της ΔΕ Ελούντας Αγ. Νικολάου (ν. Λασιθίου), καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης και περιβαλλοντική έγκριση αυτού]

– Δημοσιεύθηκε από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ το Πρακτικό Επεξεργασίας «Έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) στην περιοχή «Πλάκα» της Δημοτικής Κοινότητας Ελούντας της Δημοτικής Ενότητας Αγ. Νικολάου του ομώνυμου Δήμου (ν. Λασιθίου), καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης και περιβαλλοντική έγκριση αυτού».

Βασικές Σκέψεις

Με το υπό επεξεργασία σχέδιο προεδρικού διατάγματος επιχειρείται η έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) στην περιοχή «Πλάκα» της Δημοτικής Ενότητας Ελούντας, της Δημοτικής Ενότητας Αγίου Νικολάου του ομώνυμου Δήμου (ν. Λασιθίου), ο καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης και η περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου αυτού.

Το σχέδιο επικαλείται στο προοίμιό του, μεταξύ άλλων, τις διατάξεις των άρθρων 8 και 9 του ν. 4447/2016 «Χωρικός σχεδιασμός-Βιώσιμη ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» (Α΄ 241).

Με τις διατάξεις του άρθρου 24 του Συντάγματος το περιβάλλον (φυσικό και πολιτιστικό) έχει αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενο αγαθό. Τα αρμόδια όργανα του Κράτους οφείλουν να προβαίνουν σε θετικές ενέργειες για την αποτελεσματική διαφύλαξη του αγαθού αυτού και, ειδικότερα, να λαμβάνουν τα απαιτούμενα, νομοθετικά και διοικητικά, προληπτικά και κατασταλτικά, μέτρα, παρεμβαίνοντας στον αναγκαίο βαθμό στην οικονομική ή άλλη, ατομική ή συλλογική, δραστηριότητα. Κατά την λήψη, εξάλλου, των ανωτέρω μέτρων τα όργανα της νομοθετικής και εκτελεστικής εξουσίας οφείλουν να σταθμίζουν και άλλους παράγοντες, αναγομένους στο γενικότερο εθνικό και δημόσιο συμφέρον, όπως είναι εκείνοι που σχετίζονται με τους σκοπούς της οικονομικής ανάπτυξης -η οποία περιλαμβάνει και την ενίσχυση της περιφερειακής ανάπτυξης- της αξιοποίησης του εθνικού πλούτου, καθώς και της εξασφάλισης εργασίας στους πολίτες, δηλαδή σκοπούς, για τους οποίους λαμβάνει, επίσης, πρόνοια το Σύνταγμα (άρθρα 106 και 22 παρ. 1). Η επιδίωξη, όμως, των σκοπών αυτών και η στάθμιση των προστατευόμενων αντιστοίχων εννόμων αγαθών πρέπει να συμπορεύεται προς την υποχρέωση της Πολιτείας να μεριμνά για την προστασία του περιβάλλοντος και ιδίως των ευαίσθητων οικοσυστημάτων, κατά τρόπον ώστε να εξασφαλίζεται η βιώσιμη ανάπτυξη στην οποία απέβλεψε ο συντακτικός νομοθέτης. Περαιτέρω, από τις διατάξεις του άρθρου 24 παράγραφοι 1 και 2 σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 79 παρ. 8 και 106 παρ. 1 του Συντάγματος συνάγεται ότι ο χωροταξικός και ο πολεοδομικός σχεδιασμός ανήκουν στην αρμοδιότητα του Κράτους, το οποίο υποχρεούται, κατά τις αρχές και τα πορίσματα της επιστήμης της χωροταξίας και της πολεοδομίας, να λαμβάνει τα αναγκαία για τον ορθολογικό χωροταξικό σχεδιασμό μέτρα, προκειμένου να διασφαλίζεται η προστασία του περιβάλλοντος, οι κατά το δυνατόν βέλτιστοι όροι διαβίωσης του πληθυσμού και η οικονομική ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας [βιώσιμης ανάπτυξης]. Ουσιώδη όρο για την βιώσιμη ανάπτυξη και, κατά μείζονα λόγο, για την προστασία των ευαίσθητων οικοσυστημάτων αποτελούν τα ολοκληρωμένα χωροταξικά σχέδια. Τα σχέδια αυτά θέτουν, με βάση την ανάλυση των δεδομένων και την πρόγνωση των μελλοντικών εξελίξεων, τους μακροπρόθεσμους στόχους της οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης και της οργάνωσης του χώρου ρυθμίζοντας, μεταξύ άλλων, το πλαίσιο για την διαμόρφωση των οικιστικών περιοχών, των περιοχών άσκησης παραγωγικών δραστηριοτήτων, ως τέτοιων δραστηριοτήτων νοουμένων και των τουριστικών, καθώς και των ελευθέρων χώρων στις εκτός σχεδίου περιοχές [ΣτΕ 2564/2022 Ολομ., 1705/2017 (Ολομ.), 3920/2010 (Ολομ.), 3396/2010 (Ολομ.), 3037/2008 (Ολομ.), 2489/2006 (Ολομ.), 3478/2000 (Ολομ.), 2755/1994 (Ολομ.), 4189-42/2014 (7μ) κ.ά.].

Σε εφαρμογή της συνταγματικής επιταγής για τον χωροταξικό σχεδιασμό εκδόθηκε αρχικώς ο ν. 360/1976 (Α΄ 151) και στη συνέχεια ο ν. 2742/1999 (Α΄ 207). Με τον τελευταίο αυτόν νόμο τέθηκαν στόχοι και αρχές για την ορθολογική διάρθρωση του εθνικού χώρου, ώστε να ρυθμισθεί το πλαίσιο για την προστασία του περιβάλλοντος (φυσικού και πολιτιστικού), για την οργάνωση και την διαμόρφωση των οικιστικών περιοχών -με την διασφάλιση των, κατά το δυνατόν, άριστων όρων διαβίωσης του πληθυσμού- και για την άσκηση των παραγωγικών δραστηριοτήτων, προς τον σκοπό της κοινωνικής και της οικονομικής ανάπτυξης της Χώρας στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας, η οποία επιτάσσει την προστασία των φυσικών πόρων [βιώσιμη ανάπτυξη] (άρθρα 1 και 2). Με τον ίδιο νόμο προεβλέφθηκαν ως μέσα χωροταξικού σχεδιασμού: α) το “Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης” [ΓΠΧΣΑΑ], το οποίο, εναρμονιζόμενο με το εθνικό πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων και τον εν γένει προγραμματισμό για την οικονομική και την κοινωνική ανάπτυξη της Χώρας, θέτει τις βασικές προτεραιότητες και κατευθύνσεις, με προοπτική δεκαπέντε (15) ετών, “για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και την αειφόρο οργάνωση του εθνικού χώρου” (άρθρο 6), β) τα “Ειδικά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης” [ΕΠΧΣΑΑ], τα οποία εξειδικεύουν ή και συμπληρώνουν τις γενικές κατευθύνσεις του Γενικού Πλαισίου για την οργάνωση και ανάπτυξη του εθνικού χώρου είτε σε ορισμένους τομείς δραστηριοτήτων σε εθνικό επίπεδο -οι οποίοι παρατίθενται ενδεικτικώς- είτε σε ειδικές περιοχές της Χώρας, λόγω των γεωμορφολογικών χαρακτηριστικών τους (άρθρο 7) και γ) τα “Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης” [ΠΠΧΣΑΑ], τα οποία, εναρμονιζόμενα με τις κατευθύνσεις του Γενικού Πλαισίου και των Ειδικών Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασμού, υποδεικνύουν, σε επίπεδο Περιφέρειας και με προοπτική δεκαπέντε (15) ετών, τις κατευθύνσεις και το προγραμματικό πλαίσιο για την χωρική διάρθρωση του οικιστικού δικτύου και των βασικών υπηρεσιών και δικτύων περιφερειακού και διανομαρχιακού ενδιαφέροντος, την χωροθέτηση των βασικών παραγωγικών δραστηριοτήτων του πρωτογενούς, δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα, καθώς και τις βασικές προτεραιότητες για την προστασία, διατήρηση και ανάδειξη της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς έκαστης Περιφέρειας με σκοπό την αειφόρο ανάπτυξη των Περιφερειών, βάσει των ιδιαιτεροτήτων τους (άρθρο 8). Τα ΠΠΧΣΑΑ αναθεωρούνται ανά πενταετία, εφόσον κατά την διενεργουμένη σχετική αξιολόγηση προκύπτει τεκμηριωμένη προς τούτο ανάγκη (άρθρο 8 παράγραφοι 5 και 6). Εξάλλου, στο άρθρο 10 του ν. 2742/1999, το οποίο αντικατέστησε το άρθρο 24 του βασικού για την προστασία του περιβάλλοντος ν. 1650/1986 (Α΄ 160) [το οποίο, ελλείψει χωροταξικού σχεδιασμού και ως υποκατάστατο αυτού (βλ. αντί άλλων ΣτΕ 2489/2012 Ολ.), είχε ορίσει, για την άσκηση των παραγωγικών δραστηριοτήτων, την δημιουργία ζωνών για την ανάπτυξή τους, αναλόγως με τις φυσικές ιδιότητες και την παραγωγική ικανότητα των περιοχών εγκαταστάσεως των δραστηριοτήτων], προβλέφθηκε, μεταξύ άλλων, ο χαρακτηρισμός περιοχών -οι οποίες βάσει των κατευθύνσεων του χωροταξικού σχεδιασμού είναι πρόσφορες για την ανάπτυξη παραγωγικών δραστηριοτήτων του πρωτογενούς, δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα- ως περιοχών “οργανωμένης ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων” [ΠΟΑΠΔ]. Τέλος, τα άρθρα 7 παρ. 1, 8 παρ. 2 και 9 του νόμου αυτού καθιέρωσαν και νομοθετικώς την, επιβαλλομένη από το Σύνταγμα και την επιστήμη, αρχή της ιεράρχησης μεταξύ των διαφορετικών επιπέδων του σχεδιασμού -χωροταξικού και πολεοδομικού- προκειμένου τα κατώτερα επίπεδα σχεδιασμού να εναρμονίζονται με τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό.

Δυνάμει της θεσπισθείσας με τις διατάξεις του ν. 2742/1999 διαδικασίας έχουν, μεταξύ άλλων, εγκριθεί: α) το ΓΠΧΣΑΑ (6876/4871/2008, πράξη του Προέδρου της Βουλής, Α΄ 128), β) το ΕΠΧΣΑΑ για τον Τουρισμό (67659/2013, απόφαση της Επιτροπής “Συντονισμού της Κυβερνητικής Πολιτικής στον Τομέα του Χωροταξικού Σχεδιασμού και της Αειφόρου Ανάπτυξης”, Β΄ 3155), το οποίο, όμως, ακυρώθηκε με την 3632/2015 απόφαση της Ολομελείας του Συμβουλίου της Επικρατείας, και γ) τα ΠΠΧΣΑΑ των Περιφερειών της Χώρας, τα οποία, κατά την ρητή πρόβλεψη του ν. 2742/1999 (άρθρο 18 παρ. 5), έχουν εγκριθεί κατά την πρώτη εφαρμογή του, χωρίς την ύπαρξη εγκεκριμένου Γενικού Χωροταξικού Πλαισίου και στα οποία περιλαμβάνεται και το ΠΠΧΣΑΑ Κρήτης (25291/25.7.2003 απόφαση του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ, Β΄ 1486), το οποίο αναθεωρήθηκε με την 42284/13.10.2017 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΑΑΠ 260).

Το νομοθετικό πλαίσιο του χωρικού σχεδιασμού, που είχε θεσπισθεί με τον ν. 2742/1999 (Α΄ 207), επανακαθορίσθηκε με τον ν. 4269/2014, «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση – Βιώσιμη ανάπτυξη» (Α΄ 142), όπως ο νόμος αυτός ίσχυε μέχρι την κατάργηση των άρθρων 14 έως και 33 με το άρθρο 238 του ν. 4389/2016 (Α΄ 94), αλλά και των άρθρων 1 έως 13α με το άρθρο 14 του ν. 4447/2016 «Χωρικός σχεδιασμός – Βιώσιμη ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» (Α΄ 241), με τις διατάξεις του οποίου καθορίσθηκε εκ νέου το πλαίσιο του σχεδιασμού. Με τον ανωτέρω ν. 4269/2014 ορίσθηκε ότι ο χωρικός σχεδιασμός αποτελείται από το σύνολο των χωροταξικών και πολεοδομικών πλαισίων και σχεδίων (άρθρο 1 παρ. 1 περ. α΄), ότι ο στρατηγικός χωρικός σχεδιασμός θέτει τους μεσοπρόθεσμους ή και μακροπρόθεσμους στόχους ανάπτυξης και οργάνωσης του χώρου, καθώς και τις γενικές κατευθύνσεις για τη διαμόρφωση των οικιστικών περιοχών, των περιοχών άσκησης παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων και των περιοχών προστασίας, σε εθνική ή περιφερειακή κλίμακα (παρ. 1 περ. β΄) και ότι ο ρυθμιστικός χωρικός σχεδιασμός περιλαμβάνει τους κανόνες για τη χρήση, τη δόμηση και την εν γένει εκμετάλλευση του εδάφους σε εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές (παρ. 1 περ. γ΄). Κατά το άρθρο 2 του ίδιου νόμου, στην κατηγορία του στρατηγικού χωρικού σχεδιασμού υπάγονται τα Εθνικά Χωροταξικά Πλαίσια και τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, ενώ στην κατηγορία του ρυθμιστικού χωρικού σχεδιασμού υπάγονται τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια, τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια και τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής. Ειδικώς δε για τα δε Ειδικά Χωρικά Σχέδια το άρθρο 8 του ν. 4269/2014 προβλέπει τα εξής: «Άρθρο 8. 1. Για τη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων που μπορεί να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας ή για τις οποίες απαιτείται ειδική ρύθμιση των χρήσεων γης και των λοιπών όρων ανάπτυξής τους, καταρτίζονται Ειδικά Χωρικά Σχέδια (Ε.Χ.Σ). Τα Ε.Χ.Σ. αποτελούν σύνολα κειμένων και διαγραμμάτων με τα οποία καθορίζονται χρήσεις γης, γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται ώστε να καταστούν οι εν λόγω περιοχές κατάλληλες είτε για τη δημιουργία οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων είτε για την πραγματοποίηση προγραμμάτων και παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας. 2. Τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια εντάσσονται ιεραρχικά στο ίδιο επίπεδο σχεδιασμού με τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια. 3. α) Η κίνηση της διαδικασίας για τη σύνταξη των Ε.Χ.Σ. γίνεται είτε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής είτε από τον οικείο Δήμο ή την οικεία Περιφέρεια είτε από τον φορέα υλοποίησης του σχεδίου, έργου ή προγράμματος. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται προδιαγραφές και κάθε άλλη απαραίτητη λεπτομέρεια για τη σύνταξη των Ε.Χ.Σ.. β) Κατά την κατάρτιση των Ε.Χ.Σ. λαμβάνονται υπόψη οι κατευθύνσεις των εγκεκριμένων Εθνικών και των Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων καθώς και οι κατευθύνσεις της οικείας αναπτυξιακής πολιτικής. γ) Η έγκριση των Ε.Χ.Σ. γίνεται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και των κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργών, ύστερα από γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Με το πιο πάνω προεδρικό διάταγμα εγκρίνονται επίσης και οι κατευθύνσεις, όροι και μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος, τα οποία πρέπει να τηρούνται κατά την υλοποίηση και εξειδίκευση των Ε.Χ.Σ., σύμφωνα με την προβλεπόμενη από τις κείμενες διατάξεις Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). δ) Με το πιο πάνω προεδρικό διάταγμα μπορεί να καθορίζονται και οι οριογραμμές των τυχόν υφισταμένων εντός των Ε.Χ.Σ. υδατορεμάτων, ύστερα από υποβολή φακέλου οριοθέτησης σύμφωνα με τα αναφερόμενα στο άρθρο 2 του ν. 4258/2014 και να εγκρίνεται και το Ρυμοτομικό Σχέδιο εφαρμογής όπου αυτό απαιτείται. Στην περίπτωση που ο φορέας κίνησης της διαδικασίας του Ε.Χ.Σ. είναι και κύριος της προς πολεοδόμηση έκτασης η διαδικασία δημοσιότητας της περίπτωσης β της παραγράφου 4 του άρθρου 10 παραλείπεται. 4. Με τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια μπορεί να τροποποιούνται προγενέστερα Τοπικά Χωρικά Σχέδια και τυχόν ισχύουσες για την περιοχή του σχεδίου γενικές και ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, ιδίως όσον αφορά τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης εφόσον η τροποποίηση καθίσταται αναγκαία εν όψει του ειδικού χαρακτήρα της επιδιωκόμενης ανάπτυξης, τεκμηριώνεται ειδικώς στην οικεία για κάθε ειδικό σχέδιο μελέτη και δεν ανατρέπει πάντως τη χωροταξική λειτουργία της ευρύτερης περιοχής, όπως αυτή προσδιορίζεται στα οικεία Εθνικά και Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια. 5. … 6. … 7. Οι ρυθμίσεις των Ειδικών Χωρικών Σχεδίων είναι δεσμευτικές για όλα τα εκπονούμενα Τοπικά Χωρικά Σχέδια καθώς και για κάθε ένταξη των περιοχών που καλύπτονται από Ε.Χ.Σ. σε σχέδιο πόλεως. Κατ’ εξαίρεση, με τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια μπορεί να τροποποιούνται όρια και ρυθμίσεις των Ειδικών Χωρικών Σχεδίων ύστερα από ειδική αιτιολογία και σύμφωνη γνώμη του φορέα ανάπτυξης ή διοίκησης της περιοχής που έχει ενταχθεί σε Ειδικό Σχέδιο. Στις περιπτώσεις αυτές, το προεδρικό διάταγμα για την έγκριση του Τ.Χ.Σ. προτείνεται και από τον καθ’ ύλην αρμόδιο για το τροποποιούμενο Ειδικό Χωρικό Σχέδιο Υπουργό. 8. …11. Ειδικά Χωρικά Σχέδια, κατά την έννοια του παρόντος άρθρου, αποτελούν και οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ) του άρθρου 29 του ν. 2545/1997, οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ) του άρθρου 24 του ν. 1650/1986, τα Επιχειρηματικά Πάρκα του ν. 3982/2011, τα Εμπορευματικά Κέντρα του ν. 3333/2005, τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) του άρθρου 12 του ν. 3986/2011, τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) του άρθρου 24 του ν. 3894/2010, τα Τοπικά ρυμοτομικά σχέδια του άρθρου 26 του ν. 1337/1983. …».

Με τον ν. 4447/2016, με το άρθρο 14 του οποίου καταργήθηκαν τα άρθρα 1-13α του ν. 4269/2014 (Α΄ 142), καθιερώθηκε σύστημα χωρικού σχεδιασμού με σκοπό, κατά την εκτίμηση της οικείας αιτιολογικής έκθεσης, την ενίσχυση της αναπτυξιακής προοπτικής της Χώρας, την προστασία του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος και την προώθηση της κοινωνικής συνοχής και δικαιοσύνης. Ο εν λόγω νόμος τροποποιήθηκε αρχικά σε επιμέρους διατάξεις με το άρθρο 99 του ν. 4685/2020 (Α΄ 92) και εν συνεχεία με τον ν. 4759/2020 «Χωρικός Σχεδιασμός-Βιώσιμη Ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» (Α΄245), ο οποίος στο κεφάλαιο Α΄ περιλαμβάνει διατάξεις, που σύμφωνα με το άρθρο 1 του νόμου αυτού αποσκοπούν στην απλούστευση και επιτάχυνση της διαδικασίας κατάρτισης, αναθεώρησης και τροποποίησης χωροταξικών πλαισίων και πολεοδομικών σχεδίων κάθε επιπέδου, καθώς και τη διασαφήνιση των μεταξύ τους σχέσεων. Εξάλλου, υπήρξαν περαιτέρω τροποποιήσεις σε επιμέρους διατάξεις του ν. 4447/2016 με τους ν. 4787/2021 (Α΄ 44) και 4819/2021 (Α΄ 129), καθώς και με τους ν. 4872/2021 (Α΄ 247/10.12.2021) και 4876/2021 (Α΄ 251/23.12.2021). Ειδικότερα, στο άρθρο 1 παρ. 1 περ. α΄ και β΄ του ν. 4447/2016, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 του ν. 4759/2020, ορίζεται ότι: «1. Για την εφαρμογή του παρόντος, ισχύουν οι ακόλουθοι ορισμοί: α) Βιώσιμη ανάπτυξη: η ανάπτυξη που συνθέτει και σταθμίζει κοινωνικούς, οικονομικούς και περιβαλλοντικούς στόχους με σκοπό την: αα) επίτευξη διατηρήσιμης οικονομικής ανάπτυξης με τη δημιουργία ισχυρής παραγωγικής βάσης και έμφαση στην καινοτομία και την αύξηση της απασχόλησης, ββ) εδαφική και κοινωνική συνοχή, δίκαιη κατανομή πόρων και άρση των αποκλεισμών, γγ) προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, της βιοποικιλότητας, του τοπίου και την αειφόρο χρήση των φυσικών πόρων. β) Βιώσιμη χωρική ανάπτυξη: οι χωρικές, εδαφικές και περιβαλλοντικές διαστάσεις της βιώσιμης ανάπτυξης, καθώς και αυτές που σχετίζονται με την ορθολογική οργάνωση του χώρου … ». Στο άρθρο 2 του νόμου, όπως τροποποιήθηκε με τα άρθρα 99 παρ. 1 του ν. 4685/2020 και 2 παρ. 2 του ν. 4759/2020 ορίζεται ότι: «1. Ο χωρικός σχεδιασμός ασκείται σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο και διακρίνεται, ανάλογα με τον χαρακτήρα του, σε χωροταξικό ή πολεοδομικό: α. Στην κατηγορία του χωροταξικού σχεδιασμού υπάγονται τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια του άρθρου 5 (πρώτο επίπεδο), τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια του άρθρου 6 και τα Θαλάσσια Χωροταξικά Σχέδια του άρθρου 5 του ν. 4546/2018 (Α΄ 101) τα οποία μετονομάζονται σε Θαλάσσια Χωροταξικά Πλαίσια (δεύτερο επίπεδο). β. Στην κατηγορία του πολεοδομικού σχεδιασμού υπάγονται τα πολεοδομικά σχέδια τα οποία εκπονούνται σε τοπική κλίμακα και τα οποία διακρίνονται σε δύο επίπεδα σχεδιασμού. 2. Στο πρώτο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού περιλαμβάνονται: α) Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια του άρθρου 7, τα οποία ρυθμίζουν τη βιώσιμη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της εδαφικής περιφέρειας μιας ή περισσοτέρων Δημοτικών Ενοτήτων, β) τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια του άρθρου 8, τα οποία αποτελούν υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων. 3. Στο δεύτερο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού περιλαμβάνονται τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής του άρθρου 10, τα οποία αποτελούν την εξειδίκευση και εφαρμογή των σχεδίων του πρώτου επιπέδου. 4. Η σχέση μεταξύ των κατηγοριών και επιπέδων του χωρικού σχεδιασμού είναι ιεραρχική αλλά με περιθώρια ευελιξίας και ανάδρασης, με βάση τις έννοιες της διαβάθμισης της δεσμευτικότητας των κατευθύνσεων, και της εξειδίκευσης, της συμπλήρωσης και της τροποποίησης των κατευθύνσεων και ρυθμίσεων, όταν και όπως κάτι τέτοιο παρέχεται ως δυνατότητα από ένα υπερκείμενο πλαίσιο ή σχέδιο σε ένα υποκείμενο πλαίσιο ή σχέδιο. 5.α. Όπου στις διατάξεις της ισχύουσας νομοθεσίας αναφέρεται «Τοπικό Χωρικό Σχέδιο» νοείται εφεξής «Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο» του παρόντος άρθρου. β. Όπου στις διατάξεις της ισχύουσας νομοθεσίας αναφέρεται «Ειδικό Χωρικό Σχέδιο» νοείται εφεξής «Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο» του παρόντος άρθρου». Περαιτέρω, το άρθρο 8 του ν. 4447/2016, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 11 του ν. 4759/2020 και τροποποιήθηκε με το άρθρο δέκατο ένατο παρ. 2 του ν. 4787/2021, με τα άρθρα 118 παρ. 4 και 119 παρ. 7 του ν. 4819/2021 και με το άρθρο 18 παρ. 1-2 του ν. 4872/2021, ορίζει τα εξής: «1.α. Για τη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων, που μπορεί να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας, για τις οποίες απαιτείται ειδική ρύθμιση των χρήσεων γης και των λοιπών όρων ανάπτυξής τους καταρτίζονται Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (Ε.Π.Σ.). Ε.Π.Σ. μπορεί να καταρτιστούν και: (α) για προγράμματα αστικής ανάπλασης ή περιβαλλοντικής προστασίας ή αντιμετώπισης των συνεπειών από φυσικές καταστροφές, (β) για περιοχές παρεμβάσεων στο πλαίσιο προγραμμάτων συγχρηματοδοτούμενων από την Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ), όπως οι Ολοκληρωμένες Χωρικές Παρεμβάσεις και (γ) σε περίπτωση ανάγκης ταχείας ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου από την Πολιτεία, λόγω κρίσιμων χωρικών προβλημάτων που επιβάλλουν την άμεση αντιμετώπιση ή την αποτροπή δημιουργίας τετελεσμένων καταστάσεων που οφείλονται σε έλλειψη ή ανεπάρκεια πολεοδομικού σχεδιασμού. Η περιοχή για την οποία καταρτίζεται ένα Ε.Π.Σ. ονομάζεται περιοχή επέμβασης. Η περιοχή επέμβασης μπορεί να αποτελείται από διακριτά (μη όμορα) τμήματα, εφόσον μεταξύ των επιμέρους τμημάτων της υπάρχει λειτουργική ενότητα και εξυπηρετούνται οι στόχοι του Ε.Π.Σ. Απαραίτητη προϋπόθεση στην περίπτωση αυτή είναι να ακολουθηθεί η διαδικασία προέγκρισης της περ. ε΄. Το σύνολο της δημοτικής ενότητας που περιλαμβάνει την περιοχή επέμβασης αποτελεί την ευρύτερη περιοχή του Ε.Π.Σ. Αν η περιοχή επέμβασης εμπίπτει στα διοικητικά όρια περισσότερων δημοτικών ενοτήτων, το σύνολο των δημοτικών ενοτήτων αποτελεί την ευρύτερη περιοχή του Ε.Π.Σ. Εάν τα όρια της περιοχής επέμβασης ταυτίζονται με τα διοικητικά όρια μιας δημοτικής ενότητας, η συνολική έκταση του οικείου δήμου αποτελεί την ευρύτερη περιοχή της παρούσας. Η περιοχή που περιβάλλει την περιοχή επέμβασης και βρίσκεται σε άμεση συσχέτιση με αυτήν λόγω της αλληλεπίδρασης των πολεοδομικών και λοιπών λειτουργιών της, ονομάζεται ζώνη άμεσης επιρροής. β. Τα Ε.Π.Σ. αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων με τα οποία καθορίζονται το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη, όρια πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών, οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων, το οδικό δίκτυο, τα λοιπά μεταφορικά, τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές, τα μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, μέτρα υποστηρικτικά της αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών, καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται, ώστε να καταστεί η περιοχή επέμβασης κατάλληλη είτε για τη δημιουργία οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων είτε για την πραγματοποίηση των προγραμμάτων και παρεμβάσεων της παρ. 1. Αν η περιοχή μελέτης του Ε.Π.Σ. περιλαμβάνει ολόκληρες δημοτικές ενότητες, μπορεί επίσης να καθορίζονται σε αυτές Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.). γ. Τα Ε.Π.Σ. εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των Περιφερειακών και των Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων και περιέχουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους, εντός της περιοχής επέμβασης. Εκτός της περιοχής επέμβασης είναι κατ’ εξαίρεση επιτρεπτό τα Ε.Π.Σ. να προσδιορίζουν υποδομές, μέτρα και όρους που είναι αναγκαίοι για την οργανική ενσωμάτωση της περιοχής επέμβασης στην ευρύτερη περιοχή που την περιβάλλει. δ. Τα Ε.Π.Σ. εντάσσονται στο ίδιο επίπεδο σχεδιασμού με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και μπορούν να περιλαμβάνουν ρυθμίσεις για όλα τα θέματα που ρυθμίζονται από ΤΠΣ και να τροποποιούν τις ρυθμίσεις των εγκεκριμένων ΤΠΣ. δα. Με τα ΕΠΣ δύνανται να καθορίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ακόμη και κατά παρέκκλιση από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης, καθώς και από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και της εκτός σχεδίου δόμησης, κατόπιν ειδικής μελέτης και σχετικής επιστημονικής τεκμηρίωσης. ε. Πριν από την έγκριση ενός Ε.Π.Σ., με σκοπό να κριθεί η καταρχήν δυνατότητα χωροθέτησής του, είναι δυνατόν να προηγηθεί η εξής διαδικασία προέγκρισης … 2.α. Για τα Ε.Π.Σ. εφαρμόζονται, κατά περίπτωση, οι περ. α΄ έως δ΄ της παρ. 3 του άρθρου 7, σε συνάρτηση με τους επιδιωκόμενους κάθε φορά στόχους. Καταγράφονται αναλυτικά τα προς ρύθμιση στοιχεία, προκειμένου να επιτευχθούν οι επιδιωκόμενοι στόχοι στο πλαίσιο της πρότασης χωρικού προορισμού του συγκεκριμένου Ε.Π.Σ.. β. Για τα Ε.Π.Σ. εφαρμόζονται αναλόγως οι παρ. 4, 5, 7, και 8 του άρθρου 7, λαμβανομένων υπόψη του χαρακτήρα της περιοχής επέμβασης και της/των δημοτικών ενοτήτων στις οποίες αυτή εντάσσεται και των στόχων των Ε.Π.Σ.. 3. α. Η κίνηση της διαδικασίας για τη σύνταξη Ε.Π.Σ. γίνεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή από τον οικείο Δήμο ή την οικεία Περιφέρεια ή από τον φορέα υλοποίησης του σχεδίου, έργου ή προγράμματος. Τα Ε.Π.Σ. υπόκεινται σε διαδικασία Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης. β. Η έγκριση των Ε.Π.Σ. γίνεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. … . Η αρμόδια υπηρεσία και τα αρμόδια Συμβούλια ελέγχουν και την εναρμόνιση του περιεχομένου των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων με τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, καθώς και τη συμβατότητα με αντίστοιχα σχέδια (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων, ΤΠΣ, Ε.Π.Σ.) στην ίδια και σε όμορες δημοτικές ενότητες. Με το ανωτέρω προεδρικό διάταγμα εγκρίνονται επίσης οι κατευθύνσεις, οι όροι και τα μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος, τα οποία πρέπει να τηρούνται κατά την εξειδίκευση και υλοποίηση των Ε.Π.Σ., σύμφωνα με τη σχετική Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. γ. … . δ. Ο φορέας κίνησης της διαδικασίας του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου της περ. α΄ μπορεί να είναι κύριος μέρους ή του συνόλου της περιοχής επέμβασης … 4. Η οικεία Περιφέρεια παρακολουθεί και αξιολογεί την εφαρμογή των ρυθμίσεων των Ε.Π.Σ. … 5. α. Δεν επιτρέπεται η αναθεώρηση των Ε.Π.Σ. ή η τροποποίησή τους με ΤΠΣ προτού παρέλθει πενταετία από την έγκρισή τους … 6. Οι ρυθμίσεις των Ε.Π.Σ. είναι δεσμευτικές για όλα τα εκπονούμενα ΤΠΣ, καθώς και για κάθε ένταξη των περιοχών που καλύπτονται από Ε.Π.Σ. σε σχέδιο πόλεως. Κατ’ εξαίρεση, με τα ΤΠΣ μπορεί να τροποποιούνται όρια και ρυθμίσεις των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ύστερα από ειδική αιτιολογία και σύμφωνη γνώμη του φορέα υλοποίησης του σχεδίου, έργου ή προγράμματος. Στις περιπτώσεις αυτές, το προεδρικό διάταγμα για την έγκριση του ΤΠΣ προτείνεται και από τον καθ` ύλην αρμόδιο για το τροποποιούμενο Ε.Π.Σ. Υπουργό. 7. Ε.Π.Σ., κατά την έννοια του παρόντος άρθρου, αποτελούν επίσης: α) οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ) …, οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ) … και τα Τοπικά Ρυμοτομικά Σχέδια …, β) οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων … καθώς και τα Επιχειρηματικά Πάρκα Μεμονωμένης Μεγάλης Μονάδας (ΕΠΜΜΜ) …, γ) τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) …, τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ). … Για τη χωρική οργάνωση των περιοχών των περ. α΄ και β΄ εφαρμόζονται οι οικείες για κάθε κατηγορία υποδοχέα διατάξεις, καθώς και η διαδικασία της περ. ε΄ της παρ. 1. Για τον σχεδιασμό και τη χωρική οργάνωση των περιοχών της περ. γ΄ εφαρμόζεται αποκλειστικά το οικείο θεσμικό τους πλαίσιο. … 8. Κατά τη διαδικασία εκπόνησης του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και εφόσον η προτεινόμενη ανάπτυξη αφορά σε δημόσιο ή δημοτικό φορέα, μπορεί να επιβάλλεται, ύστερα από γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου και σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις, αναστολή χορήγησης οικοδομικών αδειών για ορισμένες χρήσεις είτε σε όλη την περιοχή του σχεδίου είτε σε μέρος αυτής, ύστερα από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας».

Επιπλέον, με την οδηγία 2001/42/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου (ΕΕ L 197) καθιερώθηκε η υποχρέωση προηγούμενης εκτίμησης των περιβαλλοντικών επιπτώσεων ορισμένων σχεδίων και προγραμμάτων, τα οποία τεκμαίρεται ότι έχουν σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον (άρθρο 3 παρ. 1 και 2), ενώ για τα σχέδια και προγράμματα τοπικής σημασίας και τις ήσσονες τροποποιήσεις των προαναφερομένων σχεδίων επετράπη στα κράτη – μέλη να αποφασίζουν αν αυτά συνεπάγονται σοβαρές επιπτώσεις στο περιβάλλον και αν, επομένως, πρέπει να υποβάλλονται σε περιβαλλοντική εκτίμηση (άρθρο 3 παρ. 3 και 4). Η ως άνω οδηγία μεταφέρθηκε στην ελληνική έννομη τάξη με την κ.υ.α. 107017/2006 (Β΄ 1225), όπως ισχύει τροποποιημένη με την κοινή απόφαση 40238/2017 των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομίας και Ανάπτυξης και του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β΄ 3759). Η εν λόγω κ.υ.α. προβλέπει τη διενέργεια «στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης» (ΣΠΕ) για τις περιπτώσεις σχεδίων και προγραμμάτων, τα οποία ενδέχεται να έχουν σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον, εκπονούνται, πλην άλλων, στους τομείς του πολεοδομικού ή χωροταξικού σχεδιασμού και καθορίζουν το πλαίσιο για την έκδοση αδειών ορισμένων έργων ή δραστηριοτήτων, ενώ για άλλες περιπτώσεις σχεδίων και προγραμμάτων προβλέπεται η διενέργεια περιβαλλοντικού προελέγχου, προκειμένου να κριθεί αν αυτά, στη συγκεκριμένη περίπτωση, συνεπάγονται σοβαρές επιπτώσεις στο περιβάλλον και, επομένως, αν απαιτείται να τηρηθεί η διαδικασία της στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης (άρθρο 3 παρ. 1 περ. β΄, παρ. 2 και Παράρτημα ΙΙ). Επίσης, με το τελευταίο εδάφιο της ως άνω κ.υ.α. 40238/2017 ορίστηκε ότι «Όπου στην κοινή υπουργική απόφαση … ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ. 107017/2006 (Β΄ 1225) αναφέρεται “έγκριση ΣΜΠΕ” νοείται εφεξής η περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου ή προγράμματος και όχι η υιοθέτηση από την αρμόδια υπηρεσία του συνόλου του περιεχομένου της ΣΜΠΕ όπως αυτή έχει κατατεθεί από το φορέα/αρχή σχεδιασμού του σχεδίου ή προγράμματος». Τέλος, στο Παράρτημα ΙΙΙ της ως άνω κ.υ.α., το οποίο φέρει τον τίτλο «Περιεχόμενο Στρατηγικών Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων» προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ότι η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) περιλαμβάνει τουλάχιστον τους διεθνείς ή κοινοτικούς ή εθνικούς στόχους περιβαλλοντικής προστασίας που αφορούν στο σχέδιο ή πρόγραμμα, τον τρόπο με τον οποίο οι στόχοι αυτοί και τα περιβαλλοντικά ζητήματα ελήφθησαν υπόψη κατά την προετοιμασία του, τη σχέση του με άλλα σχετικά σχέδια και προγράμματα. Ως περιοχή μελέτης ορίζεται μια ευρύτερη περιοχή από εκείνη του γεωγραφικού πεδίου εφαρμογής του σχεδίου ή προγράμματος, στην οποία αναμένονται σημαντικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις από την εφαρμογή του. Η περιοχή αυτή ορίζεται κάθε φορά από το μελετητή της Σ.Μ.Π.Ε. σε συνεργασία με τη αρχή σχεδιασμού του σχεδίου ή προγράμματος. Με τη μελέτη προσδιορίζονται, εκτιμώνται και αξιολογούνται οι ενδεχόμενες σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον, και ειδικότερα οι πρωτογενείς και δευτερογενείς, σωρευτικές, συνεργιστικές, βραχυμεσο – μακροπρόθεσμες, μόνιμες και προσωρινές, θετικές και αρνητικές επιπτώσεις.

Όπως συνάγεται από τις ανωτέρω διατάξεις, οι ρυθμίσεις του νόμου 4269/2014 και 4416/2016 προέβησαν, σε σχέση με τον ν. 2742/1999, σε μία γενίκευση του ειδικού πολεοδομικού σχεδιασμού αφενός μεν ενσωματώνοντας τα υφιστάμενα εργαλεία (ΕΣΧΑΔΑ ΕΣΧΑΣΕ ΠΟΑΠΔ κλπ) αφετέρου δε καθιερώνοντας ευρείες δυνατότητες κατάρτισης σχεδίων πρώτου επιπέδου πολεοδομικού σχεδιασμού περιορισμένης κλίμακας για ειδικού χαρακτήρα έργα και δραστηριότητες σε περιοχές εντός και κυρίως εκτός σχεδίου πόλεως. Τα σχέδια αυτά τίθενται στο ίδιο επίπεδο με τον γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό, παλαιότερο και νεότερο, δύνανται να τον τροποποιούν και να τον δεσμεύουν όταν έχει προηγηθεί η έγκρισή τους. Ενόψει και της κλίμακας των γηπέδων ή εκτάσεων, τον οποίο αφορούν και του γεγονότος ότι η διαδικασία εκπόνησης και έγκρισης αυτών κινείται και από ιδιώτες, είναι προφανές ότι η διαδικασία αυτή, εκ των πραγμάτων, διαρκεί λιγότερο χρόνο σε σχέση με εκείνην του γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Παρατηρείται συναφώς ότι μετά την έναρξη εφαρμογής του νόμου 4447/2016 η πλειονότητα των σχεδίων πρώτου επιπέδου πολεοδομικού σχεδιασμού που εκπονείται και εγκρίνεται στη Χώρα είναι ειδικά πολεοδομικά σχέδια, εξ’ αυτών δε τα περισσότερα σε περιοχές εκτός σχεδίου επί γηπέδων στα οποία προορίζονται να εγκατασταθούν και να λειτουργήσουν παραγωγικές δραστηριότητες. Η εκπόνηση τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, δηλαδή, γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού, ακολουθεί εκείνη των ειδικών, σύμφωνα δε με στοιχεία που τέθηκαν υπόψη του δικαστηρίου οι μελέτες των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων του άρθρου 7 του ν. 4447/2016 θα ολοκληρωθούν περί το έτος 2026. Τίθεται το ζήτημα εάν η έγκριση αυξανόμενου αριθμού σχεδιασμών ειδικών δραστηριοτήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές και η «κατάληψη» του -μέχρι τούδε αρρύθμιστου από πολεοδομικό σχεδιασμό- χώρου από ειδικούς σχεδιασμούς, πριν ολοκληρωθούν οι γενικοί πολεοδομικοί σχεδιασμοί των αντίστοιχων ευρύτερων περιοχών, είναι συμβατή με την κατά το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος επιταγή για ορθολογικό χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό. Η απάντηση σε αυτό είναι καταφατική. Πρώτον, διότι τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια εκπονούνται στο σύστημα ιεραρχίας του νόμου 4447/2016, το οποίο είναι το ίδιο περίπου με εκείνο του νόμου 2742/1999, δηλαδή οφείλουν να είναι συμβατά και να εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις του υπερκειμένου χωροταξικού σχεδιασμού ειδικού και περιφερειακού, ο οποίος κατά τα εκτιθέμενα στην παρατήρηση 4 έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Δεύτερον, για την εκπόνηση τους απαιτείται η σύνταξη δύο μελετών: στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης και πολεοδομικής μελέτης. Στο πλαίσιο δε αυτών τα σχέδια μελετώνται εν αναφορά προς τα δεδομένα της ευρύτερης περιοχής, εφόσον στην μεν ΣΜΠΕ ελέγχονται οι συνεργιστικές και σωρευτικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις των σχεδίων στη δε πολεοδομική μελέτη οι ρυθμίσεις τους μελετώνται στο επίπεδο και της ευρύτερης περιοχής, η οποία ταυτίζεται με τα όρια μίας δημοτικής ενότητας και, επομένως, με την περιοχή που καταλαμβάνει, συνήθως, ο γενικός πολεοδομικός σχεδιασμός (βλ. άρθρο 7 παρ. 2 ν. 4447/2016). Οι μελέτες, επομένως, των ειδικών σχεδίων οφείλουν εκ του νόμου να ανάγονται σε μία ευρύτερη και γενικότερη θεώρηση της περιοχής, τόσο ως προς τις περιβαλλοντικές τους επιπτώσεις όσο και ως προς τη συμβατότητα των πολεοδομικών τους ρυθμίσεων με την υφιστάμενη και υπό διαμόρφωση γενική πολεοδομική πολιτική. Τρίτον, κατά νόμον, τα ΕΠΣ ναι μεν ίστανται στο ίδιο επίπεδο με τα ΤΠΣ, πλην δύνανται να τροποποιούν τις ισχύουσες πολεοδομικές ρυθμίσεις άρα και εκείνες που έχουν τεθεί από γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό, μόνον με ειδική και επιστημονικά τεκμηριωμένη αιτιολογία. Τέταρτον, τα σχέδια αυτά εισάγουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό εκεί που μέχρι σήμερα υπάρχει, ως επί το πλείστον, η οριζόντια ρύθμιση της εκτός σχεδίου πόλεως δόμησης. Σύμφωνα δε με στοιχεία που τέθηκαν υπόψη του Δικαστηρίου ο γενικός πολεοδομικός σχεδιασμός από το έτος 1983 και δώθε, ήτοι τα ΓΠΣ και οι ΖΟΕ του ν. 1337/1983 και τα ΓΠΣ και τα ΣΧΟΟΑΠ του ν. 2508/1997 καλύπτουν περίπου το 25% της Χώρας. Η προώθηση, επομένως, της έγκρισης ειδικών πολεοδομικών σχεδιασμών στις εκτός σχεδίου περιοχές, με τις ως άνω προϋποθέσεις και προδιαγραφές, έστω και πριν την ολοκλήρωση του αντίστοιχου γενικού σχεδιασμού ή κατά τροποποίηση τυχόν ισχύοντος παλαιότερου, συνιστά σημαντικό βήμα στον εκσυγχρονισμό του πολεοδομικού σχεδιασμού της Χώρας. Πάντως, η εκκίνηση της διαδικασίας για την εκπόνηση και έγκριση των ειδικών πολεοδομικών σχεδίων υπόκειται εκ του νόμου σε προϋποθέσεις. Ειδικώς όσον αφορά τις παραγωγικές δραστηριότητες, στις οποίες εντάσσεται και η τουριστική δραστηριότητα (ΣτΕ Ολομ. 2563/2022) σύμφωνα με τον νόμο αυτές πρέπει να είναι υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας, υπό την έννοια ότι το μέγεθος αυτών πρέπει να τους προσδίνει οικονομική και αναπτυξιακή σημασία που υπερβαίνει τα όρια της περιοχής εγκατάστασης και τα αποτελέσματα από την υλοποίησή τους, τόσο ποσοτικά και ποιοτικά, θα πρέπει να συμβάλλουν σημαντικά, κατά μετρήσιμο ή προβλέψιμο τρόπο, στην αύξηση της απασχόλησης, την παραγωγική ανασυγκρότηση, την προστασία και ανάδειξη του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος της χώρας, την εξωστρέφεια, την καινοτομία και την ανταγωνιστικότητα.

Εν προκειμένω, από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο και, ιδίως, τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του μηνός Δεκεμβρίου 2020, την Τεχνική Έκθεση του μηνός Δεκεμβρίου 2021, την υπ’ αριθ. ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/124040/8163/25.11.2022 εισήγηση της Διεύθυνσης Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, την από 15.12.2022 εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος προς το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και την 139/συν. 38η/20.12.2022 γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, προκύπτουν τα εξής: Αντικείμενο του προς έγκριση ΕΠΣ είναι κυρίως η τροποποίηση του συντελεστή δόμησης του εγκεκριμένου ΣΧΟΟΑΠ του Δήμου Αγ. Νικολάου του έτους 2010 (6620/11.10.2010, απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Κρήτης, ΑΑΠ 460), προκειμένου να δοθεί η δυνατότητα ολοκλήρωσης του επιχειρηματικού σχεδίου της εταιρείας «ΓΚΟΛΦ ΡΕΖΙΝΤΕΝΣΙΣ Α.Ε.» με τη δόμηση νέων εγκαταστάσεων με χρήσεις της κατηγορίας «Τουρισμός -Αναψυχή» του άρθρου 5 του π.δ. 59/2018 (Α΄ 114), σε ακίνητα ιδιοκτησίας της εταιρείας, συνολικής έκτασης 251.540,94 τ.μ. Σύμφωνα με την Τεχνική Έκθεση που συνοδεύει το αίτημα, στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία έχουν ανεγερθεί και λειτουργούν νόμιμα, σε διαφορετικές χρονικές περιόδους, δυο ξενοδοχειακές μονάδες 5 αστέρων και ένα κέντρο θαλασσοθεραπείας, με βάση τις ισχύουσες, κατά τον χρόνο εγκατάστασης, ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις αποσκοπούν στην εξασφάλιση των αναγκαίων όρων δόμησης για την επέκταση και τον εκσυγχρονισμό της επιχείρησης και τη βιώσιμη λειτουργία της σε συνθήκες εντεινόμενου διεθνούς ανταγωνισμού. Ειδικότερα, τo ΕΠΣ αποσκοπεί στη χωρική ανάπτυξη ιδιωτικής έκτασης συνολικού εμβαδού 251.540,94 τ.μ., φερόμενης ιδιοκτησίας της εταιρείας «ΓΚΟΛΦ ΡΕΖΙΝΤΕΝΣΙΣ Α.Ε.», η οποία αποτελείται από πέντε (5) αυτοτελή και ανεξάρτητα ακίνητα που συνορεύουν μεταξύ τους. Για λόγους βιωσιμότητας και εκσυγχρονισμού της επιχείρησης προβάλλεται ως αναγκαία και επιβεβλημένη η αναβάθμιση και μετατροπή των υφιστάμενων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε μια σύνθετη και ολοκληρωμένη τουριστική υποδομή στα πρότυπα του πολυθεματικού και εναλλακτικού τουρισμού, η οποία είναι σύμφωνη με τις κατευθύνσεις του Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου Κρήτης του έτους 2017. Η έκταση αποτελείται από πέντε όμορα (5) τμήματα. Η Περιοχή Επέμβασης αποτελείται από το σύνολο της ιδιωτικής έκτασης, εμβαδού 254,266.82 τ.μ., εξαιρούμενης της έκτασης 2.725,88 τ.μ. που αποτελείται από τη ζώνη προστασίας υδατορέματος στο βορειοδυτικό τμήμα αυτής και την περιοχή εκτόνωσης μεταξύ της ζώνης προστασίας υδατορέματος και της περιοχής επέμβασης. Ανήκει στην ευρύτερη περιοχή της Παραλιακής Ζώνης – Περιοχής Τουριστικής Ανάπτυξης, (Ζώνη ΠΕΠΔ-Α), σύμφωνα με το εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ Αγίου Νικολάου. Η Ζώνη Άμεσης Επιρροής περιλαμβάνει την περιοχή που περιβάλλει την περιοχή επέμβασης και βρίσκεται σε άμεση συσχέτιση με αυτή λόγω της αλληλεπίδρασης των πολεοδομικών και λοιπών λειτουργιών της. Περιλαμβάνει τον οικισμό της Πλάκας και την ευρύτερη παραλιακή περιοχή, γύρω από την περιοχή επέμβασης. Στη ζώνη άμεσης επιρροής κατά μήκος της επαρχιακής οδού υφίστανται οι περισσότερες λειτουργίες στον τομέα του τουρισμού, εστίασης και εμπορίου. Σε μικρότερο βαθμό εμφανίζεται κατοικία η οποία έχει μετατραπεί σε μεγάλο ποσοστό σε ενοικιαζόμενη τουριστική κατοικία. Κατά μήκος του παραλιακού μετώπου κυριαρχούν οι μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες, οι οποίες συνδυάζουν και άλλες χρήσεις όπως αυτές των μικρών συνεδριακών κέντρων και κέντρων θεραπείας και ευεξίας καθώς και κοινωνικών εκδηλώσεων, σε συνδυασμό με χρήσεις εστιατορίων, αθλητικών θαλάσσιων δραστηριοτήτων και συναφών χρήσεων αναψυχής. Οι κατοικίες είναι λιγότερες στον εκτός σχεδίου χώρο και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό τους βρίσκονται εντός των οικισμών και γύρω από αυτούς, με χρήση κυρίως τουριστικής παραθεριστικής κατοικίας (συγκροτήματα πολυτελών κατοικιών). Νότια της περιοχής επέμβασης και σε απόσταση 6 χλμ. περίπου, έχει εγκριθεί πρόσφατα ΕΣΧΑΣΕ (ΦΕΚ 4Δ΄/2020) στη θέση «Πλευρά» του Δήμου Αγίου Νικολάου, σε συνολική έκταση 675.884,77 τ.μ., σύμφωνα με το οποίο στην περιοχή προβλέπεται η δημιουργία παραθεριστικού τουριστικού χωριού, με πληθυσμό 2.275 άτομα, που θα συνδυάζει την τουριστική δραστηριότητα με χρήσεις εστίασης- αναψυχής, χρήσεις πολιτιστικές, αθλητισμού, πρόνοιας, εκπαίδευσης κ.α. Στη ζώνη άμεσης επιρροής της περιοχής επέμβασης βρίσκεται ο οικισμός της Πλάκας στα βορειοανατολικά και σε άμεση γειτνίαση με αυτή, ενώ νοτίως, σε απόσταση περίπου ενός χιλιομέτρου, το Τσιφλίκι που προήλθε από διανομή οικοπέδων του Υπουργείου Γεωργίας και ο οικισμός της Αγίας Παρασκευής που δεν είναι οριοθετημένος και ακολουθεί τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Ως Ευρύτερη Περιοχή προσδιορίζεται η Δημοτική Ενότητα (ΔΕ) Αγίου Νικολάου.

Σύμφωνα με στοιχεία που προσκομίστηκαν από τον φορέα του σχεδίου (έκθεση ανεξάρτητου ορκωτού ελεγκτή λογιστή σύμφωνα με το άρθρο 9 της 120536 ΕΞ 2021/30.9.2021 απόφασης του Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών «Καθορισμός της διαδικασίας διάθεσης κεφαλαίων στα πιστωτικά ιδρύματα, των όρων και προϋποθέσεων της διαδικασίας χορήγησης των δανείων στις επιχειρήσεις, εξειδίκευση των κριτηρίων και του τρόπου ελέγχου της επιλεξιμότητας των επενδύσεων που χρηματοδοτούνται με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας …», Β΄ 4522), το επενδυτικό σχέδιο που αφορά το εξεταζόμενο ΕΠΣ πληροί τα κριτήρια επιλεξιμότητας για να χρηματοδοτηθεί με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, οι επιλέξιμες δε δαπάνες εμπίπτουν στις δράσεις «Πράσινη Μετάβαση» «Εξωστρέφεια».

Κατευθύνσεις υπερκείμενων επιπέδων χωρικού σχεδιασμού: Α. Κατευθύνσεις Γενικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης. Το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΓΠΧΣΑΑ) (Α΄128) και υπό το νέο του ρόλο, όπως αυτός προβλέπεται από τον ν.4447/2016, αποσκοπεί στον προσδιορισμό των στρατηγικών κατευθύνσεων για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και την αειφόρο οργάνωση του εθνικού χώρου για τα επόμενα 15 χρόνια. Ειδικότερα, για τον τομέα του Τουρισμού, οι βασικοί στόχοι και επιδιώξεις περιλαμβάνουν, βάσει του άρθρου 7: Ορθολογική οργάνωση και ανάπτυξη του τομέα του τουρισμού στο πλαίσιο της αξιοποίησης των συγκριτικών πλεονεκτημάτων της χώρας (γεωγραφική θέση, κλίμα, πολυνησιακός χαρακτήρας, μήκος και ποιότητα ακτών, ποικιλία και έντονη εναλλαγή της μορφής και του είδους των πόρων, πυκνότητα και ποικιλία περιοχών ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και πλούσιο πολιτιστικό κεφάλαιο). Βελτίωση της απόδοσης και της ανταγωνιστικότητας του τομέα με την προσαρμογή και τον εμπλουτισμό του τουριστικού προϊόντος και του σχεδιασμού στα νέα δεδομένα και τάσεις της τουριστικής αγοράς. Προώθηση νέων μορφών τουρισμού που αναμένεται να συμβάλουν και στην επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου. Διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας σε νέες περιοχές και προώθηση της ισόρροπης και αειφόρου ανάπτυξης σύμφωνα με τις φυσικές, πολιτιστικές, οικονομικές και κοινωνικές ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Περιβαλλοντική αναβάθμιση των περιοχών τουριστικού ενδιαφέροντος και καθιέρωση υψηλότερων προδιαγραφών για τις νεότερες εγκαταστάσεις. Ανάδειξη και προστασία του ιστορικού και πολιτιστικού πλούτου. Β. Κατευθύνσεις Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων. Μετά την ακύρωση από το ΣτΕ του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό του 2013 (ΣτΕ 3632/2015) και τη μεταγενέστερη απόφαση ότι δεν αναβιώνει το προηγούμενο του 2009 (ΣτΕ 519/2017), στην περιοχή ισχύουν κυρίως οι περιορισμοί και οι κατευθύνσεις του αναθεωρημένου Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου (ΠΧΠ) Κρήτης του έτους 2017. Κατευθύνσεις Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου Κρήτης. Σύμφωνα με τη χωρική οργάνωση του ΠΧΠ Κρήτης, η ευρύτερη περιοχή μελέτης καθώς και η περιοχή επέμβασης, ανήκουν στις Παράκτιες Ζώνες Αστικής, Οικιστικής, Τουριστικής Ανάπτυξης και Παραθεριστικής Κατοικίας του άρθρου 12 και ειδικότερα στις Ζώνες Αστικής – Τουριστικής Ανάπτυξης και Ποιοτικής – Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης της παρ. 2.1 του ιδίου άρθρου. Για τις ζώνες αυτές το Π.Χ.Π.Π.Κ. προτείνει, πέραν των γενικών κατευθύνσεων, με στόχο την προώθηση ήπιων μορφών πολυθεματικού, οργανωμένου τουρισμού, εναλλακτικού και ποιοτικά αναβαθμισμένου, αλλαγή του τρόπου μεταχείρισης των συγκεκριμένων κρίσιμων ζωνών, με ανάληψη δράσεων αποφόρτισης των υψηλών πιέσεων και αναβάθμισης του δομημένου χώρου, με εργαλεία τα υποκείμενα επίπεδα σχεδιασμού και τις ειδικές ρυθμίσεις ώστε να επιτευχθεί η εξυγίανση και η περιβαλλοντική – ποιοτική αναβάθμισή τους. Ειδικότερα, το ΠΧΠ προωθεί κατά προτεραιότητα, μεταξύ άλλων, την αναβάθμιση και μετατροπή υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων, σε σύνθετες και ολοκληρωμένες τουριστικές υποδομές και κατά περίπτωση, την κατασκευή νέων καταλυμάτων 3, 4 και 5 αστέρων. Η κατασκευή τους θα οδηγείται κατά προτεραιότητα σε εντός σχεδίων πόλεων, ορίων οικισμών και ζωνών χρήσεων γης, που επιτρέπουν τη χωροθέτηση τουριστικών δραστηριοτήτων.

Υφιστάμενες χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης στη ζώνη άμεσης επιρροής: Η περιοχή επέμβασης ανήκει την ευρύτερη περιοχή της Παραλιακής Ζώνης – Περιοχής Τουριστικής Ανάπτυξης, (Ζώνη ΠΕΠΔ-Α Περιοχή Ελέγχου και Περιορισμού Δόμησης), σύμφωνα με το εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ Αγίου Νικολάου του έτους 2010. Ειδικότερα, σύμφωνα με το εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ: Τμήμα της συνολικής έκτασης συνολικής επιφάνειας 162,682,52 τ.μ. ανήκει στην υποζώνη του ΣΧΟΟΑΠ με κωδικό 2(3α)6. Τμήμα εμβαδού 89.776,81 τ.μ. της συνολικής έκτασης ανήκει στην υποζώνη του ΣΧΟΟΑΠ με κωδικό 2(3α)7. Ένα μικρό τμήμα της συνολικής έκτασης με εμβαδό 1,807.49 τ.μ. βρίσκεται εντός του παραδοσιακού οικισμού της Πλάκας. Στη ζώνη με κωδικό 2(3α)6, στην οποία ανήκει το μεγαλύτερο κομμάτι της περιοχής επέμβασης με εμβαδόν 162,682.52 τ.μ., ισχύουν οι εξής χρήσεις γης και περιορισμοί δόμησης: Επιτρεπόμενες χρήσεις γης: 1. Ξενώνες, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. 2. Κατοικία. 3.Εμπορικά καταστήματα και γραφεία. 4. Εστιατόρια. 5. Αναψυκτήρια. 6. Κέντρα διασκέδασης. 7. Χώροι συνάθροισης κοινού. 8. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές λειτουργίες. 9.Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 10.Θρησκευτικοί χώροι. 11. Κτίρια, γήπεδα στάθμευσης. 12. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 13. Συνεδριακά κέντρα. 14.Αντλιοστάσια στις ελάχιστες απαραίτητες διαστάσεις. Δεν επιτρέπεται η ιδιωτική πολεοδόμηση (Π.Ε.Ρ.Π.Ο.) και η εγκατάσταση θερμοκηπίων. Για τις επιτρεπόμενες χρήσεις με αριθμούς (1), (8), (9), (10), (11), (12) και (13) ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,12 (δώδεκα εκατοστά) εφόσον δεν ισχύει μεγαλύτερος περιορισμός από άλλες ισχύουσες διατάξεις. Διαπιστώνεται ότι υπάρχει μεν συμβατότητα ως προς τις επιτρεπόμενες χρήσεις με τις προβλέψεις του ΣΧΟΟΑΠ Αγίου Νικολάου, πλην ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης 0,12, δεν επαρκεί για την ανάπτυξη του επιχειρηματικού σχεδίου της εταιρείας για τον εκσυγχρονισμό των εγκαταστάσεών της, καθώς αυτός έχει ήδη εξαντληθεί (162.682,52 Χ 0,12=19.521,90 τ.μ.) από την υφιστάμενη ξενοδοχειακή μονάδα, η οποία βάσει οικοδομικών αδειών έχει δομήσει 20.526,48 τ.μ., ενώ έχουν καταμετρηθεί και υπερβάσεις δόμησης συνολικής επιφάνειας 3.421,94 τ.μ. (σύμφωνα με τεχνική έκθεση αρχιτέκτονα μηχανικού), οι οποίες έχουν δηλωθεί προς ένταξη στις διατάξεις του ν. 4495/2017 (Α/Α Δήλωσης 13055894).

Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω στοιχεία του φακέλου, στην αρχική πρόταση που είχε κατατεθεί, ο προτεινόμενος σ.δ. στη Ζώνη I ανερχόταν σε 0,157 και στη Ζώνη II σε 0,081. Σύμφωνα με την ανωτέρω πρόταση το σύνολο της επιτρεπόμενης δόμησης στη Ζώνη I ανερχόταν, βάσει των παραπάνω προβλέψεων σε 25.705,31 τ.μ., εκ των οποίων εκ των οποίων περίπου 21.505,31 αντιστοιχούν στο υφιστάμενο ξενοδοχείο (αδειοδοτημένα + τακτοποιημένα τ.μ.) και 4.200 τ.μ. σε νέα δόμηση. Στη Ζώνη II προτεινόταν αρχικά νέα δόμηση 6.995 τ.μ. που αντιστοιχούν σε σ.δ. 0,081. Ο μέσος συντελεστής δόμησης για το σύνολο της έκτασης ανερχόταν σε 0,13. Στη συνέχεια, κατατέθηκαν στη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού πρόσθετα συμπληρωματικά στοιχεία και, ειδικότερα, η Έκθεση Τεκμηρίωσης Υπερβάσεων Δόμησης μηνός Οκτωβρίου 2022, αρχιτέκτονα μηχανικού, σύμφωνα με την οποία από νεότερη καταμέτρηση προέκυψε ότι η συνολική επιφάνεια των υπερβάσεων δόμησης στην υφιστάμενη ξενοδοχειακή μονάδα είναι επιπλέον 2.737,27 τ.μ.. (εξαιρουμένων των 925 τ.μ. οι οποίες είχαν ήδη δηλωθεί με τις υπ’ αριθ. 2155747, 2155866 και 2155892 δηλώσεις του ν. 4178/2013). Σύμφωνα με την έκθεση αυτή, οι εν λόγω υπερβάσεις αφορούν κυρίως στην μετατροπή ημιυπαιθρίων χώρων σε κλειστούς χώρους κύριας χρήσης. Όλοι οι χώροι αυτοί έχουν κατασκευαστεί εντός των περιγραμμάτων των κτιρίων ενώ επίσης δεν έχει πραγματοποιηθεί προσθήκη κατ’ επέκταση ή καθ’ ύψος. Η συνολική επιφάνεια δόμησης βρίσκεται εντός των επιτρεπόμενων πολεοδομικών μεγεθών δόμησης των εγκεκριμένων οικοδομικών αδειών. Κατόπιν τούτου, υποβλήθηκε νέα δήλωση του ν. 4495/2017 με το σύνολο των υπερβάσεων δόμησης της υφιστάμενης μονάδας (Α/Α Δήλωσης 13055894), η οποία βρίσκεται σε κατάσταση υπαγωγής. Σε συνέχεια των ως άνω δηλώσεων του ν. 4495/2017 υποβλήθηκε στο ηλεκτρονικό σύστημα e- adeies η υπ’ αριθ. 787685/17.11.2022 αίτηση για «ΑΔΕΙΑ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟΥ 5* «BLUE PALACE» Associates I.K.E.», η οποία βρίσκεται σε κατάσταση αρχικής υποβολής. Οι νεότερες επιμετρήσεις που αφορούν σε υπερβάσεις δόμησης του υφιστάμενου ξενοδοχείου, έχουν σαν αποτέλεσμα την επανεκτίμηση της υφιστάμενης δόμησης στη Ζώνη I, η οποία πλέον ανέρχεται σε 24.214,96 τ.μ., έναντι των 21.505,31 τ.μ. που είχαν αρχικά εκτιμηθεί. Προκειμένου να μη μειωθεί η νέα δόμηση στη Ζώνη I (περί τα 4200 τ.μ.), η οποία αφορά κατά κύριο λόγο σε 15 νέες τουριστικές κατοικίες, προτείνεται πλέον αύξηση του συντελεστή δόμησης στη ζώνη αυτή από 0,157 σε 0,165 για να καλύψει τις υπερβάσεις του υφιστάμενου ξενοδοχείου, με ταυτόχρονη μείωση του σ.δ. στη Ζώνη II από 0.81 σε 0.063 ώστε ο μέσος συντελεστής δόμησης στο σύνολο της έκτασης να παραμείνει 0,13. Τούτο δε διότι απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση των αδειών νομιμοποίησης είναι η έγκριση του ΕΠΣ με προσαυξημένο συντελεστή δόμησης στη Ζώνη I 0,165. Η προσαύξηση αυτή που ζητήθηκε αφορά την ακριβέστερη καταμέτρηση των υπερβάσεων δόμησης στο υφιστάμενο κτιριακό κέλυφος και χαρακτηρίζεται από τους μελετητές ως μικρής κλίμακας διαφοροποίηση που δεν προκαλεί ουσιώδη μεταβολή στο αρχικό υποβληθέν σχέδιο.

Περιγραφή του έργου: Περιοχή Α της Ζώνης I: Στην περιοχή αυτή προβλέπεται: – Η αναβάθμιση του υφιστάμενου κέντρου θαλασσοθεραπείας σε ένα σύγχρονο κέντρο ευεξίας υψηλών προδιαγραφών, σύμφωνα μετά σύγχρονα δεδομένα και προδιαγραφές. Υποστηρικτικά στο κέντρο ευεξίας θα ενταχθούν, εντός του υφιστάμενου κτιρίου, 4 σουίτες διημέρευσης για εξιδεικευμένους πελάτες, οι οποίες θα είναι πλήρως προσβάσιμες από εμποδιζόμενα άτομα.-Μεγάλης έκτασης ανακαίνιση του υφιστάμενου ξενοδοχείου ώστε να εντάσσεται ομαλά στο περιβάλλον και στη νέα πρόταση επέμβασης, ακολουθώντας τα σύγχρονα διεθνή πρότυπα υψηλού τουριστικού προϊόντος. Επίσης, προβλέπεται η ανέγερση: -15 τουριστικών κατοικιών συνολικού εμβαδού περίπου 3600 τ.μ.. -Χώρου εστίασης και αναψυχής με υποστηρικτικές λειτουργίες συνολικής επιφάνειας περίπου 200 τ.μ. στα όρια της γραμμής παραλίας (αρ. 5 παρ.4 ν. 4179/13). -Υποστηρικτικών χώρων πισίνας (pool bar) περίπου 200 τ.μ.. -Χώρου αναψυχής για εφήβους εμβαδού περίπου 150 τ.μ., με εσωτερική πισίνα. -Υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων με υποστηρικτικό χώρο περίπου 50 τ.μ.. -Προβλήτας μήκους έως 80 μέτρα, πλάτους έως 3 μέτρα και ύψους από την επιφάνεια της θάλασσας έως 1 μέτρο για την επιβίβαση και αποβίβαση σκαφών (αρ.5 παρ.5 ν.4179/13). Για την παραπάνω κατασκευή θα τηρηθούν οι διατάξεις της οικείας περιβαλλοντικής νομοθεσίας. Η συνολική δόμηση των κτιρίων στη Ζώνη θα είναι 25.705.31 τ.μ. εκ των οποίων περίπου 4200 τ.μ. θα αποτελούν νέα κτίρια. Για κάθε μία από τις ανωτέρω κατοικίες προβλέπεται η κατασκευή μίας κολυμβητικής δεξαμενής, εναρμονισμένης με το τοπίο. Επίσης οι κατοικίες θα περιβάλλονται από ελεύθερους χώρους και χώρους πρασίνου, ενώ προβλέπονται και υπαίθριες θέσεις στάθμευσης. Για τη Ζώνη II, αναπόσπαστο κομμάτι θα αποτελεί για την παρούσα ανάπτυξη, ο βιωματικός αγροτουριστικός χαρακτήρας με εγκαταστάσεις και δραστηριότητες προβολής- παρουσίασης τοπικών, παραδοσιακών προϊόντων και καλλιεργειών. Ειδικότερα προβλέπεται: -Η ανέγερση κτηρίων πολλαπλών χρήσεων με μικρό συνεδριακό χώρο, χώρους ευεξίας, εστίασης, αναψυχής και βοηθητικούς χώρους, με συνολική δόμηση έως 960 τ.μ., που θα χρησιμοποιείται για εκδηλώσεις γενικότερου πολιτιστικού, αγροτουριστικού και εκπαιδευτικού ενδιαφέροντος . -Η ανέγερση κτιρίων, υποδοχής και υποστήριξης των τουριστικών καταλυμάτων με μικρό χώρο εκδηλώσεων, έως 300 τ.μ. και 235 τ.μ. αντίστοιχα. Η ανέγερση θεματικού χώρου για παιδιά εμβαδού έως 220.τ.μ., σχετικού με την ιστορία της περιοχής (Σπιναλόγκα, πειρατές Ενετοκρατίας). -Η ανέγερση 2 μικρών χώρων – μονάδων παρουσίασης και προβολής παραδοσιακών τοπικών προϊόντων (τυροκομείο, οινοποιείο-χώρος ωρίμανσης), με χώρους παραδοσιακής παρασκευής, παρουσίασης και διάθεσης αυτών, έως 250 τ.μ. έκαστο, για την ανάπτυξη αγροτουριστικών δραστηριοτήτων. -Η χωροθέτηση έως και 42 χώρων διημέρευσης, τουριστικών καταλυμάτων, συνολικής δόμησης περίπου 3000 τ.μ. στο νότιο τμήμα του ακινήτου. -Η ανέγερση έως 3 διώροφων κτιρίων δωματίων – διαμερισμάτων, εμβαδού έως 1700 τ.μ. περίπου, για τη φιλοξενία του προσωπικού. Μέρος των χώρων των κτηρίων αυτών θα παραχωρούνται εποχικά σε μαθητές και σπουδαστές προκειμένου να μελετήσουν και να αναπτύξουν θέματα συναφή με την παράδοση, τον αγροδιατροφικό τομέα και τον πολιτισμό της περιοχής. -Υπέργειες βοηθητικές χρήσεις περίπου 80τ.μ. Συνολικά για τη Ζώνη προτείνεται δόμηση έως 6995 τ.μ. Σε κάθε μια από τις ανωτέρω κατοικίες- χώρους διημέρευσης, προβλέπεται η κατασκευή μίας κολυμβητικής δεξαμενής. Επίσης οι κατοικίες θα περιβάλλονται από ελεύθερους χώρους και χώρους πρασίνου.

Το βασικότερο ζήτημα που επιχειρεί να επιλύσει το ΕΠΣ είναι τροποποίηση του συντελεστή δόμησης στη Ζώνη Ι του σχεδίου (από 0,12 σε 0,165), καθώς μετά την έγκριση του ΣΧΟΟΑΠ Αγίου Νικολάου το μεγαλύτερο τμήμα της έκτασης (162.682,52 τ.μ.) εμπίπτει σε Περιοχή Ελέγχου και Περιορισμού Δόμησης ΠΕΠΔ Α με στοιχείο 2(3α)6, για την οποία ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης ορίστηκε με το ΣΧΟΟΑΠ σε 0,12. Ο ισχύων συντελεστής δόμησης δεν επαρκεί για την ανάπτυξη του επιχειρηματικού σχεδίου της εταιρείας που προβλέπει εκσυγχρονισμό των εγκαταστάσεων της, καθώς έχει ήδη εξαντληθεί από την υφιστάμενη ξενοδοχειακή μονάδα που υπάρχει στο ακίνητο, με οικοδομικές άδειες προγενέστερες της θεσμοθέτησης του ΣΧΟΟΑΠ. Ως προς τις αιτούμενες χρήσεις γης δεν παρατηρείται κάποιο ζήτημα προς επίλυση, καθώς υπάρχει διαχρονικά συμβατότητα ενώ και βάσει του ισχύοντος ΠΧΠ η έκταση ανήκει σε περιοχή τουριστικής ανάπτυξης.

Τεκμηρίωση αναγκαιότητας κατάρτισης ΕΠΣ: Στην περιοχή επέμβασης λειτουργεί ήδη ξενοδοχειακή μονάδα 5 αστέρων, δυναμικότητας 452 κλινών, συγκρότημα με 43 επιπλωμένες κατοικίες (99 κλινών) και κέντρο θαλασσοθεραπείας. Στην ευρύτερη περιοχή απαντώνται κυρίως χρήσεις τουρισμού-αναψυχής και συναφών δραστηριοτήτων όπως, καταλύματα, εστιατόρια, αίθουσες συνεδριάσεων, κέντρα ευεξίας και θαλασσοθεραπείας, αθλητικές λειτουργίες, συνήθως ενταγμένα σε μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες 4-5 αστέρων, στα πρότυπα του μονοθεματικού – μαζικού τουρισμού, ενώ συμπληρώνονται με χρήσεις τουριστικής- παραθεριστικής κατοικίας, μέσω συγκροτημάτων πολυτελών κατοικιών, είτε νέων, είτε με αλλαγή της χρήσης σε τουριστική κατοικία, λόγω της μεγάλης τουριστικής ζήτησης στην περιοχή τα τελευταία χρόνια. Για τη βιωσιμότητα της επιχείρησης προβάλλεται ως αναγκαία και επιβεβλημένη η αναβάθμιση και μετατροπή της υφιστάμενης μονάδας σε μια σύνθετη και ολοκληρωμένη τουριστική υποδομή, στα πρότυπα του πολυθεματικού και εναλλακτικού τουρισμού. Η αιτούμενη επέκταση, ωστόσο, προσκρούει στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο (και ειδικότερα το ΣΧΟΟΑΠ Αγίου Νικολάου), το οποίο για το τμήμα της έκτασης που εμπίπτει στη Ζώνη ΠΕΠΔ-Α με στοιχείο 2(3α)6 προβλέπει ανώτερο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης 0,12. Ως εκ τούτου, η ρύθμιση των χρήσεων γης και των λοιπών πολεοδομικών όρων ενδείκνυται, κατά την άποψη της Διοικήσεως, να γίνει με ΕΠΣ, που θα διασφαλίσει την ανάπτυξη και τον εκσυγχρονισμό της επιχείρησης στην εν λόγω θέση, με όρους ασφάλειας δικαίου.

Τα βασικά προτεινόμενα οικοδομικά μεγέθη ανά Ζώνη ανάπτυξης, είναι τα εξής: • Συντελεστής δόμησης. Ο προτεινόμενος μέσος συντελεστής δόμησης δεν θα ξεπεράσει το 0,13. Σε σχέση με την αρχική πρόταση υπάρχει, κατά τα ήδη, εκτεθέντα, αύξηση του σ.δ. στη Ζώνη I από 0,157 σε 0,165 με αντίστοιχη μείωση του σ.δ. στη Ζώνη II, από 0,081 σε 0,06. • Συντελεστής κάλυψης: Προτείνεται για τη Ζώνη I μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής κάλυψης 0,20, ο οποίος είναι ο προβλεπόμενος για ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις με βάση τα ισχύοντα για την εκτός σχεδίου δόμηση (ν. 4759/2020, άρθρο 34). Για τη Ζώνη II για την οποία προβλέπεται αισθητά χαμηλότερη δόμηση (σ.δ. 0,06), ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής κάλυψης είναι χαμηλότερος και προσδιορίζεται σε 0,10. • Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος Για τα υφιστάμενα κτίσματα προβλέπεται μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 7,5μ. καθώς αυτό έχει προκύψει από προγενέστερες οικοδομικές άδειες. Για τα νέα κτίσματα λαμβάνονται υπόψη οι προβλέψεις του ΣΧΟΟΑΠ και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορίζεται σε 6,5 μ. στη Ζώνη I, ενώ στη Ζώνη II, ορίζεται σε 7,5μ., σύμφωνα με τις διατάξεις τις εκτός σχεδίου δόμησης (την εφαρμογή των οποίων προβλέπει το ΣΧΟΟΑΠ για τη Ζώνη αυτή).

Σύμφωνα με την εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού, οι ανωτέρω όροι δόμησης κρίνονται εύλογοι. Περαιτέρω, κατά την ίδια Υπηρεσία, η έγκριση ΕΠΣ στη συγκεκριμένη θέση είναι συμβατή με τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής και έχει ως στόχο την απρόσκοπτη λειτουργία και περαιτέρω ανάπτυξη μιας υφιστάμενης ξενοδοχειακής μονάδας και κυρίως τον εκσυγχρονισμό της και την προσαρμογή της σε σύγχρονα πρότυπα πολυθεματικού και εναλλακτικού τουρισμού. Η προτεινόμενη ρύθμιση: α) διευκολύνει την ανάπτυξη και τον εκσυγχρονισμό μιας ξενοδοχειακής επιχείρησης υψηλών προδιαγραφών, που συμβάλλει με θέσεις εργασίας στην τοπική απασχόληση, β) δεν ανατρέπει τον υπερκείμενο σχεδιασμό, ούτε τις γενικές κατευθύνσεις του ΣΧΟΟΑΠ (αφού ήδη η συγκεκριμένη ζώνη προβλέπεται ως ζώνη Τουρισμού). Άλλωστε, τμήμα της περιοχής έχει ήδη δομηθεί με παλαιότερο πολεοδομικό καθεστώς με σ.δ. 0,2 και με τη μελέτη προτείνεται η ομαλή ένταξη και λειτουργία του σε ένα ευρύτερο σύνολο, γ) δεν δημιουργεί πρόβλημα σε οικιστική περιοχή, καθώς η προτεινόμενη επέκταση είναι περιορισμένη σε σχέση με την ήδη λειτουργούσα εγκατάσταση, και στην περιβάλλουσα περιοχή είναι ήδη κυρίαρχες οι τουριστικές χρήσεις.

Εξάλλου, στη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, εξετάστηκαν οι εναλλακτικές λύσεις για το σχέδιο (τρεις στο σύνολο συμπεριλαμβανομένης της μηδενικής, ήτοι μηδενική, προτεινόμενη ήπια παρέμβαση και εκπόνηση ΕΣΧΑΣΕ). Προκρίθηκε η λύση της ήπιας παρέμβασης ως η καταλληλότερη για την ανάπτυξη και αξιοποίηση της περιοχής, δεδομένου ότι ικανοποιεί όλες τις απαιτήσεις της περιοχής επέμβασης αλλά και της ζώνης άμεσης επιρροής της, αναδεικνύοντας όλα τα πλεονεκτήματα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους, με ήπια περιβαλλοντικά κριτήρια. Για την επιλογή της λύσης αυτής εκτιμήθηκε, μεταξύ άλλων, ότι η μηδενική λύση, δηλαδή η εφαρμογή του ΣΧΟΟΑΠ και των διατάξεων της εκτός σχεδίου δόμησης, θα οδηγούσε σε δόμηση, με σ.δ. 0.15, 38.381 τ.μ. και τη δημιουργία 1500 – 2000 κλινών, η επιλογή εκπόνησης ΕΣΧΑΣΕ, Παραθεριστικό – Τουριστικό Χωριό της παρ. Β.4.α του άρθρου 11 του ν.3986/2011, σε δόμηση, με σ.δ. 0,20, 50.000 τ.μ. και τη δημιουργία άνω των 2000 κλινών, ενώ η επιλεγείσα λύση της εκπόνησης ΕΠΣ σε δόμηση, με μέσο σ.δ. 0,13, 33,054,68 τ.μ. και τη δημιουργία 1000 κλινών (σελ. 5-112-5141 ΣΜΠΕ). Περαιτέρω, η μελέτη εκτίμησε τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις του σχεδίου, μεταξύ δε αυτών και τις συνεργιστικές επιπτώσεις του σχεδίου με άλλα σχέδια και προγράμματα της περιοχής, ανά περιβαλλοντική παράμετρο: Βιοποικιλότητα, χλωρίδα, πανίδα, πληθυσμός, ανθρώπινη υγεία, έδαφος, ύδατα, ατμόσφαιρα και βιοκλίμα, υλικά περιουσιακά στοιχεία, υποδομές, πολιτιστική κληρονομιά συμπεριλαμβανομένης της αρχιτεκτονικής και αρχαιολογικής κληρονομιάς, τοπίο, ακουστικό περιβάλλον, θόρυβος και ανάπτυξη σε βιώσιμη κατεύθυνση. Κατέληξε δε στο συμπέρασμα ότι το σχέδιο θα επιφέρει συνολικά ασθενείς αρνητικές επιπτώσεις κατά την κατασκευή και σημαντικής έντασης θετικές επιπτώσεις στο περιβάλλον (φυσικό και ανθρωπογενές) κατά τη λειτουργία. Οι προσωρινές αρνητικές επιπτώσεις κατά την κατασκευή θα αντιμετωπιστούν με μέτρα, ενώ και οι θετικές κατά τη λειτουργία θα βελτιωθούν ακόμη παραπέρα με τη λήψη μέτρων αντιμετώπισης. Ετσι, το προτεινόμενο σχέδιο μπορεί να διασφαλίσει τη βιώσιμη ανάπτυξη με ταυτόχρονη υψηλού επιπέδου προστασία του περιβάλλοντος της περιοχής (σελ. 7-224-7-249 ΣΜΠΕ).

Με το υπό επεξεργασία σχέδιο: Εγκρίνεται Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Ε.Π.Σ.) στην περιοχή «Πλάκα» της Δημοτικής Κοινότητας Ελούντας της Δημοτικής Ενότητας Αγ. Νικολάου του ομώνυμου Δήμου (ν. Λασιθίου), συνολικής επιφάνειας 251.540,94 τ.μ., όπως η έκταση αυτή αποτυπώνεται σε χάρτη κλίμακας 1:2.000 που συνοδεύει το σχέδιο (άρθρο 1). Στο σύνολο της περιοχής του ΕΠΣ επιτρέπεται η χρήση «τουρισμός-αναψυχή» του άρθρου 5 του π.δ. 59/2018, όπως αυτή εξειδικεύεται κατά ζώνες ως εξής: Α. Στη Ζώνη I, η οποία αποτελείται από τις Περιοχές Α και Β, επιτρέπονται μόνον οι ακόλουθες ειδικές χρήσεις: 1.Στην Περιοχή Α, επιφάνειας 162.682,52 τ.μ. οι χρήσεις: (15) τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις, (1) Κατοικία, (4) Μικρές (4.1) και ειδικές (4.3) αθλητικές εγκαταστάσεις, (5) θρησκευτικοί χώροι, (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, (9) Χώροι συνάθροισης κοινού / συνεδριακό κέντρα, (12) Εστίαση, (13) Αναψυκτήρια, (14) Αναψυχή, (16) Στάθμευση (γήπεδα στάθμευσης αυτοκινήτων), (24.5) Πολυλειτουργικό αγρόκτημα, (30) Μικρές γωνιές ανακύκλωσης, (32) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων, (34) Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ), για τις ανάγκες της συγκεκριμένης ζώνης. Στην Περιοχή Β, επιφάνειας 1.807,49 τ.μ., που εμπίπτει στα όρια του παραδοσιακού οικισμού Πλάκας (Δ΄127/1987), οι ακόλουθες ειδικές χρήσεις:α. αστικό πράσινο, β. μικρές υπαίθριες αθλητικές εγκαταστάσεις, γ. παιδική χαρά, δ. αστική γεωργία-λαχανόκηποι. 3. Στη Ζώνη II, επιφάνειας 87.050,93 τ.μ., η οποία αποτελεί περιοχή εναλλακτικού τουρισμού ήπιου χαρακτήρα, με έμφαση σε δραστηριότητες αγροτουρισμού και προβολής τοπικών, παραδοσιακών προϊόντων και καλλιεργειών, επιτρέπονται μόνον οι ακόλουθες ειδικές χρήσεις: (15) τουριστικό καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές, τουριστικές επιχειρήσεις, (1) Κατοικία, (24.5) Πολυλειτουργικό αγρόκτημα, (10) Καταστήματα πώλησης τοπικών προϊόντων (46) Αστική γεωργία – λαχανόκηποι, (4) Μικρές (4.1) και ειδικές (4.3) αθλητικές εγκαταστάσεις, (5) Θρησκευτικοί χώροι, (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, (9) Χώροι συνάθροισης κοινού, (12) Εστίαση, (13)Αναψυκτήρια, (14) Αναψυχή, (16) Χώροι στάθμευσης, (26.2) Ελικοδρόμιο, (30) Μικρές γωνιές ανακύκλωσης, (32) Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων, (34) Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ), για τις ανάγκες της συγκεκριμένης ζώνης (άρθρο 2). Στην περιοχή του ΕΠΣ καθορίζονται οι ακόλουθοι όροι και περιορισμοί δόμησης: Α. Στο σύνολο της έκτασης: α. Μέσος συντελεστής δόμησης: 0,13. β. Συνολική δόμηση: 32.625,06 τ.μ., εκ των οποίων τα 9.684,21 τ.μ. αντιστοιχούν σε νέα κτίρια και εγκαταστάσεις και τα 22.940,85 τ.μ. σε ήδη υλοποιημένη δόμηση. Β. Στις ειδικότερες Ζώνες I και II αυτού, όπως περιγράφονται στο άρθρο 2: 1.Στη Ζώνη I: α. Μέγιστος συντελεστής δόμησης: 0,165 στο σύνολο της ζώνης. β. Μέγιστη συνολική δόμηση: 27.140,85 τ.μ., εκ των οποίων τα 22.940,85 τ.μ. αντιστοιχούν στην ήδη υλοποιημένη δόμηση και τα 4.200 τ.μ. σε νέα κτίρια και εγκαταστάσεις. γ. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: είκοσι τοις εκατό (20%) στο σύνολο της ζώνης. δ. Μέγιστο ύψος κτιρίων: επτά και μισό (7,5) μέτρα για τα υφιστάμενα κτίρια και έξι και μισό (6,5) μέτρα για νέα κτίρια και εγκαταστάσεις. ε. Πλάγιες αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια ιδιοκτησίας: δεκαπέντε (15) μέτρα. στ. Για τις αποστάσεις των εγκαταστάσεων των χώρων εστίασης και αναψυχής, μέγιστου ύψους τριών και μισό (3,5) μέτρων, από τις γραμμές αιγιαλού και παραλίας εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 5 του ν. 4179/2013 (Α΄175). ζ. Στην Περιοχή Β της Ζώνης I δεν επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων. η. Επιτρέπεται η μεταφορά του υπάρχοντος χώρου προσγείωσης-απογείωσης ελικοπτέρων (ελικοδρομίου) από τη Ζώνη I στη Ζώνη II. θ. Για την κατασκευή νέων κτιρίων στη Ζώνη I, εφαρμόζονται οι ακόλουθοι όροι και περιορισμοί: αα. Επιβάλλεται η κλιμάκωση των κατασκευών σε ύψος με διάσπαση των όγκων, έτσι ώστε να διασφαλίζεται η ένταξή τους στις έντονες κλίσεις που χαρακτηρίζουν το τοπίο, με απόλυτο σεβασμό του φυσικού αναγλύφου και των γεωμορφολογικών φυσικών χαρακτηριστικών του εδάφους. ββ. Οποιαδήποτε κατασκευή πάνω από το δώμα του κτιρίου δεν υπερβαίνει το ύψος του στηθαίου και δεν προκαλεί οπτική ενόχληση. γγ. Για τις ξενοδοχειακές μονάδες, επιβάλλεται η ανάπτυξη των εγκαταστάσεων σε οικιακούς (Bungalows) σε ποσοστό τουλάχιστον εβδομήντα τοις εκατό (70%) των κλινών. δδ. Επιβάλλεται μορφολογικός έλεγχος των νέων κτιρίων και εγκαταστάσεων από την αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων. εε. Επιβάλλεται η τήρηση των γενικών μορφολογικών όρων και περιορισμών που τίθενται με το άρθρο 5 παρ. 5.2 της 6620/11.10.2010 απόφασης του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Κρήτης, καθώς και οι ειδικοί μορφολογικοί όροι και οι όροι προστασίας τοπίου του άρθρου 5 παρ. 5.2.1. και 5.2.2 της ίδιας απόφασης. ι. Κατά τα λοιπά, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του ν. 4067/2012. Στη Ζώνη Π: α. Μέγιστος συντελεστής δόμησης: 0,063 στο σύνολο της ζώνης. β. Μέγιστη συνολική δόμηση: 5.484,21 τ.μ. γ. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: δέκα τοις εκατό (10%) στο σύνολο της ζώνης. δ. Μέγιστο ύψος κτιρίων: επτά και μισό (7,5) μέτρα. ε. Πλάγιες αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια ιδιοκτησίας: δεκαπέντε (15) μέτρα. στ. Λοιποί όροι και περιορισμοί: αα. Επιβάλλεται μορφολογικός έλεγχος των νέων κτιρίων και εγκαταστάσεων από την αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων, ββ. Επιβάλλεται η τήρηση των γενικών μορφολογικών όρων και περιορισμών που τίθενται με το άρθρο 5 παρ. 5.2 της 6620/11.10.2010 απόφασης του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Κρήτης, καθώς και οι ειδικοί μορφολογικοί όροι και οι όροι προστασίας τοπίου του άρθρου 5 παρ. 5.2.1. και 5.2.2 της ίδιας απόφασης. ζ. Κατά τα λοιπά, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του ν. 4067/2012 (άρθρο 3). Με το άρθρο 4 του σχεδίου εγκρίνεται περιβαλλοντικά το ΕΠΣ και για την προστασία και την ορθολογική διαχείριση του περιβάλλοντος στην περιοχή του Ε.Π.Σ. επιβάλλονται οι όροι, περιορισμοί και κατευθύνσεις που προτάθηκαν από τη ΔΙΠΑ.

Οι ρυθμίσεις του εξεταζόμενου σχεδίου τεκμηριώνονται επαρκώς στις μελέτες και τα έγγραφα της Διοίκησης που τις συνοδεύουν. Τούτο δε διότι: Α. Από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτει ότι η συγκεκριμένη παραγωγική δραστηριότητα πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 8 του ν. 4447/2016 για την έγκριση ΕΠΣ, ως παραγωγική δραστηριότητα υπερτοπικής κλίμακας και στρατηγικής σημασίας, ενόψει του μεγέθους της επένδυσης και της μονάδας (1000 κλίνες), της συμβατότητας των στόχων του σχεδίου με τις κατευθύνσεις του ισχύοντος περιφερειακού χωροταξικού σχεδιασμού (προώθηση ήπιων μορφών πολυθεματικού, οργανωμένου τουρισμού, εναλλακτικού και ποιοτικά αναβαθμισμένου) και της ένταξης της επένδυσης στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας με επιλέξιμες δαπάνες που εμπίπτουν στις δράσεις «Πράσινη Μετάβαση» και «Εξωστρέφεια». Β. Αιτιολογείται επαρκώς η τροποποίηση του ισχύοντος ΣΧΟΟΑΠ ως προς τον συντελεστή δόμησης (από 0,12 σε 0,165 στη Ζώνη Ι), εφόσον η αύξηση του σ.δ. αφορά σε ήδη δομημένη και πλήρως αφιερωμένη στην τουριστική δραστηριότητα έκταση, είναι αναγκαία για την υλοποίηση του επενδυτικού σχεδίου και τον εκσυγχρονισμό της επιχείρησης, επιτυγχάνει να ενσωματώσει στον σχεδιασμό υπερβάσεις δόμησης εντός περιγράμματος υφιστάμενων κτιρίων και αντισταθμίζεται με τη θέσπιση μειωμένου σ.δ. (0.063) στη Ζώνη ΙΙ. Γ. Οι λοιποί προτεινόμενοι όροι δόμησης (κάλυψη 20 και 10%, μέγιστο ύψος 7,5 μ.) επιτρέπουν μία λελογισμένη ανάπτυξη της επιχείρησης στη θέση στην οποία λειτουργεί από την ίδρυση της. Δ. Τέλος, η μελέτη των περιβαλλοντικών επιπτώσεων του σχεδίου σε συνδυασμό με τους περιβαλλοντικούς όρους που τέθηκαν από την Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης ενσωματώνουν επαρκώς την περιβαλλοντική διάσταση του σχεδίου.

Υπό τα ανωτέρω δεδομένα, το σχέδιο, προτεινόμενο αρμοδίως από τον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαο Ταγαρά, ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 8 του ν. 4447/2016 και προτείνεται νομίμως.

Πρόεδρος: Μ. Γκορτζολίδου
Εισηγητής: Θ. Ζιάμου