με τη σύνταξη των οικείων προσυμφώνων, η κρίση της Διοικήσεως, καθώς και της εκκαλουμένης που την επικύρωσε, ότι δεν συντρέχουν εν προκειμένω οι προϋποθέσεις εφαρμογής της εξαιρετικής διατάξεως η οποία, αντί της προσκυρώσεως του μη αρτίου οικοπέδου στο όμορο άρτιο, επιτρέπει, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, την προσκύρωση στο μη άρτιο οικόπεδο εκτάσεως αφαιρούμενης από το μεγαλύτερο όμορο άρτιο οικόπεδο, προκειμένου το μη άρτιο να καταστεί οικοδομήσιμο, είναι νόμιμη. Η απαγόρευση κατατμήσεως μείζονος ακινήτου για τη δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων αποτελεί δημοσίου δικαίου κανόνα, που αποβλέπει στην εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος και, ειδικότερα, στην απρόσκοπτη άσκηση του ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Οι διατάξεις αυτές, οι οποίες συνιστούν θεμιτούς περιορισμούς της ιδιοκτησίας, υπαγορευόμενους από σκοπό δημοσίου συμφέροντος, καθιδρύουν δέσμια αρμοδιότητα της Διοικήσεως να προσκυρώσει, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις, τα οικόπεδα που κατέστησαν υπαιτίως μη άρτια και μη οικοδομήσιμα στα όμορα άρτια οικόπεδα, δεν αντίκεινται δε ούτε στο Κράτος Δικαίου και τις αρχές της χρηστής Διοικήσεως, ούτε στα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ.
Πρόεδρος: Χρ. Ράμμος
Εισηγητής: Όλ. Παπαδοπούλου
Δικηγόροι: Δ. Πανταρώτας, Κ. Βαρδακαστάνης, Ιω. Μαριώρας
Βασικές σκέψεις
- Επειδή, με την κρινόμενη έφεση ζητείται, παραδεκτώς, η εξαφάνιση της 339/2008 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, με την οποία απορρίφθηκε αίτηση ακυρώσεως του εκκαλούντος κατά: (α) της 13229/28.12.2004 αποφάσεως του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, που απέρριψε την προσφυγή του κατά της Γ/οικ.2853/16.9.2004 αποφάσεως του Δημάρχου Βέροιας, (β) της προαναφερθείσης αποφάσεως του Δημάρχου περί κυρώσεως της 17/2004 πράξεως προσκυρώσεως και αναλογισμού αποζημιώσεως του Πολεοδομικού Τμήματος του Δήμου Βέροιας, καθώς και (γ) της ανωτέρω πράξεως προσκυρώσεως και αναλογισμού αποζημιώσεως.
- Επειδή, στο Κεφάλαιο Γ΄ του Μέρους ΙΙΙ του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας [ΚΒΠΝ] (π.δ. της 14-27.7.1999, Δ΄ 580), με τον τίτλο «Τακτοποίηση και προσκύρωση οικοπέδων», ορίζονται τα εξής: Άρθρο 300 παρ. 1 και 2: «1. Πριν από την ανέγερση οποιασδήποτε οικοδομής και γενικά την εκτέλεση οποιωνδήποτε εγκαταστάσεων… απαιτείται τακτοποίηση του οικοπέδου στο οποίο θα εκτελεσθούν τα έργα. 2. Η τακτοποίηση των οικοπέδων ενεργείται μεταβαλλομένων εν ανάγκη αυτών κατά τη θέση, το σχήμα και το μέγεθος, έτσι ώστε κάθε ένα από αυτά να αποκτήσει διάταξη που να ανταποκρίνεται πληρέστερα στις ανάγκες και τον σκοπό της χρησιμοποίησης αυτού και του συνόλου των οικοδομήσιμων οικοπέδων…» (βλ. και τις κωδικοποιούμενες διατάξεις του άρθρου 42 του ν.δ. της 17.7-16.8.1923, Α΄ 228). Άρθρο 301: «1. Κάθε οικόπεδο του οποίου το μετά τη ρυμοτομία υπολειπόμενο τμήμα δεν έχει τουλάχιστον το οριζόμενο από τα άρθρα 243 και 244 ή από τις κείμενες διατάξεις για την περιοχή εμβαδόν ή έχει μεν τούτο, αλλά στερείται των απαιτούμενων ελάχιστων διαστάσεων… ή παρόλο που από άποψη εμβαδού και διαστάσεων είναι άρτιο, δεν έχει … την κατάλληλη θέση (στερείται προσώπου σε οδό), η δε τακτοποίησή του και στις δύο τελευταίες περιπτώσεις καθίσταται ανέφικτη, θεωρείται μη οικοδομήσιμο και αφαιρούμενο αναγκαστικά από τον ιδιοκτήτη, προσκυρώνεται σε κάποιο από τα γειτονικά οικοδομήσιμα οικόπεδα, για να αποτελέσει με αυτό ενιαίο οικόπεδο. Εάν παράκεινται περισσότερα από ένα τέτοια οικόπεδα, τα μεν προσκυρώνονται στα δε, ή και όλα συνενώνονται μεταξύ τους για σχηματισμό ενός ή περισσότερων οικοδομήσιμων οικοπέδων… 2. Η κατά τα παραπάνω αναγκαστική απαλλοτρίωση και προσκύρωση των μη οικοδομήσιμων οικοπέδων αποκλείεται εφόσον επί τούτων υπάρχουν οικοδομές… 3. Δεν επιτρέπεται η τακτοποίηση οικοπέδων για απόκτηση προσώπων ή βάθους, εάν η έλλειψη αυτών οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση που έγινε μετά την 8.5.1948 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν.δ. 690/1948) από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, με τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης που έχει το απαιτούμενο ελάχιστο πρόσωπο ή βάθος. 4. Οικόπεδα αποκλεισμένα από παντού από τις οδούς του εγκεκριμένου σχεδίου, τα οποία δεν μπορούν να αποκτήσουν με τακτοποίηση το απαιτούμενο πρόσωπο σε αυτές, μπορούν να θεωρούνται οικοδομήσιμα υπό ορισμένες προϋποθέσεις και ειδικούς όρους, ως προς την ανέγερση κτηρίων επ’ αυτών, οι οποίοι ρυθμίζονται με απόφαση του οικείου νομάρχη. Η διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται σε οικόπεδα που αποκλείονται από τις οδούς με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών ή των δικαιοπαρόχων τους, με τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης που αποτελούσε άρτιο οικόπεδο… 5. Οι απαγορεύσεις του παρόντος άρθρου δεν ισχύουν εάν η τακτοποίηση γίνεται επ’ ωφελεία των ομόρων ιδιοκτησιών. 6. Η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία οφείλει να ειδοποιεί με πρόσκλησή της τους ενδιαφερομένους, πριν από τη σύνταξη των κατά τα παραπάνω πράξεων προσκύρωσης, για να διακανονίσουν σε ένα μήνα από την κοινοποίηση της πρόσκλησης τα σχετικά με την προσκύρωση με ιδιωτικά συμφωνητικά μεταξύ τους και, σε περίπτωση παρέλευσης άπρακτης της προθεσμίας αυτής, προβαίνει η ίδια στις ενέργειες που καθορίζονται στα επόμενα άρθρα» (βλ. και τις κωδικοποιούμενες διατάξεις των άρθρων 43, 44, 45 του ν.δ. της 17.7-16.8.1923 και του άρθρου 6 παρ. 2, 3 του ν. 651/1977, Α΄ 207). Άρθρο 302: «1. Η προσκύρωση οικοπέδων, που επιβάλλεται από τις κείμενες διατάξεις, τα οποία στερούνται του ελάχιστου εμβαδού, αποκλείεται εάν το εμβαδόν του οικοπέδου, αφού συνυπολογισθεί σ’ αυτό και το εμβαδόν του εδάφους των ομόρων οικοπέδων που καταλαμβάνεται ή μπορεί να καταληφθεί από… μεσότοιχους επί των ορίων του οικοπέδου, ανταποκρίνεται στο απαιτούμενο σε κάθε περίπτωση ελάχιστο εμβαδόν, εφόσον το τελευταίο αυτό μετά τον συνυπολογισμό δεν είναι μικρότερο των τριάντα (30) τετραγωνικών μέτρων. Ο παραπάνω συνυπολογισμός του εδάφους των ομόρων οικοπέδων σε καμία περίπτωση δεν συνεπάγεται την αφαίρεση ή προσκύρωση του εδάφους αυτού… 2. Σε περίπτωση κατά την οποία παράκεινται περισσότερα του ενός μη άρτια οικόπεδα, επιτρέπεται αντί για την προσκύρωση μερικών εξ αυτών σε άλλα, με σκοπό τη δημιουργία ενός ή περισσότερων αρτίων οικοπέδων, η προσκύρωση να γίνεται με τη συνένωση αυτών με σκοπό τη δημιουργία ενός ή περισσότερων αρτίων οικοπέδων τα οποία παραχωρούνται εξ αδιαιρέτου… 3. Εάν το εμβαδόν του οικοπέδου που κρίνεται προσκυρωτέο υπολείπεται του ελαχίστου απαιτουμένου σε κάθε περίπτωση, μέχρι ποσοστού 25%, το εμβαδόν δε κάποιου από τα συνορεύοντα με αυτό οικόπεδα υπερβαίνει το απαιτούμενο σε κάθε περίπτωση τουλάχιστον κατά ποσοστό 50%, η προσκύρωση του μη αρτίου οικοπέδου ματαιώνεται και αντιθέτως επιτρέπεται η προσκύρωση σ’ αυτό, από το παραπάνω [μεγαλύτερου εμβαδού όμορο οικόπεδο], της αναγκαίας έκτασης ώστε το μη άρτιο οικόπεδο να αποκτήσει το απαιτούμενο απολύτως ελάχιστο εμβαδόν, εφόσον η προσκύρωση αυτή δεν εμποδίζεται από υπάρχουσες οικοδομές ή δεν συνεπάγεται τη μείωση των τυχόν απαιτούμενων… υποχρεωτικώς ακαλύπτων αποστάσεων… Οι διατάξεις της παρούσας παραγράφου εφαρμόζονται και σε παρακείμενα μη άρτια οικόπεδα, εάν το άθροισμα των εμβαδών αυτών υπολείπεται του ελάχιστου απαιτούμενου εμβαδού όχι περισσότερο του ίδιου παραπάνω ποσοστού 25%… 4. Οι καταργούμενες από το σχέδιο ρυμοτομίας παλαιές οδοί και γενικά κοινόχρηστοι χώροι διατίθενται στο σύνολό τους ή μερικώς με προσκύρωση… πρωτίστως για να καταστούν άρτια οικόπεδα που δεν είναι άρτια και για να τακτοποιηθούν άρτια οικόπεδα που όμως έχουν ανάγκη τακτοποίησης… 5. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων δεν εφαρμόζονται σε οικόπεδα που έγιναν μη άρτια με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών ή των δικαιοπαρόχων τους με τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης που έχει το ελάχιστο εμβαδόν. Ειδικά οι διατάξεις της παραγράφου 3 δεν εφαρμόζονται στα μη άρτια οικόπεδα που περιήλθαν στους ιδιοκτήτες ή στους δικαιοπαρόχους τους, μετά από τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης που είχε το ελάχιστο εμβαδόν, γενικά με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου ή και με δικαστική διανομή. 6. Οι διατάξεις των παραγράφων 1, 2 και 3, με την επιφύλαξη των οριζομένων στην παράγραφο 5, εφαρμόζονται και για τα πριν από την 8.5.1948 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν.δ. 690/1948) προσκυρωθέντα οικόπεδα …» (βλ. και το κωδικοποιηθέν άρθρο 3 του ν.δ. 690/1948, Α΄ 133). Περαιτέρω, στα άρθρα 417 και 419 του ως άνω Κώδικα, τα οποία περιλαμβάνονται στο Κεφάλαιο Β΄ του Μέρους IV με τον τίτλο «Απαγορεύσεις δημιουργίας κοινοχρήστων χώρων και κατάτμησης ακινήτων», ορίζονται τα ακόλουθα: Άρθρο 417: «1. Απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγεται τη δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων, είτε κατά το ελάχιστο πρόσωπο, είτε κατά το βάθος. 2. Όταν… επιβάλλεται η τήρηση ορισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού ακαλύπτου του οικοπέδου από την οικοδομή, απαγορεύεται, μετά την ανέγερση της οικοδομής, η με οποιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας μέρους του οικοπέδου, κατά τρόπο που να καθιστά το οικόπεδο, επί του οποίου βρίσκεται η οικοδομή, μη άρτιο ή που να μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω από το επιβεβλημένο ελάχιστο όριο. 3. Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου που έχει αντικείμενο μεταβίβαση κυριότητας, η οποία απαγορεύεται από τις προηγούμενες παραγράφους, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη. 4. …» (βλ. και το κωδικοποιηθέν άρθρο 2 του ν.δ. 690/1948, σε συνδυασμό με το άρθρο 6 παρ. 1 του ν. 651/1977). Άρθρο 419: «1. Απαγορεύσεις ή περιορισμοί από τις κείμενες διατάξεις για τη μεταβίβαση ακινήτων ή τμημάτων… δεν ισχύουν όταν πρόκειται να αγορασθούν από το Δημόσιο ή οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης ή άλλα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου ή να δωρηθούν σ’αυτά. 2. Επιτρέπεται η σύνταξη των οριστικών συμβολαίων πώλησης ακινήτων, κατά παράβαση των διατάξεων… της παραγράφου 1 του άρθρου 417, εφόσον είχαν συνταχθεί συμβολαιογραφικά προσύμφωνα γι’αυτήν, πριν από τις 27.7.1977 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 651/1977). Τα ακίνητα αυτά, καθώς και όλα όσα μεταβιβάσθηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή, κατά παράβαση των ανωτέρω διατάξεων, μπορούν να μεταβιβάζονται περαιτέρω κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις αυτές» (βλ. και το κωδικοποιηθέν άρθρο 6 του ν. 720/1977, Α΄ 297).
- Επειδή, όπως προκύπτει από τις ανωτέρω διατάξεις, απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου εφόσον συνεπάγεται τη δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων, είναι δε αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη κάθε δικαιοπραξία, εν ζωή ή αιτία θανάτου, η οποία έχει ως αντικείμενο τέτοια απαγορευόμενη μεταβίβαση. Εξ άλλου, κάθε οικόπεδο που δεν έχει το ελάχιστο απαιτούμενο από τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις εμβαδόν αρτιότητας θεωρείται μη οικοδομήσιμο και, αφαιρούμενο αναγκαστικώς από τον ιδιοκτήτη του, προσκυρώνεται σε κάποιο από τα γειτονικά οικοδομήσιμα οικόπεδα, ώστε να αποτελέσει με αυτό ενιαίο οικόπεδο. Κατ’ εξαίρεση, εάν το εμβαδόν του οικοπέδου που κρίνεται προσκυρωτέο υπολείπεται του ελάχιστου απαιτούμενου μέχρι 25%, το εμβαδόν δε κάποιου από τα συνορεύοντα με αυτό οικόπεδα υπερβαίνει το απαιτούμενο τουλάχιστον κατά 50%, δεν πραγματοποιείται η προσκύρωση του μη αρτίου οικοπέδου στο άρτιο, αλλά, αντιθέτως, προσκυρώνεται στο μη άρτιο οικόπεδο η αναγκαία έκταση από το όμορο μεγαλύτερο οικόπεδο, προκειμένου το μη άρτιο να αποκτήσει το απαιτούμενο ελάχιστο εμβαδόν. Η εξαιρετική αυτή διάταξη, όμως, που επιτρέπει την προσκύρωση στο μη άρτιο οικόπεδο εκτάσεως αφαιρούμενης από το μεγαλύτερο όμορο οικόπεδο, προκειμένου να καταστεί οικοδομήσιμο το μη άρτιο, δεν εφαρμόζεται σε οικόπεδα τα οποία κατέστησαν μη άρτια με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών ή των δικαιοπαρόχων τους, κατόπιν κατατμήσεως μεγαλύτερης εκτάσεως (πρβλ. ΣΕ 775/1953, 2154/1965, 999/1970, 62/1971, 314/1975, 942/1981, 1688/1981, 1901/1983, 3879/1989). Περαιτέρω, ως χρόνος μεταβιβάσεως του ακινήτου, προκειμένου να κριθεί εάν συντρέχουν ή όχι οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ανωτέρω ευεργετικής διατάξεως περί προσκυρώσεως στο μη άρτιο οικόπεδο της αναγκαίας για την αρτιότητά του εκτάσεως από το όμορο μεγαλύτερο οικόπεδο, νοείται ο χρόνος συντάξεως και μεταγραφής του οριστικού συμβολαίου μεταβιβάσεως του ακινήτου αυτού στον ιδιοκτήτη ή τον δικαιοπάροχό του, σύμφωνα και με τα οριζόμενα στα άρθρα 1033, 1192 και 1198 του Αστικού Κώδικα. Ο κανόνας αυτός δεν ανατρέπεται από την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 419 παρ. 2 του ΚΒΠΝ, η οποία επιτρέπει απλώς, επί δικαιοπραξιών απαγορευομένων δυνάμει του άρθρου 2 του ν.δ. 690/1948, επί δικαιοπραξιών δηλαδή που οδηγούν σε δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων, την ολοκλήρωση της μεταβιβάσεως με τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου πωλήσεως του ακινήτου, όταν τα σχετικά συμβολαιογραφικά προσύμφωνα είχαν συνταχθεί πριν από ημερομηνία ενάρξεως της ισχύος του ν. 651/1977, καθόσον η διάταξη αυτή, η οποία ως εισάγουσα απόκλιση είναι στενώς ερμηνευτέα, ρυθμίζει τις ιδιωτικού δικαίου σχέσεις μεταξύ των συμβαλλομένων που είχαν συνάψει απαγορευόμενη δικαιοπραξία και δεν έχει ως συνέπεια την αναδρομή του χρόνου κτήσεως του παρανόμως τεμαχισθέντος ακινήτου στο χρόνο συντάξεως του προσυμφώνου μεταβιβάσεώς του όσον αφορά την εφαρμογή των κανόνων του πολεοδομικού δικαίου.
- Επειδή, εν προκειμένω, από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτουν τα εξής: Με την 17/2004 πράξη του Πολεοδομικού Τμήματος του Δήμου Βέροιας, η οποία εκδόθηκε κατ’ εφαρμογή, μεταξύ άλλων, και των διατάξεων που παρατίθενται στην προηγούμενη σκέψη 3, κατόπιν σχετικής αιτήσεως ενδιαφερομένου και αφού παρήλθε άπρακτη η ταχθείσα για ιδιωτικό διακονονισμό προθεσμία, προσκυρώθηκαν στην ιδιοκτησία Σ. Κ. και λοιπών δύο εδαφικά τμήματα, εμβαδού 150,00 τμ και 150,80 τμ, αντιστοίχως, εμφαινόμενα στο διάγραμμα που συνοδεύει την ανωτέρω πράξη προσκυρώσεως και φερόμενα ως ανήκοντα στον ήδη εκκαλούντα. Όπως αναφέρεται στην πράξη αυτή, τα εν λόγω τμήματα, που βρίσκονται στο οικοδομικό τετράγωνο 371 της πόλεως της Βέροιας, κρίνονται προσκυρωτέα στην όμορη ιδιοκτησία διότι σχηματίσθηκαν από υπαίτια κατάτμηση, το μεν πρώτο δυνάμει του υπ’ αριθμ. 8115/24.3.1980 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Βέροιας Στ. Ε., το δε δεύτερο δυνάμει του 48057/22.5.1978 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Βέροιας Θ. Κ., μετά την έγκριση του ισχύοντος στην περιοχή ρυμοτομικού σχεδίου με το από 22.2.1974 διάταγμα. Στην ίδια πράξη αναφέρεται ότι δεν είναι δυνατή η αναγωγή του χρόνου δημιουργίας των προσκυρωτέων τεμαχίων στον χρόνο συντάξεως των αντιστοίχων προσυμφώνων, διότι ναι μεν δυνάμει του νόμου οι σχετικές μεταβιβάσεις εγκυροποιήθηκαν και δεν θεωρούνται αυτοδικαίως άκυρες με κριτήριο τον χρόνο συντάξεως των προσυμφώνων, πλην τούτο δεν καθιστά οικοδομήσιμα τα δημιουργηθέντα από την κατάτμηση μη άρτια οικόπεδα. Κατά της πράξεως αυτής ο εκκαλών άσκησε ένσταση, ισχυριζόμενος ότι ο χρόνος κτήσεως του ακινήτου που αποκτήθηκε από την δικαιοπάροχό του Β. Κ. με το προαναφερθέν 48057/22.5.1978 συμβόλαιο ανάγεται στα έτη 1966 και 1968, δυνάμει των σχετικών προσυμφώνων, ο χρόνος κτήσεως δε του ακινήτου που αποκτήθηκε από τον έτερο δικαιοπάροχό του Ν. Κ. με το 8115/24.3.1980 συμβόλαιο ανάγεται στο έτος 1975, δυνάμει των αντίστοιχου προσυμφώνου, ότι, συνεπώς, δεν έλαβε χώρα υπαίτια κατάτμηση και τυγχάνουν εφαρμογής εν προκειμένω οι ανωτέρω ευεργετικές διατάξεις του άρθρου 302 παρ. 3 του ΚΒΠΝ, καθόσον η ενιαία πλέον, μετά την περιέλευση των δύο τεμαχίων στο αυτό πρόσωπο, ιδιοκτησία του, έχουσα συνολικό εμβαδόν 300,00 τμ, υπολείπεται κατά 25% από το όριο αρτιότητας που είναι 400,00 τμ, η δε όμορη ιδιοκτησία Σ. Κ. και λοιπών, εμβαδού 715,00 τμ περίπου, είναι μεγαλύτερη κατά 50% του ορίου αρτιότητας, και ότι, ως εκ τούτου, δεν πρέπει να προσκυρωθεί το δικό του ακίνητο στο όμορο, όπως δέχθηκε η επίμαχη πράξη του Πολεοδομικού Τμήματος, αλλά, αντιθέτως, τμήμα του ομόρου μεγαλύτερου ακινήτου να αφαιρεθεί και να προσκυρωθεί στο δικό του, προκειμένου αυτό να καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο. Με την Γ/οικ.2853/16.9.2004 απόφαση του Δημάρχου Βέροιας απορρίφθηκε η ένσταση του εκκαλούντος, με την αιτιολογία ότι για την εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων, ως χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου νοείται ο χρόνος μεταγραφής του οριστικού συμβολαίου και όχι ο χρόνος συντάξεως του οικείου προσυμφώνου, κυρώθηκε δε η ανωτέρω 17/2004 πράξη προσκυρώσεως. Προσφυγή του εκκαλούντος κατά της αποφάσεως αυτής του Δημάρχου απορρίφθηκε με την 13229/28.12.2004 απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας. Ακολούθως δε, με την ήδη προσβαλλόμενη 339/2008 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, απορρίφθηκε, κατά τα προεκτεθέντα, η αίτηση ακυρώσεως του εκκαλούντος κατά της 13229/28. 12.2004 αποφάσεως του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας, της Γ/οικ.2853/ 16.9.2004 αποφάσεως του Δημάρχου Βέροιας και της 17/2004 πράξεως προσκυρώσεως.
- Επειδή, η εκκαλουμένη δέχθηκε ότι δεν συντρέχουν εν προκειμένω οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ανωτέρω ευεργετικής διατάξεως του άρθρου 302 παρ. 3 του ΚΒΠΝ, καθόσον, δυνάμει της παραγράφου 5 του ιδίου άρθρου, η προσκύρωση τμήματος από το όμορο μεγαλύτερο οικόπεδο στο μη άρτιο, προκειμένου αυτό να καταστεί οικοδομήσιμο, δεν εφαρμόζεται για οικόπεδα που έγιναν μη άρτια με υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη ή του δικαιοπαρόχου του, όπως τα επίδικα, ο χρόνος δημιουργίας των οποίων ανάγεται στον μεταγενέστερο της εγκρίσεως του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου χρόνο συντάξεως των οριστικών συμβολαίων και όχι στον χρόνο συντάξεως των οικείων προσυμφώνων. Με την κρινόμενη έφεση προβάλλεται ότι δεν είναι νομίμως αιτιολογημένη η κρίση αυτή της εκκαλουμένης. Περαιτέρω, προβάλλεται ότι οι διατάξεις του άρθρου 302 παρ. 3 και 5 του ΚΒΠΝ, όπως ερμηνεύθηκαν και εφαρμόσθηκαν από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, παραβιάζουν τις αρχές του Κράτους Δικαίου και της χρηστής Διοικήσεως, καθώς και τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου [ΕΣΔΑ], διότι συνεπάγονται υπέρμετρη επιβάρυνση της ιδιοκτησίας, ταυτοχρόνως δε οδηγούν σε επιβάρυνση του οικιστικού περιβάλλοντος και όχι σε ήπια ανάπτυξη των πόλεως. Τέλος, ο εκκαλών προβάλλει ότι, ενόψει και των ανωτέρω αρχών, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 302 παρ. 3 του ΚΒΠΝ, η Διοίκηση είχε, πάντως, διακριτική ευχέρεια να καταστήσει άρτιο και οικοδομήσιμο το μη άρτιο οικόπεδό του, την οποία ουδόλως άσκησε.
- Επειδή, ενόψει όσων έγιναν δεκτά ανωτέρω στη σκέψη 4, εφόσον το οικόπεδο που απέκτησε ο εκκαλών με τη συνένωση δύο μη αρτίων οικοπέδων δεν έχει το απαιτούμενο κατά τις οικείες διατάξεις ελάχιστο εμβαδόν των 400,00 τμ και συνεπώς δεν είναι άρτιο, η μη αρτιότητά του δε, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου, οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση μεγαλύτερης εκτάσεως από τους δικαιοπαρόχους του εκκαλούντος, η οποία έλαβε χώρα, με τη σύνταξη και μεταγραφή των οριστικών συμβολαίων μεταβιβάσεως, μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου και όχι με τη σύνταξη των οικείων προσυμφώνων, η κρίση της Διοικήσεως, καθώς και της εκκαλουμένης που την επικύρωσε, ότι δεν συντρέχουν εν προκειμένω οι προϋποθέσεις εφαρμογής της εξαιρετικής διατάξεως του άρθρου 302 παρ. 3 του ΚΒΠΝ, της διατάξεως δηλαδή η οποία, αντί της προσκυρώσεως του μη αρτίου οικοπέδου στο όμορο άρτιο, επιτρέπει, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, την προσκύρωση στο μη άρτιο οικόπεδο εκτάσεως αφαιρούμενης από το μεγαλύτερο όμορο άρτιο οικόπεδο, προκειμένου το μη άρτιο να καταστεί οικοδομήσιμο, είναι νόμιμη. Είναι, συνεπώς, απορριπτέος ως αβάσιμος ο περί του αντιθέτου προβαλλόμενος λόγος εφέσεως. Εξ άλλου, η απαγόρευση κατατμήσεως μείζονος ακινήτου για τη δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων αποτελεί δημοσίου δικαίου κανόνα, που αποβλέπει στην εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος και, ειδικότερα, στην απρόσκοπτη άσκηση του ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Για την αποτελεσματική εφαρμογή του κανόνα αυτού ο νομοθέτης δεν προβλέπει μόνο την απόλυτη ακυρότητα των σχετικών δικαιοπραξιών, αλλά, όπως προεκτέθηκε, ορίζει, περαιτέρω, στο άρθρο 301 παρ. 3 ότι δεν επιτρέπεται τακτοποίηση οικοπέδων για απόκτηση προσώπου ή βάθους, όταν η σχετική έλλειψη οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση μείζονος εκτάσεως που είχε το απαιτούμενο ελάχιστο πρόσωπο ή βάθος, στην παράγραφο 4 του ιδίου άρθρου ότι η διάταξη η οποία επιτρέπει την υπό προϋποθέσεις οικοδόμηση ακινήτων, αποκλεισμένων από τις οδούς του εγκεκριμένου σχεδίου, δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα που αποκλείονται από τις οδούς με υπαίτια κατάτμηση μείζονος εκτάσεως, αποτελούσης άρτιο οικόπεδο, στην επίμαχη παράγραφο 5 δε του άρθρου 302 ότι οι ευεργετικές διατάξεις, δυνάμει των οποίων δύνανται να μην προσκυρωθούν στα όμορα, αλλά να καταστούν άρτια τα μη άρτια οικόπεδα, δεν εφαρμόζονται σε οικόπεδα τα οποία κατέστησαν μη άρτια με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών ή των δικαιοπαρόχων τους, κατόπιν κατατμήσεως μεγαλύτερης εκτάσεως. Οι διατάξεις αυτές, οι οποίες συνιστούν θεμιτούς περιορισμούς της ιδιοκτησίας, υπαγορευόμενους, όπως προαναφέρθηκε, από σκοπό δημοσίου συμφέροντος, καθιδρύουν δέσμια αρμοδιότητα της Διοικήσεως να προσκυρώσει, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις, τα οικόπεδα που κατέστησαν υπαιτίως μη άρτια και μη οικοδομήσιμα στα όμορα άρτια οικόπεδα, δεν αντίκεινται δε ούτε στο Κράτος Δικαίου και τις αρχές της χρηστής Διοικήσεως, ούτε στα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, όπως αβασίμως προβάλλει ο εκκαλών. Τέλος, ανεξαρτήτως της αοριστίας του, αβάσιμος είναι και συναφώς προβαλλόμενος λόγος ότι, ακόμη και εάν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 302 παρ. 3 του ΚΒΠΝ, η Διοίκηση είχε διακριτική ευχέρεια, βάσει των γενικών κανόνων, να καταστήσει άρτιο και οικοδομήσιμο το μη άρτιο οικόπεδό του, καθόσον η διακριτική ευχέρεια που παρέχεται στη Διοίκηση κατά την τακτοποίηση των οικοπέδων δεν έχει την έννοια ότι η Διοίκηση δύναται, παρά τη θέσπιση ειδικών απαγορευτικών κανόνων, να προβαίνει σε διαρρυθμίσεις των οικοπέδων, και μάλιστα αυτών που υπαιτίως κατέστησαν μη άρτια, ώστε να γίνουν οικοδομήσιμα.
- Επειδή, συνεπώς, πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη έφεση.