Τα βιοκλιματικά κτίρια στην Ευρώπη συνυπάρχουν με το σχεδιασμό

Έχει αναδειχθεί, ήδη από τη δεκαετία του 1980, ότι οι αποσπασματικές αναπροσαρμογές των όρων δόμησης  χωρίς να εντάσσονται στο γενικότερο σχεδιασμό[1] στην πραγματικότητα αναιρούν τον βασικό στόχο να ξαναγίνουν οι οικισμοί βιώσιμοι με βάση τις αρχές της υγιεινής, της οικολογικής πρόνοιας και της βιοκλιματικής δόμησης[2] . Διότι σήμερα πλέον ο  σχεδιασμός δεν μπορεί παρά να είναι περιβαλλοντικός, δηλαδή να έχει ως κύριο αντικείμενο την οργάνωση του χώρου με βάση το συνυπολογισμό των δεδομένων του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος[3]. Ιδιαίτερα εδώ και μία δεκαετία, στη θεωρία έχει επισημανθεί[4] ότι o βιοκλιματικός σχεδιασμός εντάσσεται πλήρως στο γενικότερο πνεύμα του οικολογικού σχεδιασμού και δόμησης και αποτελεί σημαντική έκφανσή τους. Η ανάγκη οικολογικού σχεδιασμού και δόμησης (ökologisches Planen und Bauen) επιφέρει μια οικολογική στροφή στο αντίστοιχο πεδίο του δικαίου.  Πρόκειται για μια όλο και πιο εμφανή τάση οικολογικοποίησης του οικοδομικού δικαίου. Η τάση αυτή απαιτεί την κατά το δυνατόν πλήρη ενσωμάτωση της αντιμετώπισης περιβαλλοντικών αναγκών (αποφυγή εκπομπών αέριων ρύπων και ηχητικών ρύπων, διαχείριση αποβλήτων, προστασία υδάτινων πόρων, προστασία της χλωρίδας και της πανίδας κ.λπ.) στην υπόθεση της δόμησης. Στενά συνδεδεμένη με την τάση οικολογικού σχεδιασμού και δόμησης είναι και η ανάγκη για βιώσιμη δόμηση (nachhaltiges Bauen). Αυτή αποτελεί αίτημα της γενικής αρχής της βιώσιμης οικονομικής ανάπτυξης, που εδώ εξειδικεύεται ως αρχή της βιώσιμης οικοδομικής δραστηριότητας.

Ειδικότερα, ο βιοκλιματικός σχεδιασμός των κτιρίων συνδέεται με την προστασία του κλίματος και, πιο συγκεκριμένα, με τη σύμφωνη με το κλίμα αστική ανάπτυξη (klimagerechte Stadtentwicklung) που αποτελεί πτυχή της βιώσιμης ανάπτυξης, καθώς επίσης και με την προστασία των φυσικών πόρων.

Ο βιοκλιματικός σχεδιασμός των κτιρίων, η βιώσιμη δόμηση και οικοδομική δραστηριότητα σημαίνει, σε επίπεδο κτιρίου, αξιοποίηση των περιβαλλοντικών πόρων για την εξοικονόμηση ενέργειας από συμβατικές πηγές, την ανάπτυξη  ανανεώσιμων πηγών  ενέργειας και την προστασία του κλίματος, και βρίσκει έρεισμα στη νομοθεσία ορισμένων κρατών μελών της Ε.Ε., όπως της Ο.Δ. Γερμανίας, της Αυστρίας, της Γαλλίας, της Ιταλίας και της Ισπανίας.

Α.  ΓΕΡΜΑΝΙΑ

Λόγω του επείγοντος χαρακτήρα και της σπουδαιότητας της ενεργειακής πολιτικής των μέτρων εξοικονόμησης ενέργειας στα υφιστάμενα κτίρια και της χρήσης της ενέργειας της ηλιακής ακτινοβολίας, δεν ήταν δυνατόν να γίνει αναφορά στο ζήτημα ότι όλα τα υπό εξέταση σχέδια ανάπτυξης θα μπορούσαν να τροποποιηθούν προκειμένου να εξασφαλιστούν τα μέτρα αυτά στο πλαίσιο της πολεοδομικής νομοθεσίας – αυτό απαιτούσε άμεσα εφαρμοστέα νομοθετική ρύθμιση[5].

Η λήψη μέτρων σε υφιστάμενα κτίρια[6] που εξυπηρετούν τον σκοπό της εξοικονόμησης ενέργειας ή της υλοποίησης συστημάτων για την αξιοποίηση της ενέργειας της ηλιακής ακτινοβολίας εντός και επί των επιφανειών της στέγης και των εξωτερικών τοίχων οδηγούν σε ασήμαντες αποκλίσεις από τον καθορισμένο βαθμό χρήσης του κτιρίου, τον τρόπο κατασκευής και την υπερδομήσιμη (γερμ. Oberberbau) επιφάνεια του οικοπέδου, π.χ. μέσω της τοποθέτησης θερμομονωτικών πάνελ ή της ανέγερσης συστήματος για την αξιοποίηση της ενέργειας της ηλιακής ακτινοβολίας[7] σύμφωνα με το άρθρου 248 του Πολεοδομικού  Κώδικα (BauGB).

Για το λόγο αυτό, σκοπός της ειδικής ρύθμισης του άρθρου 248 BauGB είναι να μην επιτρέπεται η υπερδόμηση (γερμ. Oberbau) (π.χ. με υπέρβαση του  ανώτατου ορίου  ως προς το ύψος ή το συντελεστή δόμησης ή την αρχιτεκτονική πρόσοψη ενός κτιρίου)^[8], εξασφαλίζοντας ταυτόχρονα ότι τα μεταγενέστερα μέτρα εξοικονόμησης ενέργειας κυρίως μέσω της τοποθέτησης βοηθητικών εγκαταστάσεων σε υφιστάμενα κτίρια προστατεύονται από τη νομοθεσία περί πολεοδομικού σχεδιασμού.

Η χορήγηση εξαιρέσεων για μεταγενέστερα ενεργειακά μέτρα σε υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται γενικά, εφόσον αυτά είναι ήσσονος ή ασήμαντης σημασίας και δεν θίγουν τις βασικές αρχές του ήδη υφιστάμενου σχεδιασμού, και εάν δεν είναι αναγκαία για λόγους δημόσιας ευημερίας, είναι τουλάχιστον δικαιολογημένα από άποψη πολεοδομικής ανάπτυξης. Κατά τη νομολογία, στην περίπτωση μέτρων σε υφιστάμενα κτίρια με σκοπό την εξοικονόμηση ενέργειας, επιτρέπονται ασήμαντες ή ήσσονος σημασίας αποκλίσεις (γερμ. geringfügig) με ανώτατο όριο παρέκκλισης τα 50 εκ.^[9] από την κατασκευή του κτιρίου και την επιφάνεια του υπερκείμενου οικοπέδου, σε συνάρτηση με τη χρήση του και εφόσον αυτό είναι συμβατό με τα γειτονικά ακίνητα και την ιδιαίτερη τεχνοτροπία κάθε οικοδομής.

Με αυτό τον τρόπο, οι παρεκκλίσεις αυτές αποτελούν ήσσονος ή ασήμαντης σημασίας μέτρα, ώστε να αποφευχθούν οι ανεπιθύμητες επιπτώσεις στην ανάπτυξη των κτιρίων και την πολεοδομική διαμόρφωση μιας περιοχής. Για το κριτήριο της «ασημαντότητας» (γερμ. geringfügig), γίνεται αναφορά τόσο στη νομολογία^[10] όσο και στο σχέδιο του πρότυπου BauO, σύμφωνα με το οποίο τα μέτρα για την εξοικονόμηση ενέργειας και οι ηλιακές εγκαταστάσεις δεν λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό των επιφανειών απόστασης, εφόσον το πάχος τους δεν υπερβαίνει τα 25 εκ. και δεν απέχουν λιγότερο από 2,50 μ. από το γειτονικό όριο^[11]. Επομένως, βοηθητικές ενεργειακές^[12] εγκαταστάσεις (Neben Energieanlagen) ενός κτιρίου είναι εκείνες οι εγκαταστάσεις που δεν υπερβαίνουν τις παραπάνω συγκεκριμένες διαστάσεις^[13].

Πάντως, το άρθρο 248 BauGB λαμβάνει υπόψη ότι τα συστήματα αξιοποίησης της ενέργειας της ηλιακής ακτινοβολίας μέσα, πάνω, και στις επιφάνειες της οροφής και των εξωτερικών τοίχων που μετασκευάζονται εκ των υστέρων για την ενεργειακή αναβάθμιση υφιστάμενων κτιρίων και οδηγούν σε επεκτάσεις του κτιριακού όγκου, συνήθως υπερκαλύπτουν τα προβλεπόμενα στα σχέδια δόμησης σχετικά με την έκταση της χρήσης του κτιρίου (επιτρεπόμενη επιφάνεια ορόφων και ορόφων, ύψος κτιριακών κατασκευών), διότι η επιτρεπόμενη έκταση της χρήσης του κτιρίου είχε ήδη εξαντληθεί κατά την κατασκευή των κτιρίων^[14].

Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι τα κτίρια που θα υποδεχθούν αυτές τις εγκαταστάσεις δε θα πρέπει να προσβάλλουν τα γειτονικά συμφέροντα^[15], αφού, σύμφωνα με το γερμανικό πολεοδομικό δίκαιο, η προστασία του γείτονα συνιστά τον δεύτερο καθοριστικό παράγοντα στη διαμόρφωση του χώρου μετά από την ιδιοκτησία στην οποία ανεγείρεται κάθε οικοδομή[16].

Επίσης θα πρέπει να τονιστεί ότι στο άρθρο 248 BauGB γίνεται ιδιαίτερη αναφορά στη συμβατότητα με την Baukultur (ελλ. την κουλτούρα της αρχιτεκτονικής των κτιρίων) κατά την τοποθέτηση στην πρόσοψη^[17]  θερμομονωτικών υλικών. Η φροντίδα για την Baukultur (ελλ. την κουλτούρα της αρχιτεκτονικής των κτιρίων) περιλαμβάνει τα στοιχεία του δομημένου περιβάλλοντος που σχετίζονται με τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό των κτιρίων και συμπεριλαμβάνουν τα θεμελιώδη στοιχεία κάθε  πολεοδομικού σχεδιασμού που συνοψίζουν τις κοινωνικές, σχεδιαστικές, τεχνικο-λειτουργικές και οικονομικές περιβαλλοντικές ιδιαιτερότητες έτσι ώστε να διαμορφωθεί μια ισορροπημένη, βιώσιμη συνολική ποιότητα. Η συμβατότητα με την αρχιτεκτονική όψη του κτιρίου είναι σημαντική μόνο στο βαθμό που οι καθορισμένες προδιαγραφές χρησιμεύουν για τη διασφάλιση της προστασίας της αρχιτεκτονικής του κτιρίου^[18].

Όροι και περιορισμοί δόμησης: αποκλίσεις μόνο με σχεδιασμό

Σύμφωνα με την § 16 εδάφιο 2 BauNVO (γερμανικός ομοσπονδιακός πολεοδομικός κώδικας χρήσεων γης), η ένταση χρήσης των κτιρίων στο σχέδιο χρήσεων γης καθορίζεται από τον αριθμό των επιφανειών των ορόφων ή το μέγεθος των επιφανειών των κτιρίων, τον αριθμό των ορόφων ή το μέγεθος της επιφάνειας των ορόφων, τον αριθμό των κτιριακών μαζών ή τη μάζα του κτιρίου, τον αριθμό των πλήρων ορόφων και το ύψος των κτιρίων.

Οι προδιαγραφές που πρέπει να προβλέπονται στο σχέδιο ανάπτυξης σε μεμονωμένες περιπτώσεις προκύπτουν από τις αρχές πολεοδόμησης του άρθρου 1 και επιπλέον, από τις απαιτήσεις ενός ειδικού σχεδίου ανάπτυξης (του πολεοδομικού σχεδιασμού των πόλεων Bauleitsplanung), σύμφωνα με το άρθρο 30 παράγραφος 1 BauGB, εάν ο δήμος προτίθεται να καταρτίσει ένα τέτοιο σχέδιο. Έτσι, εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του δήμου, στο πλαίσιο του πολεοδομικού οράματος που ακολουθείται από αυτόν, εάν και σε ποιο βαθμό, καθώς και με ποια συσχέτιση, μπορεί να λάβει χώρα η αξιοποίηση των ιδιαίτερων όρων και περιορισμών δόμησης που προβλέπονται στο άρθρο 16 παράγραφος 2 του BauNVO.^[19]

Ο κάθε σχεδιασμός καθορίζει τους όρους και περιορισμούς δόμησης σε μια περιοχή ή πολεοδομική ενότητα ως θεμελιώδες εργαλείο προστασίας του φυσικού τοπίου και του αστικού τοπίου από την περαιτέρω υποβάθμιση του^[20], καθώς και των παρακείμενων υποδομών, όπως, για παράδειγμα, των αεροδρομίων, σύμφωνα με το νόμο για την εναέρια κυκλοφορία.

Ο καθορισμός των ανώτατων επιτρεπτών όρων δόμησης, όπως για τον αριθμό των επιτρεπόμενων ορόφων ή το επιτρεπτό ύψος του κάθε κτιρίου, σημαίνει ευνόητα ότι τα κτίρια μπορούν να οικοδομηθούν, αλλά δεν μπορούν να το υπερβούν. Σε εκείνη την περίπτωση, όπου για οποιονδήποτε λόγο μπορεί να διαπιστωθεί η επιταγή για αλλαγή όρων και περιορισμών δόμησης, αυτή μπορεί να γίνει μόνο με αλλαγή σχεδιασμού και σύμφωνα με τις προυποθέσεις που τίθενται από τη νομοθεσία[21].

Ο καθορισμός των όρων και περιορισμών δόμησης προϋποθέτει ιδίως μια αυξημένη πολεοδομική θεμελίωση, η οποία μπορεί να δικαιολογηθεί ειδικά για την πρόνοια για την εξοικονόμηση χώρου στην κατασκευή, σύμφωνα με τις §§ 1, 1α BauGB, ή τη διατήρηση ενός συγκεκριμένου αστικού τοπίου.^[22] Έτσι, η καθορισμένη χρήση περιορίζει την υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων, που πρέπει να βρίσκεται σε συμφωνία με την προστασία του αστικού τοπίου και σε συμφωνία με το πολεοδομικό σχεδιασμό των πόλεων και όχι το αντίστροφο.

Συνεπώς, η πολεοδομικώς κανονιστική δρώσα διοίκηση μπορεί να καθορίσει κατά τη διαδικασία θέσπισης των πολεοδομικών σχεδίων το οριστικό ή όχι των όρων και περιορισμών δόμησης και τη δυνατότητα ή όχι να υπάρχουν παρεκκλίσεις, και έως ποιο σημείο. Η επιλογή της αυτή δεν είναι τυχαία και βασίζεται στις αρχές του πολεοδομικού σχεδιασμού και των μελετών που στηρίζουν το εκάστοτε πολεοδομικό σχέδιο.

Β. ΑΥΣΤΡΙΑ – ΒΙΕΝΝΗ

Οι ασήμαντες παρεκκλίσεις μόνο για τις ενεργειακές εγκαταστάσεις

Όπως και στην περίπτωση του γερμανικού πολεοδομικού νόμου (BauGB), η ρύθμιση του άρθρου 5 παρ. BO für Wien Βaurdnung (πολεοδομικός κανονισμός για Βιέννη) δεν αναφέρεται σε νέα κτίρια αλλά σε ήδη υφιστάμενα, στα οποία δεν είχαν ληφθεί υπόψη οι νέες ρυθμίσεις για την ενεργειακή μετάβαση και βελτίωση των κτιρίων. Μάλιστα, οι τροποποιήσεις στα ήδη υφιστάμενα κτίρια οφείλουν να είναι περιορισμένες, να μην αλλάζουν τη φυσιογνωμία των κτιρίων και της αρχιτεκτονικής τους, καθώς και να είναι ασήμαντες ή ήσσονος σημασίας ως προς τη δομή και την υπάρχουσα χρήση των κτιρίων. Συνεπώς, οι παραπάνω διατάξεις του πολεοδομικού κανονισμού για τη Βιέννη δεν εφαρμόζονται κατά την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, καθώς τα αντίστοιχα πολεοδομικά σχέδια έχουν συνεκτιμήσει στους όρους δόμησης την τοποθέτηση και εγκατάσταση εξωτερικών παρεμβάσεων προκειμένου να επιτευχθεί η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των νέων κτιρίων. Επομένως, δεν υφίστανται μεταγενέστερες παρεκκλίσεις στο πολεοδομικό σχεδιασμό για τα νέα κτίρια, καθώς κάτι τέτοιο θα αντέκρουε την αρχή του ενιαίου του πολεοδομικού σχεδιασμού. Αξίζει να επισημανθεί ότι ορίζονται τα ανώτατα όρια αυτών των παρεκκλίσεων για τη χρήση αποκλειστικά και μόνο ενεργειακών υποδομών στο ύψος των 45 εκ. στο ήδη υπάρχον κτίριο. Συνεπώς, δεν υπάρχει καμία σύνδεση ή ρήτρα παρεκκλίσεων μεταξύ της αύξησης της ενεργειακής αυτονομίας των κτιρίων και της παρέκκλισης από τα ανώτατα όρια δόμησης (ύψος δόμησης και συντελεστής δόμησης) που θέτει ο αρμόδιος τοπικός πολεοδομικός νομοθέτης.

Επέκεινα της ρύθμισης του άρθρου § 69 BO für Wien για το δήμο της Βιέννης ορίζεται η ρήτρα παρεκκλίσεων εφόσον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, όπως αυτές τίθενται στην παράγραφο 1 και 2 του § 69 BO. Ως πρώτη προϋπόθεση αποδοχής των παρεκκλίσεων είναι να μην ανατρέπονται οι βασικές αρχές του πολεοδομικού σχεδιασμού, όπως αυτές έχουν θεσπισθεί από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, οι προτεινόμενες παρεκκλίσεις να μην είναι σημαντικές, αλλά ήσσονος ή αμελητέας σημασίας, να μην υπάρχουν αντιρρήσεις από τα γειτονικά ακίνητα, και τέλος να μην ανατρέπεται η αρχιτεκτονική κουλτούρα της περιοχής. Στις δε περιοχές που αποτελούν προστατευόμενες πολεοδομικά περιοχές οι παραπάνω περιορισμοί ερμηνεύονται περισσότερο αυστηρά με βάση τη ρήτρα του δημοσίου συμφέροντος, το οποίο δεν αναφέρεται στις ενεργειακές μετατροπές, καθώς αυτές ήδη αναφέρονται στην παρ.1 του άρθρου 69 BO für Wien.

Γ. ΓΑΛΛΙΑ

Ο κλιματικός νόμος 2021-1104  παραπέμπει στην έκδοση διατάγματος (décret) το οποίο θα καθορίσει τις προϋποθέσεις τις οποίες οι κατασκευές πρέπει να πληρούν ώστε να επωφεληθούν των ρυθμίσεων. Συνεπώς, εναπόκειται στην κανονιστική εξουσία, μέσα από το προσδιορισμό αυτών των προϋποθέσεων, ο καθορισμός την έννοιας του ‘υποδείγματος για το περιβάλλον’.

Η έννοια ‘υπόδειγμα περιβάλλοντος και ενέργειας’ μιας κατασκευής στην εποχή του περιβαλλοντικού κανονισμού 2020 (RE 2020) προσδιορίστηκε με το διάταγμα της 8ης Μαρτίου 2023^[23] μέσα από το οποίο εξειδικεύεται ο τρόπος επίτευξης της απόκλισης από τους κανόνες ύψους και όγκου (gabarit), όπως αυτά ορίζονται από τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια για αυτές τις υποδειγματικές κατασκευές (constructions exemplaires). Αυτές οι υποδειγματικές από περιβαλλοντική άποψη κατασκευές μπορούν να αποκλίνουν για τις ανάγκες των βιοκλιματικών υλικών από τους κανόνες ύψους, όπως ορίζονται από το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο χωρίς η τοπική αυτοδιοίκηση να χρειάζεται να αναθεωρήσει το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο ή να χρειάζεται να εγγράψει κάποια ειδική ρήτρα. Για τους δήμους που έχουν εγγράψει bonus δόμησης στο τοπικό πολεοδομικό σχέδιο τους, αυτά τα κείμενα επικαιροποιούν τον ορισμό των ‘υποδειγματικών κατασκευών’ (construction exemplaire). Με αυτά τα νέα κανονιστικά κείμενα επικαιροποιούνται οι έννοιες ‘υποδειγματική δόμηση από περιβαλλοντική και ενεργειακή άποψη΄ και ‘κτήριο με θετικό ενεργειακό ισοζύγιο’ (bâtiment à énergie positive BEPOS) που είχαν εισαχθεί με υπουργική απόφαση του 2016.

Το διάταγμα της 8ης Μαΐου 2023, πέρα από τις παραπάνω εννοιολογικές αποσαφηνίσεις, εξειδίκευσε τους όρους εφαρμογής του άρθρου L 152-5-2^[24] α) περιορίζοντας την υπέρβαση ορίου στα 25 εκατοστά ανά όροφο, β) περιορίζοντας το επιπλέον επιτρεπόμενο ύψος σε σχέση με το επιτρεπόμενο από το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο ύψος στα 2,5 μέτρα, γ) απαγορεύοντας την προσθήκη επιπλέον ορόφου, σε σχέση με κάποιο άλλο τρόπο κατασκευής. Προκειμένου να επωφεληθούν από αυτή την απόκλιση στο ύψος, απαιτείται να αποδειχθεί ότι αυτή η αύξηση στο ύψος είναι το αποτέλεσμα της επιλογής ενός τρόπου κατασκευής που αποτελεί περιβαλλοντικό υπόδειγμα^[25]. Το αίτημα απόκλισης επισυνάπτεται από τον αναθέτη του έργου της δόμησης μαζί με το αίτημα άδειας δόμησης. Περιέχει μια βεβαίωση ότι ο αναθέτης έλαβε υπόψη ή, εφόσον αυτός είναι υπεύθυνος για την σχεδίαση του έργου, ότι λαμβάνει υπόψη τα απαιτούμενα κριτήρια περιβαλλοντικής απόδοσης, σύμφωνα με το άρθρο R. 171-3 του πολεοδομικού κώδικα.

Σχετικά με το bonus δόμησης, τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια μπορούν να επιβάλλουν κανόνες σχετικά με την εξωτερική όψη και τις διαστάσεις των κτιρίων που είναι καινούρια, ανακαινισμένα ή αναβαθμισμένα στοχεύοντας στο να συμβάλλει στη ποιότητα του τοπίου των πόλεων σύμφωνα με το άρθρο L 151-18 του πολεοδομικού κώδικα^[26]. Αυτές οι υποχρεώσεις σχετικά με τις διαστάσεις μπορούν να εφαρμόζονται τόσο στο ελάχιστο όσο και στο μέγιστο ύψος.

Μέχρι τον κλιματικό νόμο του 2021, ο πολεοδομικός κώδικας δεν επέτρεπε στις καινοτόμες από περιβαλλοντική και ενεργειακή άποψη κατασκευές να ξεπεράσουν το επιτρεπόμενο ύψος, παρά μόνο εφόσον είχε προηγηθεί τροποποίηση του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου και είχε ενσωματωθεί ειδική ρήτρα^[27]. Πλέον, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση του σχεδίου και της ζώνης στην οποία αυτό πραγματοποιείται, η αρμόδια αρχή του δήμου για την έκδοση της άδειας δόμησης μπορεί να επιτρέψει στις κατασκευές που αποτελούν περιβαλλοντικό υπόδειγμα να αποκλίνουν από τους κανόνες του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου σε σχέση με το ύψος, με στόχο να αποφευχθεί ο περιορισμός του αριθμού ορόφων σε σχέση με κάποιο άλλο τύπο κατασκευής^[28]. Επιπλέον, γίνεται ρητή αναφορά στην αναγκαιότητα υπόδειξης ότι αυτή η αύξηση ύψους προκύπτει από την επιλογή ενός τρόπου βιοκλιματικών υλικών δόμησης που αποτελεί υπόδειγμα από περιβαλλοντικής άποψης, ενώ παράλληλα απαγορεύεται η προσθήκη επιπλέον ορόφου σε αυτή τη κατασκευή μέσω της χρήσης αυτής της απόκλισης^[29].

ELAN 2018: Κίνητρα για αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος

Σε αυτό το σημείο αξίζει να γίνει ιδιαίτερη αναφορά στο νόμο αριθ. 2018-1021 της 23ης Νοεμβρίου 2018 σχετικά με την εξέλιξη της στέγασης, της πολεοδόμησης και της ψηφιακής τεχνολογίας, γνωστός ως νόμος ELAN 2018^[30] και πιο συγκεκριμένα, στο κεφάλαιο III: Προώθηση της μετατροπής γραφείων σε κατοικίες (Άρθρα 28 έως 33), ο οποίος είχε ως βασικό στόχο την αντιμετώπιση του προβλήματος της στέγασης. Πιο συγκεκριμένα, παρείχε κίνητρα για τη μετατροπή των γραφείων σε κατοικίες, ένα εκ των οποίων ήταν αυτό της αύξησης του bonus δόμησης λαμβάνοντας υπόψη ευνόητα και περιβαλλοντικά κριτήρια για τη χορήγηση του. Αυτός ο νόμος ψηφίστηκε αποκλειστικά και μόνο για να αντιμετωπιστεί η έλλειψη κατοικίας στις πόλεις άνω των 200.000 κατοίκων και επιτρέπει να αυξηθεί από το 10 % στο 30 % το bonus δόμησης για εργασίες ανακατασκευής, ανακαίνισης και αναπροσαρμογής των γραφείων σε κατοικίες για περιοχές που εντάσσονται εντός των ρυθμίσεων τοπικού πολεοδομικού σχεδίου (άρθρο 28 του νόμου ELAN 2018^[31]). Συνεπώς, το συγκεκριμένο bonus δόμησης ως πρώτιστο σκοπό να λύσει το σημαντικό πρόβλημα σε πυκνοκατοικημένες περιοχές, και όχι το περιβαλλοντικό αντιστάθμισμα της λήψης περιβαλλοντικών μέτρων κατά τη κατασκευή του κτιρίου^[32],[33]. Συνεπώς, μέσω του επιπλέον οικοδομήσιμου χώρου, ο στόχος είναι να επιλυθεί το οξύτατο στεγαστικό πρόβλημα σε πολύ συγκεκριμένες ζώνες, όπως για παράδειγμα στη περιοχή île de France^[34].

Η νομολογία του Γαλλικού Συμβουλίου της Επικρατείας

Σχετικά με τη νομολογία για το bonus δόμησης, σημαντική υπήρξε η με αριθμό 441184 απόφαση του 2022 του Γαλλικού Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με την αύξηση του κατασκευαστικού όγκου, του bonus κατασκευασιμότητας και του κανόνα απόστασης από τις διαχωριστικές γραμμές^[35]. Σε αυτή την υπόθεση το Γαλλικό Συμβούλιο της Επικρατείας κλήθηκε να συγκεκριμενοποιήσει το τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται η πραγματοποίηση του bonus δόμησης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου L. 151-28 του κώδικα πολεοδομίας^[36]. Σύμφωνα με αυτές τις διατάξεις, ο κανονισμός των τοπικών σχεδίων πολεοδόμησης ορίζει ποιες είναι οι ζώνες στο εσωτερικό των οποίων πραγματοποιούνται τα προγράμματα για τη δόμηση κοινωνικών κατοικιών, όπως αυτές ορίζονται βάσει του άρθρου L. 302-5 του κώδικα δόμησης και κατοικίας^[37], οι οποίες επωφελούνται από την αύξηση του κατασκευαστικού όγκου όπως αυτός προκύπτει από τους κανόνες σχετικά με το gabarit, το ύψος και την επιφάνεια του εδάφους. Η συμβολή αυτής της απόφασης έγκειται στο ότι το Γαλλικό Συμβούλιο της Επικρατείας συγκεκριμενοποίησε ότι ο υπολογισμός του ύψους ή της απόστασης δεν μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί πέρα από το όριο που έχει καθοριστεί σε απόλυτη τιμή από το τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Πιο συγκεκριμένα, για τη δόμηση κοινωνικών κατοικιών προσδιορίζεται με σαφήνεια στο εκάστοτε τοπικό πολεοδομικό σχέδιο η αύξηση του όγκου που μπορεί να δομηθεί με όριο το 30% σε ορισμένες ζώνες και με βάση ειδική θεμελίωση με μελέτες που προβλέπονται.

Εφόσον το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο προσδιορίζει τον όγκο, την απόσταση των κτισμάτων ειδικά σε σχέση με τις διαχωριστικές γραμμές, επιτρέπει να αυξηθεί κατά συντελεστή 1,3 το ύψος του κτιρίου που επιτρέπεται από τον κανόνα απόστασης από τις διαχωριστικές γραμμές ή για ένα δεδομένο ύψος να μειωθεί η απόσταση από τις διαχωριστικές γραμμές από το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο κατά συντελεστή 1,3. Το ύψος ή η απόσταση που θα υπολογιστεί όμως όπως αναφέρθηκε παραπάνω δε μπορεί να υπερβαίνει τους όρους και τις προυποθέσεις που έχουν τεθεί από το τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό^[38].

Δ. ΙΤΑΛΙΑ – ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΛΟΜΒΑΡΔΙΑΣ

Καταρχάς, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι η Λομβαρδία χαρακτηρίζεται από ένα επιβαρυμένο χωρικό πλαίσιο που συνίσταται στην πυκνοκατοίκηση, σε εκτεταμένες βιομηχανικές περιοχές και σε ένα συνεχή κίνδυνο πλημμυρικών φαινομένων και κατολισθήσεων. Με βάση τα παραπάνω, το Περιφερειακό Συμβούλιο της Λομβαρδίας προχώρησε το 2005 στην έκδοση του περιφερειακού νόμου υπ΄ αρ. 12/2005 περί εδαφικής διακυβέρνησης (“Governo del territorio”^[39]), με τον οποίο θεσπίζονται κανόνες για τον περιφερειακό χωροταξικό σχεδιασμό και προσδιορίζεται ο τρόπος και οι μορφές άσκησης των σχετικών αρμοδιοτήτων από τους φορείς των διαφορετικών βαθμών αυτοδιοίκησης σύμφωνα με τις θεμελιώδεις αρχές της εθνικής και της ενωσιακής νομοθεσίας με σεβασμό στις  ιστορικές και πολιτιστικές ιδιαιτερότητες, καθώς και στην προστασία του φυσικού τοπίου της Λομβαρδίας (άρθρο 1 παρ. 1) ^[40].  Με τον νόμο αυτό, η Περιφέρεια της Λομβαρδίας προσπάθησε να κωδικοποιήσει σε ενιαίο κείμενο τις διάφορες ρυθμίσεις χωροταξικού και πολεοδομικού χαρακτήρα, καθώς και τις ρυθμίσεις που αφορούν τις κατασκευές και την υδρογεωλογική και αντισεισμική προστασία, εισάγοντας ταυτόχρονα κατάλληλο Πληροφοριακό Σύστημα και προβλέποντας την περιβαλλοντική αξιολόγηση των χωροταξικών και πολεοδομικών σχεδίων (Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων) ώστε να διασφαλίζεται η βιωσιμότητά τους.

Κατά το χρονικό διάστημα 2010 – 2019 επήλθε μια σειρά τροποποιήσεων στον ανωτέρω νόμο^[41]. Κυρίως θα αναφερθούμε σε δύο τροποποιήσεις που επιφέρουν αλλαγές στον περιφερειακό νόμο 12/2005 και στη συνέχεια, θα πρέπει να εξεταστούν συνδυαστικά προκειμένου να εξαχθούν κρίσιμα και ασφαλή συμπεράσματα και όχι μεμονωμένα και τμηματικά:

α) Με τον περιφερειακό νόμο 31/2014 «Διατάξεις για τη μείωση δέσμευσης γης και την ανάπλαση των υποβαθμισμένων εδαφών», που τροποποίησε εκτεταμένα τον παραπάνω περιφερειακό νόμο 12/2005, η Περιφέρεια της Λομβαρδίας θέσπισε περιορισμούς στις χρήσεις γης, με στόχο τη μείωση της «δέσμευσης εδάφους», εισάγοντας τον όρο του «οικολογικού ισοζυγίου»^[42]. Ο συγκεκριμένος νόμος θέτει ως στόχο τον περιορισμό «κατανάλωσης» γης, δηλαδή περιορίζει (σε σημείο απαγορευτικό) την οικοδόμηση ακάλυπτων γεωργικών ή άλλων ελεύθερων εκτάσεων, αναθέτοντας ειδικά καθήκοντα και αρμοδιότητες στους εμπλεκόμενους αυτοδιοικητικούς φορείς, την Περιφέρεια, τις Επαρχίες και τους Δήμους.

Στο πλαίσιο αυτό, για να περιοριστεί η δέσμευση ακάλυπτων εκτάσεων γίνεται δεκτό ότι θα πρέπει να δοθούν κίνητρα που θα λειτουργήσουν προσελκυστικά και αντισταθμιστικά προκειμένου να υπάρξει στροφή προς την ανάκτηση υφιστάμενων κτιρίων και αστικών περιοχών. Έτσι, η Περιφέρεια σε συνεργασία με Επαρχίες και Δήμους αναλαμβάνει να θεσπίσει μέτρα απλούστευσης και ενθάρρυνσης της επένδυσης στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, ενώ οι Δήμοι είναι εκείνοι που καθορίζουν τις περιοχές που θα ξεκινήσουν διαδικασίες ανάπλασης και αναγέννησης με την παροχή συγκεκριμένων κινήτρων, όπως μείωση τελών αδειοδότησης, εισφορών κ.α. (με κίνητρα προσαυξημένα στις περιπτώσεις εργασιών για ενεργειακή αναβάθμιση και περιβαλλοντική βιωσιμότητα).

β) Στη συνέχεια, με τον περιφερειακό νόμο 18/2019 «Μέτρα για την απλοποίηση και την παροχή κινήτρων για την αστική και εδαφική αναγέννηση καθώς και την αποκατάσταση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Τροποποίηση και συμπλήρωση των διατάξεων του π.ν. 11/2005»^[43] τροποποιείται εκ νέου ο περ. νόμος 12/2005 περί «εδαφικής διακυβέρνησης». Με τον νέο νόμο εισάγονται ρυθμίσεις σχετικά με την αστική αναγέννηση στο πλαίσιο του π.ν 31/2014 για τον περιορισμό και τη μείωση της δέσμευσης εδάφους και την αποκατάσταση υποβαθμισμένων περιοχών, καθώς και την προσαρμογή στις ρυθμίσεις της εθνικής νομοθεσίας όσον αφορά την ασφάλεια των κατασκευών στο πλαίσιο της αντισεισμικής προστασίας και τη μείωση της τρωτότητας.

Όπως εξάλλου έχει κρίνει το ιταλικό Συνταγματικό Δικαστήριο, ο νόμος αυτός επιδιώκει καινοτόμους γενικούς στόχους, που συνίστανται στον προσανατολισμό των κτιριακών παρεμβάσεων ως προτεραιότητα σε ήδη αστικοποιημένες, υποβαθμισμένες ή εγκαταλελειμμένες περιοχές, και στην πρόβλεψη για δέσμευση νέας γης υπό την απαραίτητη προϋπόθεση ότι η ανάπλαση ήδη οικοδομημένων εκτάσεων αποδειχθεί τεχνικά και οικονομικά μη βιώσιμη^[44]. Συνοπτικά, η οικοδόμηση σε αδόμητες επιφάνειες γίνεται κατ’ εξαίρεση και εφόσον αποδειχθεί ότι δεν είναι βιώσιμη οποιαδήποτε άλλη ανάπλαση.

Οι κυριότερες ρυθμίσεις του σχετικού περιφερειακού νόμου περιλαμβάνουν ιδίως:

• Προώθηση παρεμβάσεων αστικής και εδαφικής ανάπλασης μέσω κινήτρων εντός των περιοχών ανάπλασης με δυνατότητα των δημοτικών συμβουλίων να προσδιορίζουν συγκεκριμένες περιοχές ανάπλασης, για τις οποίες μπορούν να θεσπιστούν μέτρα διοικητικής απλοποίησης, προσωρινές χρήσεις και εκπόνηση μελετών οικονομικής και πολεοδομικής σκοπιμότητας (άρθρο 8 επ.), μειώσεις στα πολεοδομικά τέλη και το κόστος κατασκευής (άρθρο 43).
• Κίνητρα για την ανάκτηση και αποκατάσταση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος υποβαθμισμένων ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων (που προσδιορίζονται με ad hoc απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου ή έχουν ήδη εντοπιστεί στο Περιφερειακό Χωροταξικό Πλαίσιο ή ακόμη και υποδειχθεί απευθείας από ιδιώτες) μέσω ογκομετρικών μπόνους και απαλλαγών. Δήμοι με πληθυσμό κάτω των 20.000 κατοίκων μπορούν να περιορίσουν την εφαρμογή του σε σχέση με δικαιολογημένους λόγους προστασίας του τοπίου (άρθρο 40 επ.).
• ανάκτηση αγροτικών κτιρίων που έχουν εγκαταλειφθεί ή βρίσκονται σε κατάσταση εγκατάλειψης για τουλάχιστον τρία χρόνια, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου, υπό την προϋπόθεση ότι δεν παρεμβαίνουν στη γεωργική δραστηριότητα και δεν έχουν κατασκευαστεί αυθαίρετα άνευ οικοδομικής άδειας. Εξαιρούνται οι παραγωγικοί-βιομηχανικοί προορισμοί και οι μεσαίες και μεγάλες εμπορικές εγκαταστάσεις. Επιτρέπεται επέκταση κατά 20%, με εξαίρεση τις νέες κατασκευές, και η συνεισφορά στο κόστος κατασκευής δεν οφείλεται εάν η προβλεπόμενη χρήση του ανακτηθέντος κτιρίου παραμένει γεωργική (άρθρο 40 δ).
• κανόνες για την ενθάρρυνση των προσωρινών χρήσεων εγκαταλελειμμένων περιοχών και κτιρίων (άρθρο 51 β).
• τη συμπερίληψη μέτρων αποκατάστασης ή μόνιμων μέτρων ασφαλείας και βιώσιμης διαχείρισης των ομβρίων υδάτων στις δευτερεύουσες αστικές περιοχές (άρθρο 44).
• απλοποίηση της αλλαγής της προβλεπόμενης χρήσης εντός του αστικού ιστού, όπως ορίζεται στο Περιφερειακό Χωροταξικό Πλαίσιο, εκτός από περιοχές που εξαιρούνται ρητά από αυτό, δραστηριότητες εφοδιαστικής ή οδικής μεταφοράς με επιφάνεια άνω των 5.000 τ.μ και μεγάλες εμπορικές εγκαταστάσεις (άρθρο 51) .

Έτσι, με το άρθρο 3 παρ. 1 περ. p) τροποποιείται το άρθρο 11 του περ. νόμου 11/2005 και προβλέπεται δυνατότητα προσαύξησης του συντελεστή δόμησης έως 20% στη βάση κριτηρίων που καθορίζει το εκτελεστικό όργανο της Περιφέρειας (Giunta Regionale), ακολουθώντας τα κριτήρια του άρθρου 43 παρ. 2 του ίδιου νόμου στο πλαίσιο επίτευξης μιας σειράς επιμέρους στόχων που περιλαμβάνουν την κατασκευή κοινωνικής κατοικίας, τη θωράκιση έναντι σεισμικών και πλημμυρικών φαινομένων, τη βιώσιμη διαχείριση υδάτων. Στη συγκεκριμένη διαδικασία, οι Δήμοι κατοχυρώνουν ενεργό ρόλο καθόσον προβλέπεται η δυνατότητα εξαίρεσης ολόκληρων περιοχών ή συγκεκριμένων ακινήτων από την εφαρμογή των παραπάνω ρυθμίσεων.

Κατ’ εφαρμογή του εν λόγω περιφερειακού νόμου, με το ν.δ ΧΙ/3508 της 5/8/2024 η Περιφέρεια της Λομβαρδίας θέσπισε αναλυτικά τα κριτήρια σύμφωνα με τα οποία μπορεί να γίνει χρήση του κινήτρου της αύξησης του συντελεστή δόμησης, καθώς επίσης και το ελάχιστο ποσοστό αύξησης για κάθε κατηγορία οικοδομικής δραστηριότητας που πληροί τα κριτήρια αυτά^[45].

Το Συνταγματικό Δικαστήριο της Ιταλίας

Ο περιφερειακός νόμος έχει εγείρει κατά καιρούς ζητήματα συνταγματικότητας και το ιταλικό Συνταγματικό Δικαστήριο έχει κρίνει αντισυνταγματικές ορισμένες από τις διατάξεις του.

Για παράδειγμα το Συνταγματικό Δικαστήριο της Ιταλίας με απόφασή του, κατόπιν παραπομπής ερωτημάτων από το Διοικητικό Πρωτοδικείο της Λομβαρδίας, κήρυξε αντισυνταγματικές τις προβλέψεις του άρθρου 4 παρ. 1 περ. α) του περ. νόμου 18/2019, με τις οποίες προστέθηκε άρθρο 40 β στον περ. νόμο 12/2005 σχετικά με την ανάκτηση εγκαταλελειμμένων κτηρίων, κρίνοντας ότι περιορίζουν ανεπίτρεπτα και από διαφορετικές πλευρές τις πολεοδομικές εξουσίες και αρμοδιότητες των Δήμων παραβιάζοντας τις σχετικές συνταγματικές προβλέψεις .  Ειδικότερα, το Δικαστήριο έκρινε ότι η μονομερής επιβολή από την Περιφέρεια ρυθμίσεων με σημαντικό αντίκτυπο αλλοιώνει τους ουσιαστικούς όρους άσκησης των αρμοδιοτήτων που αφορούν την πολεοδομία, θέτοντας μάλιστα και ζήτημα κατά πόσον η συγκεκριμένη ρύθμιση με τα κίνητρα αυξημένων οικοδομικών δικαιωμάτων εξυπηρετεί τελικά τον ίδιο τον σκοπό του περιφερειακού νόμου για περιορισμό των οικοδομήσιμων εκτάσεων στο πλαίσιο της βιώσιμης ανάπτυξης και της περιβαλλοντικής προστασίας ή προκαλεί περαιτέρω οικιστική πίεση σε αστικές περιοχές. Στο σκεπτικό του Συνταγματικού Δικαστηρίου και του Διοικητικού Πρωτοδικείου ο πολεοδομικός σχεδιασμός, που κατεξοχήν ανήκει στον Δήμο, ως εγγύτερου στον πολίτη βαθμού αυτοδιοίκησης και επομένως ως του πλέον αρμόδιου να αξιολογήσει την προστασία του δημοσίου συμφέροντος, δεν μπορεί να καθορίζεται με τρόπο απόλυτο από τις ρυθμίσεις της Περιφέρειας αφήνοντας στον Δήμο περιθώριο μόνο για κατά παρέκκλιση παρεμβάσεις.  Η Περιφέρεια της Λομβαρδίας συμμορφώθηκε πριν ακόμα εκδοθεί η απόφαση του Συνταγματικού Δικαστηρίου τροποποιώντας τη συγκεκριμένη διάταξη του περιφερειακού νόμου[46].

Ε. ΙΣΠΑΝΙΑ

Ο νόμος 390/2021 για τη βασική διαδικασία πιστοποίησης της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων προβλέπει οικονομικά κίνητρα για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης κατά την ανακαίνιση κτιρίων^[47].

Επίσης, το πρόγραμμα βοήθειας για δράσεις για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης στα σπίτια είναι ένας από τους πέντε πυλώνες στους οποίους διαρθρώνεται το ολοκληρωμένο σχέδιο αποκατάστασης κατοικιών, προικισμένο με 3.420 εκατομμύρια ευρώ και περιλαμβάνεται στην επένδυση 1 της συνιστώσας 2 του Σχεδίου Ανάκαμψη, Μεταμόρφωση και Ανθεκτικότητα: Εφαρμογή της Ισπανικής Αστικής Ατζέντας: Σχέδιο αστικής αποκατάστασης και ανάπλασης. Το πρόγραμμα στοχεύει στη χρηματοδότηση δράσεων ή έργων βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης κατοικιών που αποτελούν τη συνήθη και μόνιμη κατοικία των ιδιοκτητών, επικαρπωτών ή ενοικιαστών, είτε πρόκειται για μονοκατοικίες είτε ανήκουν σε πολυκατοικίες. Το πρόγραμμα θα χρηματοδοτήσει δράσεις που επιτυγχάνουν μείωση τουλάχιστον 7% της ενεργειακής ζήτησης για θέρμανση και ψύξη, μείωση της κατανάλωσης πρωτογενούς ενέργειας από μη ανανεώσιμες πηγές κατά 30% ή αντικατάσταση δομικών στοιχείων της πρόσοψης (θερμικό κέλυφος), όπως η αλλαγή των παραθύρων^[48].

Ακόμη, στο «Πρόγραμμα για την προώθηση της βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης και της βιωσιμότητας στις κατοικίες», στο πλαίσιο του «Κρατικού σχεδίου για την πρόσβαση στη στέγαση 2022-2025», ρυθμίζονται οι ενισχύσεις για έργα βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης και της βιωσιμότητας των μονοκατοικιών και των κτιρίων συλλογικών κατοικιών^[49]. Οι ενισχύσεις είναι οικονομικές και συνίστανται έως το 40% της επένδυσης ή έως το 75% της επένδυσης σε περίπτωση εισοδήματος κάτω του δημοσίου δείκτη εισοδήματος, και έως συγκεκριμένα ποσά ανάλογα με το είδος του κτιρίου και την ταυτότητα των δικαιούχων.

Συμπεράσματα

Στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας, ο καθορισμός ορίων δόμησης γίνεται αποκλειστικά μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού. Για την επιτάχυνση της ενεργειακής μετάβασης, έχουν θεσπιστεί ειδικές ρυθμίσεις για την τοποθέτηση ενεργειακών εγκαταστάσεων (EnEG), οι οποίες υπόκεινται σε αυστηρούς όρους ώστε να μην ανατρέπουν τον υπάρχοντα πολεοδομικό σχεδιασμό. Η κατηγοριοποίησή τους ως βοηθητικές εγκαταστάσεις διευκρινίζει ότι οι αλλαγές που προκαλούν είναι περιορισμένες και δεν επιφέρουν τροποποιήσεις στους όρους δόμησης.

Παρομοίως με τις αντίστοιχες ρυθμίσεις του γερμανικού πολεοδομικού κώδικα, στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Αυστρίας, οι αποφάσεις σχετικά με τον πολεοδομικό σχεδιασμό λαμβάνονται αποκλειστικά σε επίπεδο κρατιδίων, όπου οι πολεοδομικοί κανονισμοί των εννέα ομόσπονδων κρατιδίων καθορίζουν υποχρεωτικά τα όρια δόμησης. Ο οικοδομικός κανονισμός επιτρέπει ασήμαντες παρεκκλίσεις για την εγκατάσταση βοηθητικών ενεργειακών υποδομών, προκειμένου να βελτιωθεί η ενεργειακή απόδοση των υφιστάμενων κτιρίων, αλλά δεν εφαρμόζεται για νέες οικοδομικές άδειες. Οι παρεκκλίσεις αυτές είναι ασήμαντες (έως 45 cm) και επιτρέπονται μόνο αν δεν αλλοιώνουν την αρχιτεκτονική ταυτότητα της περιοχής και δεν θίγουν τα συμφέροντα των γειτονικών ακινήτων.

Στη γαλλική νομοθεσία, το bonus δόμησης στα βιοκλιματικά κτίρια χαρακτηρίζεται από αυστηρούς όρους που προκύπτουν από τη συνεργασία του νομοθέτη με την πρακτική εφαρμογή του μέτρου. Ο κύριος σκοπός της χορήγησης του bonus είναι η προώθηση περιβαλλοντικών μέτρων, καθώς και η αντιμετώπιση κοινωνικών αναγκών, όπως η εύρεση στέγης σε πυκνοκατοικημένες περιοχές. Ο νομοθέτης ξεκαθαρίζει ότι οι ρυθμίσεις δεν επιτρέπουν την κατασκευή επιπλέον ορόφων, ενώ οι λεπτομερείς κανόνες διασφαλίζουν την περιβαλλοντική αποτελεσματικότητα και αποτρέπουν τη παρερμηνεία του σκοπού τους. Το διάταγμα του 2023 απαιτεί να αποδεικνύεται ότι η αύξηση ύψους προκύπτει από περιβαλλοντικά βιώσιμες μεθόδους και ότι πληρούνται συγκεκριμένα τεχνικά μέτρα. Οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις συνεχίζουν την πολιτική του Γάλλου νομοθέτη να προσαρμόζεται στις κοινωνικές ανάγκες, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα την εκπλήρωση των κλιματικών στόχων. Η χορήγηση bonus αφορά συγκεκριμένα ύψη ανά όροφο και συνδέεται με τη μείωση της δομούμενης επιφάνειας για εγκατάσταση περιβαλλοντικών τεχνολογιών, όχι με την προσθήκη επιπλέον ορόφων. Εξαίρεση από τα πολεοδομικά bonus αποτελεί ο νόμος ELAN 2018 που θεσπίστηκε αποκλειστικά και μόνο για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό ζήτημα.

Στην Ελβετία, τα μέτρα που περιγράφονται στο πλαίσιο της ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων περιλαμβάνουν νόμους που προσφέρουν οικονομικά κίνητρα, όπως επιδοτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών. Στη Γενεύη, εκτός από οικονομική στήριξη για τα υλικά, παρέχεται και επιπλέον χώρος για την τοποθέτηση ενεργειακά αποδοτικών μέτρων, με αυστηρούς κανόνες για το επιτρεπόμενο ποσοστό δόμησης και τις απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης. Στις περιοχές της Βέρνης και της Ζυρίχης υπάρχουν επιδοτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση, αλλά όχι ρυθμίσεις για επιπλέον δόμηση. Συνολικά, η νομοθεσία στα τρία καντόνια δείχνει ότι η χορήγηση επιπλέον επιφάνειας δόμησης σχετίζεται με τις ενεργειακές εγκαταστάσεις αν και ο νομοθέτης είναι προσεκτικός και αποκλείει τη συνδυασμένη εφαρμογή μέτρων για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος και την ενεργειακή αποδοτικότητα.

Στην περίπτωση της Περιφέρειας της Λομβαρδίας, η θέσπιση κινήτρων, όπως η αύξηση του συντελεστή δόμησης, εντάσσεται σε μια στρατηγική που στοχεύει στη βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, εστιάζοντας στην ανάπλαση αστικοποιημένων περιοχών και την αντιμετώπιση φαινομένων, όπως οι πλημμύρες. Επιπλέον, στη Λομβαρδία χαρακτηριστική είναι η συμμετοχή του πρώτου βαθμού αυτοδιοίκησης στον σχεδιασμό και τον καθορισμό συγκεκριμένων περιοχών στις οποίες εφαρμόζονται τα κίνητρα που αφορούν πολεοδομικά bonus, καθόσον αναγνωρίζεται η κατοχυρωμένη αρμοδιότητα των Δήμων στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ωστόσο, ο περιφερειακός νόμος έχει αντιμετωπίσει ζητήματα συνταγματικότητας, με το ιταλικό Συνταγματικό Δικαστήριο να κρίνει κάποιες διατάξεις του αντισυνταγματικές.

Τέλος, στην Ισπανία, οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης θεσπίζονται από τις Αυτόνομες Κοινότητες και τους δήμους στο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού.  Σε πολιτειακό επίπεδο, ο Τεχνικός Οικοδομικός Κανονισμός εμπεριέχει βασικές τεχνικές απαιτήσεις για τα κτίρια, ενώ τα κίνητρα για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων είναι οικονομικές φύσεως, κι όχι πολεοδομικής.

Επίλογος

«Η Αθήνα, με τη μεγάλη ιστορία, είναι μια μοντέρνα πόλη που αναπτύχθηκε τον 19ο αιώνα με χαμηλά κτίρια και ανοικοδομήθηκε στον 20ό με νέα υλικά που επέτρεψαν να ζήσουμε σε πολυκατοικίες. Τα ύψη και η μορφολογία των μοντέρνων κτιρίων από το 1930 ως την αρχή του αιώνα μας καθορίζονταν με ορθολογισμό και επίγνωση των συνθηκών, εξαντλώντας τα μέγιστα όρια αντοχής του χώρου για την κοινωνική συνύπαρξη ανθρώπων. Να μην ξεχνάμε πως η Αθήνα έχει μια έντονη και ανάγλυφη γεωμορφολογία, με πολλούς και ωραίους λόφους, που δυσκολεύουν την οργάνωση του χώρου. Πως είναι αρκετά καλά σχεδιασμένη με διαδοχικά πολεοδομικά σχέδια, που προέβλεπαν δρόμους κατάλληλους για την εποχή τους και τα χαμηλά κτίρια, αλλά εμείς κτίσαμε αργότερα πολυκατοικίες και κατακτήσαμε το αυτοκίνητο. Οι εξαώροφες πολυκατοικίες στο Παγκράτι ή την Κυψέλη, δύο τυπικές γειτονιές της Αθήνας που σχεδιάστηκαν την εποχή του Τρικούπη, εξάντλησαν τη δυνατότητα εκμετάλλευσης του χώρου επινοώντας ρετιρέ για τον καλύτερο φωτισμό και αερισμό του συνόλου. Και όμως, «πνιγήκαμε» σε αυτές τις γειτονιές, γιατί δεν χωράνε άλλο «κτισμένο», άλλους ανθρώπους, άλλα αυτοκίνητα. Το μόνο δυνατό ερώτημα σήμερα είναι πώς θα μειώσουμε το ήδη χτισμένο και πώς θα χτίσουμε λιγότερο με καλύτερους περιβαλλοντικούς όρους […]»

«Όσον αφορά τους περιβαλλοντικούς όρους, τις πράσινες στέγες και την αντίστοιχη ανάδειξη των ακαλύπτων, που είναι καλοδεχούμενα όταν γίνονται σωστά, αυτοί πρέπει να είναι υποχρεωτικοί για όλα τα κτίρια ανεξαιρέτως χωρίς επιπλέον ύψη και άλλες κερδοφόρες παροχές. Πράσινες στέγες σε όλες τις πολυκατοικίες, αντί για ξεχασμένες κεραίες και δορυφορικά πιάτα. Και βέβαια, συστηματικούς ελέγχους και βαριές ποινές σε όσους «επωφελήθηκαν» έχοντας πράσινη στέγη για τα «μάτια του νόμου» ή το Google Earth. Για να είναι ανθρώπινη η πόλη, πρέπει να χτίζεται για το κοινό συμφέρον, και αυτό δεν έχει ακόμα κερδηθεί. Να το διεκδικήσουμε με κάθε τρόπο, περιορίζοντας τα ύψη των κτιρίων.»[50]

 

[1] Π. Γετίμης, Οικιστική πολιτική στην Ελλάδα. Τα όρια της μεταρρύθμισης , σ.91.

[2] Η.Μπεριάτος , Ο περιβαλλοντικός σχεδιασμός των πόλεων σε (Επιμ.) Μ. Μοδινός , Η. Ευθυμιόπουλος,  Η  βιώσιμη πόλη, σ. 71-86 ( 72 επομ.).

[3] Κ. Σερράος , Περιβάλλον και τοπίο . Οι μεταβολές στο χρόνο , σε: (Επιμ.) Κ. Σερράο , Α.Βασιλαρά , Ε.Λινάκη, Περιβαλλον τοπίο , Σχεδιασμό , σ. 7-47 (19).

[4] Δ.Μέλισσα. Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, Ερμηνεία  κατ άρθρο, 4^η Εκδοση , σ. 777 επομ. με τις εκεί βιβλιογραφικές παραπομπές.

[5] Loibl/Rechel, UPR 2008, σελ. 134 (135 επ.).

[6] Reidt, σε: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15η Έκδοση (2021), § 248, σκ.  3  επομ.

[7] Spannowsky, σε: BeckOK BauGB, Spannowsky/Uechtritz  63. Edition  Stand: 01.05.2024, σκ. 1, Reidt, σε: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15^η Έκδοση (2021), § 248, σκ. 1-2.

[8] Spannowsky, σε: BeckOK BauGB, Spannowsky/Uechtritz  63. Edition  Stand: 01.05.2024, σκ. 1 επ.

[9] VGH Kassel, Beschl. v. 5.12.2018 – 3 A 1844/15, DÖV 2018, σελ. 918 (918), όπου το Δικαστήριο έκρινε ότι η παρέκκλιση των 30 cm σε απόσταση 14 μέτρων από το γειτονικό ακίνητο είναι ασήμαντη  και ως εκ τούτου επιτρεπτή .

[10] Βλ. OVG Münster, BauR 1997, 82, und VGH Mannheim, BauR 2000, 1094, Battis/Krautzberger/Mitschang/Reidt/Stüer: Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden in Kraft getreten, NVwZ 2011, σελ. 897 (899).

[11] Battis/Krautzberger/Mitschang/Reidt/Stüer: Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden in Kraft getreten, NVwZ 2011, 897 (899).

[12] Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Vorb. zur BauNVO, σκ. 1.

[13] Kohls, Planung und Zulassung von Energieanlagen 30 BauGB σε: Theobald/Kühling, Energierecht Werkstand: 125. EL Mai 2024, σκ. 52-52α., BR-Dr 344/1/11, σελ. 13.

[14] Schlesinger: Novellierungen des BauGB 2011 und 2013 mit den Schwerpunkten Klimaschutz und Innenentwicklung, NVwZ 2013, σελ. 269 (270).

[15] Μanten, ZuR 2008, σελ. 576 (577 επ.).

[16] βλ. J.Kersten , Baurecht , σε :Schoch /Eifert , Besonderes Verwaltungsrecht , σ. 459-674 (643 επομ.).

[17] EZBK/Söfker, 106. Ergänzungslieferung 2012, σκ. 39.

[18] Reidt, σε: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15η Έκδοση (2021), § 248, σκ. 13 επ.

[19] Söfker, σε Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 147. EL August 2022, § 9, σκ. 24.

[20] OVG Lüneburg NVwZ-RR 2012, 958 mwN) (Jaeger, σε: BeckOK BauNVO, Spannowsky/Hornmann/Kämper, 32. Edition Stand: 15.01.2023, § 16, σκ. 21.

[21] βλ. J.Kersten , Baurecht , σε :Schoch /Eifert , Besonderes Verwaltungsrecht , σ. 459-674 (502 επομ.).

[22] Jaeger, σε BeckOK BauNVO, Spannowsky/Hornmann/Kämper, 32. Edition Stand: 15.01.2023, § 16, σκ. 32.

[23] https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047282075

[24] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043959666

[25] Όπως επισημαίνεται σε αυτό το άρθρο Il faut démontrer que cette augmentation de hauteur est la conséquence du choix d’un mode de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale δηλαδή πρέπει να αποδειχθεί ότι αυτή η αύξηση ύψους προκύπτει από την επιλογή ενός τρόπου δόμησης που αποτελεί υπόδειγμα από περιβαλλοντική άποψη https://www.cerema.fr/fr/actualites/bonus-constructibilite-actualite-reglementaire

[26] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032860937

[27] Άρθρο L. 151-28 εδάφιο 3° του πολεοδομικού κώδικα https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303522

[28] Άρθρο L. 152-5-2 του πολεοδομικού κώδικα https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043959666

[29] Άρθρο R. 152-5-2 του πολεοδομικού κώδικα https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047283757

[30] https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000037639478

[31]Το μπόνους δόμησης  επιτρέπει την αύξηση της επιφάνειας ενός κτιρίου κατά 30% πέρα από αυτό που επιτρέπει το ισχύον Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (PLU), προσθέτοντας επιπλέον ορόφους. Για τους κατασκευαστές, αυτό επιτρέπει να αντισταθμίσουν τόσο τα επιπλέον κόστη κατασκευής που συνδέονται με τη μετατροπή, όσο και τις απώλειες επιφανειών που προκύπτουν από τους κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν το 10-20% της συνολικής επιφάνειας ενός κτιρίου, ενώ παράλληλα αναπτύσσονται επιπλέον κατοικίες. Η κυβέρνηση είχε θέσει ως στόχο μέχρι το τέλος του 2020 να μετατραπούν 500.000 τετραγωνικά μέτρα παλαιών γραφείων σε κατοικίες. Έτσι, για αυτό το έργο, του οποίου η παράδοση προοριζόταν  για το τέλος του 2020, προβλεπόταν η δημιουργία 16 επιπλέον κατοικιών. Le bonus de constructibilité est une règle qui permet d’augmenter la surface d’un immeuble de 30 % au-delà de ce qu’autorise le Plan Local d’Urbanisme en vigueur, en ajoutant des étages supplémentaires. Pour les promoteurs, cela permet de compenser à la fois les surcoûts de construction liés à la transformation et les pertes de surfaces liées aux parties communes qui représentent entre 10 et 20 % de la surface d’un immeuble tout en développant des logements supplémentaires. Le gouvernement a fixé un cap : d’ici fin 2020, 500.000 mètres carrés de bureaux obsolètes devraient être transformés en logements. Ainsi, pour ce chantier dont la livraison est prévue pour la fin 2020, cette mesure a permis de créer 16 logements supplémentaires. https://www.challenges.fr/immobilier/plus-de-logements-grace-au-bonus-de-constructibilite_660487

[32]https://www.haute-saone.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Amenagement-du-territoire-construction-logement/La-loi-ELAN-portant-evolution-du-logement-de-l-amenagement-et-du-numerique-est-promulguee. La loi ELAN s’inscrit pleinement dans la stratégie logement du Gouvernement. Conformément à sa volonté de départ, la loi a pour objectif de faciliter l’activité dans la construction et la rénovation du parc bâti, de simplifier les procédures, de redonner la nécessaire confiance aux acteurs, de renforcer le secteur du logement social, et d’accompagner une société en mouvement en adaptant les textes aux nouvelles pratiques. Il s’agit notamment de lutter contre les fractures territoriales, d’améliorer les solutions de logement pour les plus démunis, de fluidifier les parcours résidentiels des plus fragiles, et d’apporter des solutions nouvelles pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Ο νόμος ELAN εντάσσεται πλήρως στη στρατηγική στέγασης της κυβέρνησης. Σύμφωνα με την αρχική της βούληση, ο νόμος έχει ως στόχο να διευκολύνει τη δραστηριότητα στην κατασκευή και ανακαίνιση του κτιριακού αποθέματος, να απλοποιήσει τις διαδικασίες, να αποκαταστήσει την αναγκαία εμπιστοσύνη στους φορείς, να ενισχύσει τον τομέα της κοινωνικής στέγασης και να υποστηρίξει μια κοινωνία σε κίνηση προσαρμόζοντας τα κείμενα στις νέες πρακτικές. Πρόκειται κυρίως για την καταπολέμηση των εδαφικών ανισοτήτων, τη βελτίωση των λύσεων στέγασης για τους πλέον αδύναμους, τη διευκόλυνση της κατοικίας των πιο ευάλωτων και την παροχή νέων λύσεων για την ενίσχυση της καταπολέμησης της ακατάλληλης στέγασης και των “εμπόρων ύπνου”.

[33] Αυτές οι διατάξεις αποσκοπούν στη βελτίωση της οικονομικής ισορροπίας των έργων καθώς οι μετατροπές γραφείων σε κατοικίες απαιτούν μεγάλες επενδύσεις. Αυτή η διάταξη στόχευε στην εξισορρόπηση της κερδοφορίας των προγραμμάτων κατασκευής κατοικιών σε σύγκριση με τα προγράμματα κατασκευής επαγγελματικών χώρων. Ces dispositions visent à améliorer l’équilibre économique des opérations. En effet, les opérations de transformation de bureaux en logements nécessitent de lourds investissements. Cette disposition tend à rééquilibrer la rentabilité des programmes de construction de logements vis-à-vis des programmes de construction de locaux tertiaires. https://www.weka.fr/actualite/urbanisme/article_juridique/loi-elan-focus-sur-le-plu-82088/

[34] Η περιοχή Île-de-France ανήκει στα μέρη που συγκεντρώνουν τον μεγαλύτερο αριθμό ζωνών έντονης ζήτησης στέγασης και γι’ αυτό επηρεάζεται άμεσα από τις μετατροπές των γραφείων σε κατοικίες. Μια μελέτη που πραγματοποιήθηκε το 2018 δείχνει ότι 900.000 τετραγωνικά μέτρα γραφείων στην περιοχή είναι κενά για περισσότερα από 4 χρόνια. Ο λόγος; Αυτά τα κτίρια και οι χώροι δεν ανταποκρίνονται πλέον στις προσδοκίες και τις ανάγκες των επιχειρήσεων. Σε αυτό το πλαίσιο, έχει ήδη καταρτιστεί μια προκαταρκτική λίστα κτιρίων. La région Île-de-France fait partie des territoires qui concentrent le plus de zones tendues. Elle est donc directement impactée par ces possibles reconversions des bureaux. Une étude réalisée en 2018 démontre que 900 000m² de bureaux seraient vides, dans la région, depuis plus de 4 ans. La raison ? Ces bâtiments et espaces ne conviendraient plus aux attentes et besoins des entreprises. Dans ce cadre, une pré-liste de locaux aurait déjà été établie. https://www.alterea.fr/le-lab/loi-elan-nouveaux-outils-pour-transformation-des-bureaux-vacants-en-logements

[35] Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 23/11/2022, 441184.

[36] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303522

[37] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045214963

[38] https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/analyse/2022-11-23/441184

[39]https://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?iddoc=lr002005031100012&view=showdoc

[40]https://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?exp_coll=lr002005031100012&view=showdoc&iddoc=lr002005031100012&selnode=lr002005031100012

[41]https://www.regione.lombardia.it/wps/portal/istituzionale/HP/DettaglioRedazionale/servizi-e-informazioni/enti-e-operatori/territorio/governo-del-territorio/legge-governo-del-territorio/legge-governo-del-territorio

[42]https://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?iddoc=lr002014112800031&view=showdoc#n9

[43]https://normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it/NormeLombardia/Accessibile/main.aspx?exp_coll=lr002019112600018&view=showdoc&iddoc=lr002019112600018&selnode=lr002019112600018

[44] Corte Costituzionale sent. 179/2019.

[45]https://www.regione.lombardia.it/wps/wcm/connect/77b8423a-2c2c-41e0-a78f-14093e36a90f/dgr-3508-2020-criteri-accesso-incremento-indice-edificabilita-massimo-pgt-rigenerazione-urbana.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-77b8423a-2c2c-41e0-a78f-14093e36a90f-niM-JTV

[46]https://www.dgrs.it/edifici-dismessi-nel-territorio-di-regione-lombardia-e-comune-di-milano-la-corte-costituzionale-sullart-40-bis-della-l-r-regione-lombardia-12-2005/

[47] Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.«BOE» núm. 131, de 02/06/2021. 03/06/2021. Ministerio de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, BOE-A-2021-9176, https://www.boe.es/eli/es/rd/2021/06/01/390/con

[48] https://www.mivau.gob.es/ministerio/proyectos-singulares/prtr/vivienda-y-agenda-urbana/programa-de-ayuda-las-actuaciones-de-mejora-de-la-eficiencia-energetica-en-viviendas, Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de rehabilitación residencial, Real Decreto Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria

[49] https://www.mivau.gob.es/arquitectura-vivienda-y-suelo/programas-de-ayudas-a-la-vivienda/programa-de-fomento-de-eficiencia-energetica-y-sostenibilidad-en-viviendas

[50] Π. Τουρνικιώτης, «Ούτε ένα μέτρο πιο ψηλά!» Βήμα, 14 Απριλίου 2024.