ΣτΕ 1886/2025 [AIRBNB στην Πλάκα, μη οριστική κρίση]
Περίληψη
– Η προσβαλλόμενη απόφαση εκδόθηκε κατόπιν υποβολής αιτήματος περί σφράγισης χρήσης ακινήτου, από την απόρριψη δε του αιτήματος αυτού προκαλείται διαφορά υπαγόμενη, κατ’ αρχήν, στην αρμοδιότητα του οικείου διοικητικού εφετείου. Συντρέχει, όμως, νόμιμη περίπτωση να κρατηθεί η υπόθεση προς εκδίκαση στο Συμβούλιο της Επικρατείας για λόγους οικονομίας της δίκης, δεδομένου άλλωστε ότι κατά της προσβαλλόμενης πράξης προβλέπεται έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικράτειας.
Η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν επάγεται άνευ ετέρου την υπαγωγή της στο ρυθμιστικό πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας, ούτε σημαίνει ότι, σε κάθε περίπτωση, η χρήση, η οποία ασκείται στα ακίνητα διαμονής τύπου Αirbnb, συνιστά τουριστική χρήση κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας. Η σύναψη, εξάλλου, των σχετικών συμβάσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, τα χαρακτηριστικά και οι τομείς δραστηριότητας μεταβάλλονται διαρκώς καταλαμβάνοντας κάθε είδους σύμβαση, δεν αποτελεί ασφαλές κριτήριο για την κατάταξη ή μη διαφόρων ακινήτων στην κατηγορία των τουριστικών καταλυμάτων. Ούτε, άλλωστε στην αντίστροφη περίπτωση των μισθώσεων χώρων εντός ξενοδοχείων, ο χαρακτήρας των οποίων ως τουριστικών καταλυμάτων δεν αμφισβητείται, χωρίς, όμως, τη μεσολάβηση ψηφιακής πλατφόρμας, θέτει εν αμφιβόλων τον χαρακτήρα τους ως τουριστικών καταλυμάτων. Κατά συνέπεια, η χρήση καθίσταται τουριστική μόνον, όταν στο ακίνητο όπου ασκείται πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις της τουριστικής νομοθεσίας ως προς τα χαρακτηριστικά του καταλύματος, η δε δραστηριότητα αυτού στοιχεί με την, σύμφωνα με τα εκάστοτε νόμιμα κριτήρια, άσκηση τουριστικής επιχείρησης. Κατά τα λοιπά, είναι, κατ’ αρχήν ελεύθερος να προσδίδει στην έννοια του τουριστικού καταλύματος το κατάλληλο, κατά την εκτίμησή του, περιεχόμενο, συνεκτιμώντας, εφόσον το κρίνει σκόπιμο, το γεγονός της σύναψης της οικείας σύμβασης μέσω ψηφιακής πλατφόρμας όπως έπραξε ο νομοθέτης με το άρθρο 28 του ν. 5073/2023, με το οποίο τροποποιήθηκε εκ νέου το άρθρο 111 του ν. 4446/016 μετά την έκδοση της προσβαλλόμενης πράξης και χαρακτηρίστηκε ως τουριστικό κατάλυμα και η πολυκατοικία ή το συγκρότημα κατοικιών, όταν το σύνολο των διαμερισμάτων ή των κατοικιών τους, αντίστοιχα, εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τέλος, το θέμα της χρήσης ενός ακινήτου ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος, κατά την έννοια του νόμου, είναι ζήτημα πραγματικό, εξαρτάται δηλαδή από την πραγματική, κάθε φορά, χρήση που ασκείται εντός αυτού.
Το από 5.10/7.10.1993 π.δ., αποσκοπεί στη διαφύλαξη και ανάδειξη του παραδοσιακού χαρακτήρα της Πλάκας με τον καθορισμό ειδικών χρήσεων γης κατά περιοχές, ζώνες και θέσεις, προβλέπει δε ότι επιτρέπονται μόνο οικοδομικές εργασίες που εξυπηρετούν τις εν λόγω χρήσεις. Ορίσθηκαν οι ειδικές χρήσεις γης στην περιοχή της Πλάκας, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται ξενοδοχεία αλλά μόνο ξενώνες, ενώ χρήσεις γης που υπήρχαν στην περιοχή της Πλάκας μέχρι την 23.11.1982 επιτρέπονται κατά παρέκκλιση, εφόσον λειτουργούν βάσει νόμιμης άδειας. Δεν επιτρέπεται, εξάλλου, η ίδρυση νέων κέντρων διασκέδασης, ντισκοτέκ, καμπαρέ, μπαρ, χαρτοπαικτικών λεσχών και καταστημάτων με ηλεκτρονικά παιχνίδια, ούτε η λειτουργία νέων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων οποιουδήποτε είδους ή κατηγορίας παρά μόνο στα κτίρια που λειτουργούν νομίμως προ της 23.11.1982. Μεταξύ των μη επιτρεπομένων χρήσεων, όμως, δεν περιλαμβάνονται οι ξενώνες , οι οποίοι, σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 2 του ν. 2190/1993 που ίσχυε κατά το χρόνο που δημοσιεύθηκε το παραπάνω από 5.10/7.10.1993 π.δ., αποτελούσαν ξεχωριστή κατηγορία ξενοδοχείων, διακριτή και από τους ξενώνες φιλοξενίας νέων.
Με αίτηση προς την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων το αιτούν προέβαλε ότι η χρήση του επίδικου ακινήτου έχει μετατραπεί σε χρήση τουριστικού καταλύματος μέσω του συστήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού (airbnb) και ως εκ τούτου πρέπει να σφραγιστεί, διότι η εκ του νόμου επιτρεπόμενη χρήση στην περιοχή είναι αυτή της γενικής κατοικίας. Σε απάντηση της αίτησης αυτής εκδόθηκε η προσβαλλόμενη πράξη της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με την οποία απορρίφθηκε κατ’ ουσίαν το ανωτέρω αίτημα, με την αιτιολογία ότι στην πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία δεν ορίζεται ότι αποτελούν τουριστικά καταλύματα οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, ενώ όσον αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο δεν βρέθηκε στο αρχείο της υπηρεσίας του Δήμου οικοδομική άδεια.
Η βραχυχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016, δεν συνιστά άνευ άλλου τινός τουριστική χρήση, αλλά, προκειμένου να χαρακτηριστεί ως τουριστική απαιτείται να πληροί τις εκάστοτε νόμιμες προϋποθέσεις τις τουριστικής νομοθεσίας που διέπουν την μορφή και τη λειτουργία των τουριστικών καταλυμάτων. Η διαδικασία επιβολής της σφράγισης παράνομων χρήσεων είναι αυτοτελής και λειτουργεί ανεξαρτήτως της ύπαρξης σχετικής οικοδομικής άδειας ή άδειας λειτουργίας, κατά τις διατάξεις που διέπουν την οικεία δραστηριότητα. Υπέρ τούτου συνηγορεί και το ότι, θεσπίζοντας τη διάταξη αυτή, ο νομοθέτης δεν προέβλεψε την ανάκληση τυχόν χορηγηθεισών αδειών αντίθετων με τις ισχύουσες στην περιοχή χρήσεις, αλλά επέβαλε απ’ ευθείας τη σφράγιση, ως ύστατο μέτρο εξασφάλισης του καθεστώτος των χρήσεων της περιοχής. Η διάταξη δε αυτή, εφαρμοζόμενη στην περίπτωση που έχει ήδη χορηγηθεί σχετική οικοδομική άδεια ή άδεια λειτουργίας, δεν προσκρούει στη συνταγματική αρχή της προστατευόμενης εμπιστοσύνης που έχει δημιουργηθεί συνεπεία της χορήγησης των προαναφερόμενων αδειών, διότι η αρχή αυτή περιορίζεται εν προκειμένω από την συνταγματική αρχή της λειτουργικότητας των οικισμών. Η διαπίστωση μη επιτρεπόμενης χρήσης κτιρίου που βρίσκεται εντός των ορίων της περιοχής της Πλάκας, στην οποία κατά περίπτωση προβαίνει, ύστερα από αυτοψία η αρμόδια κατά τόπο πολεοδομική αρχή , συνεπάγεται τη σφράγιση του ακινήτου.
Το ζήτημα εάν μια βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου συνιστά τουριστική χρήση ή όχι κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας είναι πραγματικό. Συνεπώς, η αρμόδια πολεοδομική αρχή οφείλει, είτε αυτεπαγγέλτως είτε ύστερα από σχετικό αίτημα, να διενεργήσει αυτοψία και σε περίπτωση διαπίστωσης εν τοις πράγμασι χρήσης του εν λόγω ακινήτου παρόμοιας με αυτής τουριστικού καταλύματος, εκτός του «ξενώνα», ανεξαρτήτως της ύπαρξης οικοδομικής άδειας και της μη προηγούμενης μεταβολής αυτής, να προβεί, υπό την προϋπόθεση ότι δεν λειτουργεί νομίμως προ της 23.11.1982, στις εκ του νόμου οριζόμενες ενέργειες για την αποκατάσταση της νομιμότητας , δηλαδή στη σφράγιση αυτού και στην απαγόρευση συνέχισης της παράνομης χρήσης. Με αυτά τα δεδομένα, η προσβαλλόμενη πράξη θα ήταν ακυρωτέα κατ’ αποδοχή των ανωτέρω προβαλλομένων λόγων, καθόσον η υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων, ύστερα από το υποβληθέν αίτημα του αιτούντος σωματείου, δεν προέβη σε αυτοψία στο επίδικο ακίνητο, αλλά απέρριψε την αίτηση στηριζόμενη στην πεποίθηση ότι δεν συνιστά, άνευ άλλου τινός, τουριστικό κατάλυμα μία κατοικία που μισθώνεται βραχυχρόνια δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, προσθέτοντας δε, περαιτέρω ότι δεν ανευρέθηκε η οικοδομική άδεια του επίδικου ακινήτου. Το Δικαστήριο, όμως, εκτιμώντας τις συνθήκες της υπόθεσης και ειδικότερα το γεγονός ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού αποτελεί καινοφανή δραστηριότητα με χαρακτηριστικά που άπτονται τόσο της μίσθωσης κατοικίας όσο και της τουριστικής διαμονής, την απουσία από τη δίκη του κατά τεκμήριο αρμόδιου επί του ζητήματος Υπουργείο Τουρισμού, κρίνει ότι πρέπει να αναβάλει την έκδοση οριστικής απόφασης προκειμένου, ύστερα από την κοινοποίηση της απόφασης αυτής και στον Υπουργό Τουρισμού, προκειμένου να εκφράσει και αυτός τις απόψεις του, να τηρηθεί από την Διοίκηση η προβλεπόμενη διαδικασία από την αρμόδια υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων επί του επίδικου ακινήτου και να διαπιστωθεί αιτιολογημένα αν η χρήση που ασκείται στο ακίνητο αυτό προσιδιάζει σε αυτήν του τουριστικού καταλύματος όπως η έννοια αυτού δίδεται από την τουριστική νομοθεσία. Κρίνει δε ότι προς τούτο πρέπει να χορηγηθεί προθεσμία έξι μηνών από την κοινοποίηση της παρούσας απόφασης, επιφυλασσόμενο να αποφασίσει οριστικά επί της υπό κρίση αιτήσεως μετά την συμπλήρωση της εν λόγω προθεσμίας.
Όμοιες οι αποφάσεις ΣτΕ 1900-1906/2025.
Πρόεδρος : Μ. Γκορτζολίδου
Εισηγητής: Ν. Βαγιωνάκης
