ΠΕ ΣτΕ 101/2023 [Έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) στον Δήμο Θεσσαλονίκης, καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης και περιβαλλοντική έγκριση αυτού]

– Δημοσιεύθηκε από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ το Πρακτικό Επεξεργασίας «Έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) στον Δήμο Θεσσαλονίκης, καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης και περιβαλλοντική έγκριση αυτού».

Βασικές Σκέψεις

Με το υπό επεξεργασία σχέδιο προεδρικού διατάγματος επιχειρείται η έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) στην περιοχή του συγκροτήματος κτιρίων «THESSΙS» στον Δήμο Θεσσαλονίκης (ν. Θεσσαλονίκης), ο καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης και η περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου αυτού.
Το εν λόγω σχέδιο επικαλείται στο προοίμιό του, μεταξύ άλλων, τις διατάξεις των άρθρων 8 και 9 του ν. 4447/2016 «Χωρικός σχεδιασμός- Βιώσιμη ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» (Α’ 241).
Με τον ν. 4447/2016 (Α’ 241), με το άρθρο 14 του οποίου καταργήθηκαν τα άρθρα 1-13α του ν. 4269/2014 (Α’ 142), καθιερώθηκε σύστημα χωρικού σχεδιασμού με σκοπό, κατά την εκτίμηση της οικείας αγιολογικής έκθεσης, την ενίσχυση της αναπτυξιακής προοπτικής της Χώρας, την προστασία του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος και την προώθηση της κοινωνικής συνοχής και δικαιοσύνης. Ο εν λόγω νόμος τροποποιήθηκε αρχικά σε επιμέρους διατάξεις με το άρθρο 99 του ν. 4685/2020 (Α’ 92) και εν συνεχεία με τον ν. 4759/2020 «Χωρικός Σχεδιασμός-Βιώσιμη Ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» (Α’245), ο οποίος στο κεφάλαιο Α’ περιλαμβάνει διατάξεις, που σύμφωνα με το άρθρο 1 του νόμου αυτού αποσκοπούν στην απλούστευση και επιτάχυνση της διαδικασίας κατάρτισης, αναθεώρησης και τροποποίησης χωροταξικών πλαισίων και πολεοδομικών σχεδίων κάθε επιπέδου, καθώς και τη διασαφήνιση των μεταξύ τους σχέσεων. Εξάλλου, υπήρξαν περαιτέρω τροποποιήσεις σε επιμέρους διατάξεις του ν. 4447/2016 με τους ν. 4787/ 2021 (Α’ 44) και 4819/2021 (Α’ 129), καθώς και με τους ν. 4872/2021 (Α’ 247/10.12.2021) και 4876/2021 (Α’ 251/23.12.2021). Ειδικότερα, στο άρθρο 1 παρ. 1 περ. α’ και β’ του ν. 4447/2016, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 του ν. 4759/2020, ορίζεται ότι: «1. Για την εφαρμογή του παρόντος, ισχύουν οι ακόλουθοι ορισμοί: α) Βιώσιμη ανάπτυξη: η ανάπτυξη που συνθέτει και σταθμίζει κοινωνικούς, οικονομικούς και περιβαλλοντικούς στόχους με σκοπό την: αα) επίτευξη διατηρήσιμης οικονομικής ανάπτυξης με τη δημιουργία ισχυρής παραγωγικής βάσης και έμφαση στην καινοτομία και την αύξηση της απασχόλησης, ββ) εδαφική και κοινωνική συνοχή, δίκαιη κατανομή πόρων και άρση των αποκλεισμών, γγ) προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, της βιοποικιλότητας, του τοπίου και την αειφόρο χρήση των φυσικών πόρων, β) Βιώσιμη χωρική ανάπτυξη: οι χωρικές, εδαφικές και περιβαλλοντικές διαστάσεις της βιώσιμης ανάπτυξης, καθώς και αυτές που σχετίζονται με την ορθολογική οργάνωση του χώρου …». Στο άρθρο 2 του νόμου, όπως τροποποιήθηκε με τα άρθρα 99 παρ. 1 του ν. 4685/2020 και 2 παρ. 2 του ν. 4759/2020 ορίζεται ότι: «1. Ο χωρικός σχεδιασμός ασκείται σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο και διακρίνεται, ανάλογα με τον χαρακτήρα του, σε χωροταξικό ή πολεοδομικό: α. Στην κατηγορία του χωροταξικού σχεδιασμού υπάγονται τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια του άρθρου 5 (πρώτο επίπεδο), τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια του άρθρου 6 και τα Θαλάσσια Χωροταξικά Σχέδια του άρθρου 5 του ν. 4546/ 2018 (Α’ 101) τα οποία μετονομάζονται σε Θαλάσσια Χωροταξικά Πλαίσια (δεύτερο επίπεδο), β. Στην κατηγορία του πολεοδομικού σχεδιασμού υπάγονται τα πολεοδομικά σχέδια τα οποία εκπονούνται σε τοπική κλίμακα και τα οποία διακρίνονται σε δύο επίπεδα σχεδιασμού. 2. Στο πρώτο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού περιλαμβάνονται: α) Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια του άρθρου 7, τα οποία ρυθμίζουν τη βιώσιμη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της εδαφικής περιφέρειας μιας ή περισσοτέρων Δημοτικών Ενοτήτων, β) τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια του άρθρου 8, τα οποία αποτελούν υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων. 3, Στο δεύτερο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού περιλαμβάνονται τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής του άρθρου 10, τα οποία αποτελούν την εξειδίκευση και εφαρμογή των σχεδίων του πρώτου επιπέδου. 4. Η σχέση μεταξύ των κατηγοριών και επιπέδων του χωρικού σχεδιασμού είναι ιεραρχική αλλά με περιθώρια ευελιξίας και ανάδρασης, με βάση τις έννοιες της διαβάθμισης της δεσμευτικότητας των κατευθύνσεων, και της εξειδίκευσης, της συμπλήρωσης και της τροποποίησης των κατευθύνσεων και ρυθμίσεων, όταν και όπως κάτι τέτοιο παρέχεται ως δυνατότητα από ένα υπερκείμενο πλαίσιο ή σχέδιο σε ένα υποκείμενο πλαίσιο ή σχέδιο. 5.α. Όπου στις διατάξεις της ισχύουσας νομοθεσίας αναφέρεται «Τοπικό Χωρικό Σχέδιο» νοείται εφεξής «Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο» του παρόντος άρθρου, β. Όπου στις διατάξεις της ισχύουσας νομοθεσίας αναφέρεται «Ειδικό Χωρικό Σχέδιο» νοείται εφεξής «Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο» του παρόντος άρθρου». Περαιτέρω, το άρθρο 8 του ν. 4447/2016, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 11 του ν. 4759/2020 και τροποποιήθηκε με το άρθρο δέκατο ένατο παρ. 2 του ν. 4787/2021, με τα άρθρα 118 παρ. 4 και 119 παρ. 7 του ν. 4819/2021 και με το άρθρο 18 παρ. 1-2 του ν. 4872/ 2021, ορίζει τα εξής: «1.α. Για τη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων, που μπορεί να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας, για τις οποίες απαιτείται ειδική ρύθμιση των χρήσεων γης και των λοιπών όρων ανάπτυξής τους καταρτίζονται Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (Ε.Π.Σ.). Ε.Π.Σ. μπορεί να καταρτιστούν και; (α) για προγράμματα αστικής ανάπλασης ή περιβαλλοντικής προστασίας ή αντιμετώπισης των συνεπειών από φυσικές καταστροφές, (β) για περιοχές παρεμβάσεων στο πλαίσιο προγραμμάτων συγχρηματοδοτούμενων από την Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ), όπως οι Ολοκληρωμένες Χωρικές Παρεμβάσεις και (γ) σε περίπτωση ανάγκης ταχείας ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου από την Πολιτεία, λόγω κρίσιμων χωρικών προβλημάτων που επιβάλλουν την άμεση αντιμετώπιση ή την αποτροπή δημιουργίας τετελεσμένων καταστάσεων που οφείλονται σε έλλειψη ή ανεπάρκεια πολεοδομικού σχεδιασμού. Η περιοχή για την οποία καταρτίζεται ένα Ε.Π.Σ. ονομάζεται περιοχή επέμβασης. Η περιοχή επέμβασης μπορεί να αποτελείται από διακριτά (μη όμορα) τμήματα, εφόσον μεταξύ των επιμέρους τμημάτων της υπάρχει λειτουργική ενότητα και εξυπηρετούνται οι στόχοι του Ε.Π.Σ. Απαραίτητη προϋπόθεση στην περίπτωση αυτή είναι να ακολουθηθεί η διαδικασία προέγκρισης της περ. ε’. Το σύνολο της δημοτικής ενότητας που περιλαμβάνει την περιοχή επέμβασης αποτελεί την ευρύτερη περιοχή του Ε.Π.Σ. Αν η περιοχή επέμβασης εμπίπτει στα διοικητικά όρια περισσότερων δημοτικών ενοτήτων, το σύνολο των δημοτικών ενοτήτων αποτελεί την ευρύτερη περιοχή του Ε.Π.Σ. Εάν τα όρια της περιοχής επέμβασης ταυτίζονται με τα διοικητικά όρια μιας δημοτικής ενότητας, η συνολική έκταση του οικείου δήμου αποτελεί την ευρύτερη περιοχή της παρούσας. Η περιοχή που περιβάλλει την περιοχή επέμβασης και βρίσκεται σε άμεση συσχέτιση με αυτήν λόγω της αλληλεπίδρασης των πολεοδομικών και λοιπών λειτουργιών της, ονομάζεται ζώνη άμεσης επιρροής, β. Τα Ε.Π.Σ. αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων με τα οποία καθορίζονται το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη, όρια πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών, οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων, το οδικό δίκτυο, τα λοιπά μεταφορικά, τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές, τα μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, μέτρα υποστηρικτικά της αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών, καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται, ώστε να καταστεί η περιοχή επέμβασης κατάλληλη είτε για τη δημιουργία οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων είτε για την πραγματοποίηση των προγραμμάτων και παρεμβάσεων της παρ. 1. Αν η περιοχή μελέτης του Ε.Π.Σ. περιλαμβάνει ολόκληρες δημοτικές ενότητες, μπορεί επίσης να καθορίζονται σε αυτές Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.). γ. Τα Ε.Π.Σ. εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των Περιφερειακών και των Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων και περιέχουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους, εντός της περιοχής επέμβασης. Εκτός της περιοχής επέμβασης είναι κατ’ εξαίρεση επιτρεπτό τα Ε.Π.Σ. να προσδιορίζουν υποδομές, μέτρα και όρους που είναι αναγκαίοι για την οργανική ενσωμάτωση της περιοχής επέμβασης στην ευρύτερη περιοχή που την περιβάλλει, δ. Τα Ε.Π.Σ. εντάσσονται στο ίδιο επίπεδο σχεδιασμού με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και μπορούν να περιλαμβάνουν ρυθμίσεις για όλα τα θέματα που ρυθμίζονται από ΤΠΣ και να τροποποιούν τις ρυθμίσεις των εγκεκριμένων ΤΠΣ. δα. Με τα ΕΠΣ δύνανται να καθορίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ακόμη και κατά παρέκκλιση από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης, καθώς και από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και της εκτός σχεδίου δόμησης, κατόπιν ειδικής μελέτης και σχετικής επιστημονικής τεκμηρίωσης, ε. Πριν από την έγκριση ενός Ε.Π.Σ., με σκοπό να κριθεί η καταρχήν δυνατότητα χωροθέτησής του, είναι δυνατόν να προηγηθεί η εξής διαδικασία προέγκρισης … 2.α. Για τα Ε.Π.Σ. εφαρμόζονται, κατά περίπτωση, οι περ. σ’ έως δ’ της παρ. 3 του άρθρου 7, σε συνάρτηση με τους επιδιωκόμενους κάθε φορά στόχους. Καταγράφονται αναλυτικά τα προς ρύθμιση στοιχεία, προκειμένου να επιτευχθούν οι επιδιωκόμενοι στόχοι στο πλαίσιο της πρότασης χωρικού προορισμού του συγκεκριμένου Ε.Π.Σ.. β. Για τα Ε.Π.Σ. εφαρμόζονται αναλόγως οι παρ. 4, 5, 7, και 8 του άρθρου 7, λαμβανομένων υπόψη του χαρακτήρα της περιοχής επέμβασης και της/των δημοτικών ενοτήτων στις οποίες αυτή εντάσσεται και των στόχων των Ε.Π.Σ.. 3. α. Η κίνηση της διαδικασίας για τη σύνταξη Ε.Π.Σ. γίνεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή από τον οικείο Δήμο ή την οικεία Περιφέρεια ή από τον φορέα υλοποίησης του σχεδίου, έργου ή προγράμματος. Τα Ε.Π.Σ. υπόκεινται σε διαδικασία Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης, β. Η έγκριση των Ε.Π.Σ. γίνεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. … . Η αρμόδια υπηρεσία και τα αρμόδια Συμβούλια ελέγχουν και την εναρμόνιση του περιεχομένου των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων με τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, καθώς και τη συμβατότητα με αντίστοιχα σχέδια (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων, ΤΠΣ, Ε.Π.Σ.) στην ίδια και σε όμορες δημοτικές ενότητες. Με το ανωτέρω προεδρικό διάταγμα εγκρίνονται επίσης οι κατευθύνσεις, οι όροι και τα μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος, τα οποία πρέπει να τηρούνται κατά την εξειδίκευση και υλοποίηση των Ε.Π.Σ., σύμφωνα με τη σχετική Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, γ. …. δ. Ο φορέας κίνησης της διαδικασίας του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου της περ, σ’ μπορεί να είναι κύριος μέρους ή του συνόλου της περιοχής επέμβασης … 4. Η οικεία Περιφέρεια παρακολουθεί και αξιολογεί την εφαρμογή των ρυθμίσεων των Ε.Π.Σ. … 5. α. Δεν επιτρέπεται η αναθεώρηση των Ε.Π.Σ. ή η τροποποίησή τους με ΤΠΣ προτού παρέλθει πενταετία από την έγκρισή τους … 6. Οι ρυθμίσεις των Ε.Π.Σ. είναι δεσμευτικές για όλα τα εκπονούμενα ΤΠΣ, καθώς και για κάθε ένταξη των περιοχών που καλύπτονται από Ε.Π.Σ. σε σχέδιο πόλεως. Κατ’ εξαίρεση, με τα ΤΠΣ μπορεί να τροποποιούνται όρια και ρυθμίσεις των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ύστερα από ειδική αιτιολογία και σύμφωνη γνώμη του φορέα υλοποίησης του σχεδίου, έργου ή προγράμματος. Στις περιπτώσεις αυτές, το προεδρικό διάταγμα για την έγκριση του ΤΠΣ προτείνεται και από τον καθ’ ύλην αρμόδιο για το τροποποιούμενο Ε.Π.Σ. Υπουργό. 7. Ε.Π.Σ., κατά την έννοια του παρόντος άρθρου, αποτελούν επίσης: α) οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ) …, οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ) … και τα Τοπικά Ρυμοτομικά Σχέδια …, β) οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων … καθώς και τα Επιχειρηματικά Πάρκα Μεμονωμένης Μεγάλης Μονάδας (ΕΠΜΜΜ) …, γ) τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) …, τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ). … Για τη χωρική οργάνωση των περιοχών των περ. σ’ και β’ εφαρμόζονται οι οικείες για κάθε κατηγορία υποδοχέα διατάξεις, καθώς και η διαδικασία της περ. ε’ της παρ. 1. Για τον σχεδίασμά και τη χωρική οργάνωση των περιοχών της περ. γ’ εφαρμόζεται αποκλειστικά το οικείο θεσμικό τους πλαίσιο. … 8. Κατά τη διαδικασία εκπόνησης του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και εφόσον η προτεινόμενη ανάπτυξη αφορά σε δημόσιο ή δημοτικό φορέα, μπορεί να επιβάλλεται, ύστερα από γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου και σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις, αναστολή χορήγησης οικοδομικών αδειών για ορισμένες χρήσεις είτε σε όλη την περιοχή του σχεδίου είτε σε μέρος αυτής, ύστερα από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας».
Όπως προκύπτει από τις ανωτέρω διατάξεις τα Ε.Π.Σ. εκπονούνται για τη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων, που μπορεί να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων ή έργων υπερτοπικής κλίμακας, για τις οποίες απαιτείται ειδική ρύθμιση των χρήσεων γης και των λοιπών όρων ανάπτυξης καθώς και για προγράμματα αστικής ανάπλασης (άρθρο 8 παρ. 1 περ. α και υποπερ. α’ ν. 4447/2016 όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 11 του ν. 4759/2020). Με τα σχέδια αυτά, μεταξύ άλλων, καθορίζονται οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται, ώστε να καταστεί η περιοχή επέμβασης κατάλληλη για την πραγματοποίηση των παρεμβάσεων της παρ. 1 (άρθρο 8 παρ. 1 περ. β’). Επιπλέον σύμφωνα με τη διάταξη της περ. γ’ της παρ. 1 του άρθρου 8, όπως ισχύει, τα Ε.Π.Σ. «περιέχουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους, εντός της περιοχής επέμβασης». Τα Ε.Π.Σ. εντάσσονται στο ίδιο επίπεδο σχεδιασμού με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.) και μπορούν να περιλαμβάνουν ρυθμίσεις για όλα τα θέματα που ρυθμίζονται από Τ.Π.Σ, και να τροποποιούν τις ρυθμίσεις των εγκεκριμένων Τ.Π.Σ. Επίσης με τα Ε.Π.Σ. είναι δυνατόν να καθορίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ακόμη και κατά παρέκκλιση από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης, καθώς και από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και της εκτός σχεδίου δόμησης, κατόπιν ειδικής μελέτης και σχετικής επιστημονικής τεκμηρίωσης. Η έγκριση των Ε.Π.Σ. γίνεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), ενώ με το ίδιο διάταγμα εγκρίνονται και οι κατευθύνσεις, οι όροι και τα μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος, τα οποία πρέπει να τηρούνται κατά την εξειδίκευση και υλοποίηση των Ε.Π.Σ., σύμφωνα με τη σχετική Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
Εξάλλου, στο άρθρο 9 του ίδιου νόμου προβλέπονται τα εξής: «Συντελεστής δόμησης. 1. Στις οικιστικές περιοχές, οι οποίες προτείνονται προς πολεοδόμηση με βάση τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια ή τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια των άρθρων 7 και 8, καθορίζονται ανώτατα όρια συντελεστή δόμησης ως εξής: α) Για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση κύριας κατοικίας ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,8, β) για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση πολεοδομικού κέντρου ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,2, γ) για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση τουρισμού – αναψυχής ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,6, δ) … ε) για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,2, στ) σε κάθε περίπτωση στις ανωτέρω περιοχές ο μέσος συντελεστής δόμησης που προκύπτει κατά την πολεοδόμησή τους ανά πολεοδομική ενότητα δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,8 επί του συνόλου της εκτάσεως που απομένει, μετά την αφαίρεση του τμήματος που αποδίδεται σε κοινόχρηστους χώρους. 3. Οι ανωτέρω καθοριζόμενοι συντελεστές δόμησης εφαρμόζονται μετά την έγκριση του σχεδίου εφαρμογής του άρθρου 10. 4. Ειδικές διατάξεις με τις οποίες έχουν καθοριστεί συντελεστές δόμησης μεγαλύτεροι από τους προβλεπόμενους στην παράγραφο 1 ή και διαφορετικός τρόπος υπολογισμού αυτών, διατηρούνται σε ισχύ. …».
Επιπλέον, με την οδηγία 2001/42/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου (EE L 197) καθιερώθηκε η υποχρέωση προηγούμενης εκτίμησης των περιβαλλοντικών επιπτώσεων ορισμένων σχεδίων και προγραμμάτων, τα οποία τεκμαίρεται ότι έχουν σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον (άρθρο 3 παρ. 1 και 2), ενώ για τα σχέδια και προγράμματα τοπικής σημασίας και τις ήσσονες τροποποιήσεις των προαναφερομένων σχεδίων επετράπη στα κράτη – μέλη να αποφασίζουν αν αυτά συνεπάγονται σοβαρές επιπτώσεις στο περιβάλλον και αν, επομένως, πρέπει να υποβάλλονται σε περιβαλλοντική εκτίμηση (άρθρο 3 παρ. 3 και 4). Η ως άνω οδηγία μεταφέρθηκε στην ελληνική έννομη τάξη με την κ.υ.α. 107017/2006 (Β* 1225), όπως ισχύει τροποποιημένη με την κοινή απόφαση 40238/2017 των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομίας και Ανάπτυξης και του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β’ 3759). Η εν λόγω κ.υ.α. προβλέπει τη διενέργεια «στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης» (ΣΠΕ) για τις περιπτώσεις σχεδίων και προγραμμάτων, τα οποία ενδέχεται να έχουν σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον, εκπονούνται, πλην άλλων, στους τομείς του πολεοδομικού ή χωροταξικού σχεδιασμού και καθορίζουν το πλαίσιο για την έκδοση αδειών ορισμένων έργων ή δραστηριοτήτων, ενώ για άλλες περιπτώσεις σχεδίων και προγραμμάτων προβλέπεται η διενέργεια περιβαλλοντικού προελέγχου, προκειμένου να κριθεί αν αυτά, στη συγκεκριμένη περίπτωση, συνεπάγονται σοβαρές επιπτώσεις στο περιβάλλον και, επομένως, αν απαιτείται να τηρηθεί η διαδικασία της στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης (άρθρο 3 παρ. 1 περ. β’, παρ. 2 και Παράρτημα II). Επίσης, με το τελευταίο εδάφιο της ως άνω κ.υ.α. 40238/2017 ορίστηκε ότι «Όπου στην κοινή υπουργική απόφαση … ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ. 107017/2006 (Β’ 1225) αναφέρεται “έγκριση ΣΜΠΕ” νοείται εφεξής η περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου ή προγράμματος και όχι η υιοθέτηση από την αρμόδια υπηρεσία του συνόλου του περιεχομένου της ΣΜΠΕ όπως αυτή έχει κατατεθεί από το φορέα/αρχή σχεδιασμού του σχεδίου ή προγράμματος».

Εν προκειμένω, από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο και, ιδίως, τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), την Τεχνική Έκθεση, την υπ’ αριθ. ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/78480/5328/27.7.2022 εισήγηση της Διεύθυνσης Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και την από 7.10.2022 εισήγηση της Διεύθυνσης Σχεδιασμού Μητροπολιτικών Αστικών και Περιαστικών Περιοχών, Τμήμα Μητροπολιτικού Σχεδιασμού Θεσσαλονίκης, του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, προκύπτουν τα εξής: Το συγκρότημα κτιρίων «THESSIS» βρίσκεται στην περιοχή των Σφαγείων του Δήμου Θεσσαλονίκης, επί της οδού 26^ης Οκτωβρίου, η οποία υπήρξε για πολλά χρόνια η δυτική είσοδος της πόλης της Θεσσαλονίκης. Περιοχή επέμβασης του Ε.Π.Σ. αποτελεί η έκταση των 15,226,76 τ.μ. όπως αυτή καθορίστηκε με το π.δ. της 17.6.1988 «Καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης σε έκταση που βρίσκεται στην εκτός σχεδίου περιοχή του Δήμου Θεσσαλονίκης» (Δ’ 496/1988) και την απόφαση του Υπουργού ΠΕ.ΧΠ.Δ.Ε. «Έγκριση Τοπικού Ρυμοτομικού Σχεδίου στην εκτός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή του Δήμου Θεσσαλονίκης για τον καθορισμό χώρου Σταθμού Υπεραστικών Λεωφορείων και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης αυτού» (Δ’ 1009/1995). Το συγκεκριμένο συγκρότημα κτιρίων λειτούργησε για αρκετά χρόνια ως σταθμός υπεραστικών λεωφορείων αρκετών γραμμών ΚΤΕΛ έως ότου κατασκευάστηκε ο κεντρικός σταθμός υπεραστικών λεωφορείων «Μακεδονία», στον οποίο μεταφέρθηκε το σύνολο των σταθμών των ΚΤΕΛ της πόλης της Θεσσαλονίκης. Σήμερα στο συγκρότημα κτιρίων «THESSΙS» στεγάζονται κυρίως γραφεία και εμπορικά καταστήματα. Σύμφωνα με το ισχύον Γ.Π.Σ. (Δ’ 420/1993) η θεσμοθετημένη χρήση είναι εκείνη του Σταθμού Υπεραστικών Λεωφορείων, όπως αυτή καθορίστηκε με το ως άνω π.δ. το έτος 1988 και την απόφαση του Υπουργού ΠΕ.ΧΠ.Δ.Ε. του έτους 1995. Η θεσμοθετημένη χρήση έχει δημιουργήσει προβλήματα στην ανάπτυξη, συντήρηση και ενεργειακή αναβάθμιση του συγκροτήματος κτιρίων «THESSIS». Η ασυμβατότητα αυτή είναι και ο βασικός λόγος εκπόνησης του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου ώστε να μπορέσει το συγκρότημα «THESSΙS» να αξιοποιηθεί περαιτέρω, συμβάλλοντας και αυτό με την σειρά του στην ανάδειξη της περιοχής ως υπερτοπικού πόλου ανάπτυξης για την πόλη της Θεσσαλονίκης. Ο συνολικός αριθμός των υφιστάμενων κτιρίων είναι τρία και καλύπτουν επιφάνεια 8.110 τ.μ. (υλοποιημένο ποσοστό κάλυψης: 53,26%), ενώ η συνολική υλοποιημένη δόμηση ανέρχεται σε 12.942 τ.μ. (υλοποιημένος συντελεστής δόμησης: 0,85). Το εμβαδόν των υφιστάμενων κτιρίων έχει ως εξής: Κτίριο Α= 6.115 τ.μ. Κτίριο Β= 5.572 τ.μ. Κτίριο Γ= 1.255 τ.μ. Για την ανέγερση των κτιρίων εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 781/1999 οικοδομική άδεια, η οποία αναθεωρήθηκε με τις υπ’ αριθ. 12886/1999 και 24939/2018 οικοδομικές άδειες της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης. Η υλοποιημένη δόμηση των ανωτέρω κτιρίων τηρεί τους όρους και περιορισμούς δόμησης της υπουργικής απόφασης του έτους 1995, βάσει της οποίας το ποσοστό κάλυψης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 70%, ενώ ο συντελεστής δόμησης δεν δύναται να υπερβαίνει το 0,85. Επομένως, στην περιοχή επέμβασης εξαντλήθηκε ο συντελεστής δόμησης ενώ το ποσοστό κάλυψης υπολείπεται σημαντικά από το επιτρεπόμενο. Όσον αφορά τις υφιστάμενες χρήσεις στην περιοχή παρέμβασης αυτές είναι οι εξής: Στο κτίριο Α στεγάζεται στον πρώτο όροφο δημόσια υπηρεσία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) και στο ισόγειο στεγάζονται εμπορικά καταστήματα και αντιπροσωπεία αυτοκινήτων. Στο κτίριο Β στεγάζονται εμπορικά καταστήματα και ένα συνεργείο αυτοκινήτων. Στο κτίριο Γ στεγάζονται εμπορικά καταστήματα.
Για την περιοχή επέμβασης υπάρχει, σύμφωνα με την συγκεκριμένη πρόταση, εκδηλωμένο επενδυτικό ενδιαφέρον για την αξιοποίηση και επανάχρηση υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, με επιλεγμένες μεικτές χρήσεις του τριτογενούς τομέα (γραφεία, εμπορικά, καταστήματα κτλ). Η βασική αρχή της προτεινόμενης λύσης είναι η εναρμόνιση των χρήσεων γης στην περιοχή επέμβασης με τις προτεινόμενες χρήσεις του υπό αναθεώρηση Γ.Π.Σ. του Δήμου Θεσσαλονίκης, δηλαδή τις χρήσεις των Κεντρικών Λειτουργιών Πόλης- Πολεοδομικού Κέντρου, σύμφωνα με το άρθρο 4 του π.δ. 59/2018. Σχετικά με τους όρους και περιορισμούς δόμησης προτείνεται η επανάχρηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος χωρίς επιπλέον δόμηση. Ως εκ τούτου, οι όροι και περιορισμοί δόμησης παραμένουν ως έχουν, ορίζεται μέγιστος συντελεστής δόμησης ίσος με 0,85, μέγιστο ποσοστό κάλυψης 70% και μέγιστο ύψος κτιρίων 9,5 μ. Τέλος στην περιοχή επέμβασης δεν απαιτείται καθορισμός και ιεράρχηση του οδικού δικτύου, καθώς η περιοχή εξυπηρετείται από το υφιστάμενο οδικό δίκτυο, το οποίο είναι καθορισμένο ως προς την λειτουργική ιεράρχηση από το Γ.Π.Σ. του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Η ζώνη άμεσης επιρροής του σχεδίου αποτελεί την ττεριβάλλουσα ζώνη της περιοχής επέμβασης, η οποία βρίσκεται σε άμεση συσχέτιση και αλληλεπίδραση με αυτήν. Ειδικότερα, περιλαμβάνει το τμήμα της περιβάλλουσας περιοχής, που οριοθετείται στα βόρεια από τον οδικό άξονα του Π.Α.Θ.Ε. και τη σιδηροδρομική γραμμή που καταλήγει στον Εμπορευματικό Σταθμό Θεσσαλονίκης, που αποτελούν σαφή όρια της περιοχής. Στα νότια από την χερσαία ζώνη του Οργανισμού Λιμένος Θεσσαλονίκης. Στα ανατολικά η ζώνη οριοθετείται μέχρι την μεγάλη αδόμητη έκταση όμορη με το παλιό εργοστάσιο του ΦΙΞ και την οδό Ιωάννου Κωλέττη μέχρι την τομή της με τη σιδηροδρομική γραμμή και στα δυτικά μέχρι το γήπεδο ποδοσφαίρου του Θερμαϊκού Θεσσαλονίκης, το οποίο αποτελεί το όριο που διακόπτει την παρόδια δόμηση επί της 26ης Οκτωβρίου. Το όριο της ζώνης άμεσης επιρροής έγινε με κριτήριο την υφιστάμενη δόμηση εκατέρωθεν του άξονα της 26ης Οκτωβρίου και περιλαμβάνει εκτάσεις που βρίσκονται εντός αλλά και εκτός του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής.
Ως προς τον υπερκείμενο χωροταξικό σχεδίασμά λαμβάνεται υπόψη το αναθεωρημένο Περιφερειακό Χωροταξικό Πλαίσιο της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας (απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΧΩΡΣ/73483/852/ 27.7.2020 του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Δ’485). Στο άρθρο 16 του Περιφερειακού Πλαισίου τίθενται οι εξής κατευθύνσεις για τη Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης και για την περιοχή επέμβασης ειδικότερα: «Κατά προτεραιότητα προώθηση και εφαρμογή στον κεντρικό αστικό πυρήνα της ειδικών παρεμβάσεων, όπως ΣΟΑΠ ή αναπλάσεις και αναμορφώσεις, με απώτερο στόχο την επανάκτηση της ελκυστικότητας του αστικού χώρου ως χώρου κατοικίας και ζωής. … Ενιαίος πολεοδομικός ανασχεδιασμός των δυτικών περιοχών της Μητροπολιτικής Θεσσαλονίκης, με σκοπό την εξασφάλιση της συνέχειας του αστικού ιστού και την εξασφάλιση κεντρικών λειτουργιών και ελεύθερων δημόσιων χώρων, σε συνδυασμό με τοπικές αναπλάσεις, περιμετρικά, για την προστασία των οικιστικών εκτάσεων». Λαμβάνεται ακόμη υπόψη η μελέτη αναθεώρησης του Γ.Π.Σ. Θεσσαλονίκης, η οποία προτείνει για την περιοχή επέμβασης τη χρήση των Κεντρικών Λειτουργιών Πόλης – Πολεοδομικού Κέντρου του άρθρου 4 του π.δ. 59/2018.
Λαμβάνοντας υπόψη τον υπερκείμενο χωροταξικό σχεδίασμά και το υπό αναθεώρηση Γ.Π.Σ. του Δήμου Θεσσαλονίκης, οι μελέτες και οι εισηγήσεις που συνοδεύουν το σχέδιο προτείνουν η περιοχή επέμβασης να αποτελέσει υπερτοπικής κλίμακας συγκρότημα ανάπτυξης υπηρεσιών και δραστηριοτήτων με συνδυασμό χρήσεων (γραφεία, εμπορικά καταστήματα, κ.λπ.), με την επανάχρηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος χωρίς επιπλέον δόμηση. Ο χωρικός προορισμός και η επιδιωκόμενη ανάπτυξη της περιοχής επέμβασης δεν ανατρέπουν τις κατευθύνσεις για την πολεοδομική και χωροταξική λειτουργία της ευρύτερης περιοχής, αλλά απεναντίας τις ενισχύουν. Με τον προτεινόμενο σχεδίασμά η περιοχή επέμβασης θα αποκτήσει τη δυνατότητα χωροθέτησης υπερτοπικής εμβέλειας μεικτών δραστηριοτήτων και υπηρεσιών, σε συνάρτηση με το διαμορφωμένο επενδυτικό σχέδιο. Οι προτεινόμενες χρήσεις γης είναι συναφείς με τους αναπτυξιακούς στόχους του υπερκείμενου σχεδιασμού και κρίνεται ότι θα συμβάλλουν στη στήριξη και ενίσχυση του μητροπολιτικού ρόλου της Θεσσαλονίκης μέσω της προσφοράς εξειδικευμένων και υψηλής ποιότητας υπηρεσιών, στην ενίσχυση της επιχειρηματικότητας και στην ανάδυση νέων ανταγωνιστικών τομέων, στην υλοποίηση επενδύσεων με στόχο την παραγωγή προϊόντων και υπηρεσιών βασισμένων στη γνώση και στην ενθάρρυνση της δημιουργίας πόλων έρευνας και καινοτομίας. Η επανάχρηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος θεωρείται σήμερα παγκοσμίως ως ένα από τα βασικά μέτρα πολεοδομικής πολιτικής κατά τρόπο ώστε να αποφεύγεται, κατά το δυνατόν, η δόμηση σε βάρος φυσικών περιοχών. Αυτή η ανάγκη ευέλικτης επανάχρησης της συγκεκριμένης υφιστάμενης δόμησης καθιστά αναγκαία τη διεύρυνση των επιτρεπόμενων χρήσεων γης στην περιοχή επέμβασης, λαμβάνοντας υπόψη τον τρόπο με το οποίο αναπτύσσονται σήμερα στο χώρο οι επιχειρηματικές δραστηριότητες, δηλαδή τη στέγαση περισσότερων της μίας χρήσης σε ένα χώρο. Η προτεινόμενη διεύρυνση εξάλλου δεν επιφέρει επιπλέον επιβάρυνση περιβαλλοντική, συγκοινωνιακή κ.λπ. στη ζώνη άμεσης επιρροής της περιοχής επέμβασης, ενώ αντιθέτως εξασφαλίζει την αναγκαία ζωτικότητα που προσδίδουν οι μεικτές χρήσεις σε αυτούς τους χώρους. Κρίσιμο στοιχείο για το συγκεκριμένο επενδυτικό σχέδιο αποτελεί η κομβική θέση της περιοχής επέμβασης η οποία είναι άμεσα προσβάσιμη, μέσω της 26ης Οκτωβρίου, από όλες τις περιοχές της πόλης, και στον ευρύτερο περιφερειακό και διαπεριφερειακό χώρο μέσω του ΠΑΘΕ και της Εγνατίας Οδού. Με το συγκεκριμένο σχέδιο θα δημιουργηθεί μια υπεραξία, για το σύνολο του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, σηματοδοτώντας την εφαρμογή διεθνών πρακτικών βιώσιμης αστικής ανάπτυξης, όπου το κτιριακό απόθεμα επαναχρησιμοποιείται και δεν καταναλώνεται ελεύθερος χώρος.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου, στο ακίνητο υπάρχει δραστηριότητα συνεργείου αυτοκινήτων. Ενόψει τούτου, η Διεύθυνση Σχεδιασμού Μητροπολιτικών Αστικών και Περιαστικών Περιοχών, Τμήμα Μητροπολιτικού Σχεδιασμού Θεσσαλονίκης, εισηγήθηκε να μην γίνει προσθήκη της ειδικής χρήσης «(19.1)-Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων συνήθων οχημάτων» στην προτεινόμενη από τη μελέτη χρήση «Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης – Πολεοδομικού Κέντρου» του άρθρου 4 του π.δ. 59/2018 για το ακίνητο, δεδομένου ότι μια τέτοια χρήση θα προκαλούσε λειτουργική και αισθητική όχληση πέριξ του ακινήτου, ενόψει και της εγγύτητας με διατηρητέα κτίσματα της περιοχής και της προοπτική αναβάθμισης της περιοχής των Λαχανοκήπων, αλλά και της διατυπωμένης άποψης του Δήμου Θεσσαλονίκης, στο πλαίσιο της γνωμοδότησής του για τη μελέτη Ε.Π.Σ. του Παραλιακού Μετώπου. Εφόσον υφίσταται νόμιμα χρήση συνεργείου σήμερα στο ακίνητο, η οποία δεν εναρμονίζεται με τις προτεινόμενες από τη μελέτη ρυθμίσεις για την περιοχή, δύναται να υπαχθεί σε μεταβατικές διατάξεις και να διατηρηθεί για δεκαπέντε (15) έτη, με δυνατότητα η εγκατάσταση να επισκευάζεται, επεκτείνεται και εκσυγχρονίζεται μόνο για λόγους περιβαλλοντικούς και ασφαλείας. Αντίστοιχη πρόβλεψη, άλλωστε, υπάρχει στη μελέτη αναθεώρησης του Γ.Π.Σ. Θεσσαλονίκης.
Εξάλλου, στη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, εξετάστηκαν οι εναλλακτικές λύσεις για το σχέδιο (τρεις στο σύνολο πέραν της μηδενικής) και προκρίθηκε ο καθορισμός χρήσεων γης με περιεχόμενο πολεοδομικού κέντρου (γραφεία, εστίαση κ.τλ.) και ο καθορισμός των ως άνω όρων δόμησης με το σκεπτικό ότι οι ρυθμίσεις αυτές δεν απαιτούν σημαντικές μετατροπές των κτιρίων και, συνεπώς, μειώνεται η παραγωγή αποβλήτων εκσκαφών, κατασκευών και κατεδαφίσεων» (ΑΕΚΚ), δεν επιβαρύνουν τα δίκτυα ενέργειας ή το κυκλοφοριακό της περιοχής και προσφέρουν τη δυνατότητα χρήσης όλου του ακινήτου περιορίζοντας τις ανάγκες δόμησης στην ευρύτερη περιοχή (σελ. 42 ΣΜΠΕ). Περαιτέρω, αξιολογήθηκαν περιβαλλοντικές επιπτώσεις του σχεδίου και, μεταξύ άλλων, εκτιμήθηκε ότι το σχέδιο δεν προκαλεί σημαντικές αλλαγές και επιπτώσεις στο περιβάλλον και η επίδραση του (ως προς το θεωρητικό πλαίσιο λειτουργίας των χρήσεων ex ante και ex post) θα είναι στις περισσότερες περιπτώσεις θετική. Τόσο από την αλλαγή των χρήσεων γης, όσο και από την ενεργοποίηση του σχεδιασμού, κύρια πιθανή επίπτωση είναι η αύξηση της παραγωγής απορριμμάτων τα οποία περιλαμβάνουν κατά την φάση ανακαίνισης κτιριακών εγκαταστάσεων / μετατροπής των χρήσεων την παραγωγή ΑΕΚΚ και κατά την φάση λειτουργία ΑΣΑ. Και στις δύο περιπτώσεις η περιοχή διαθέτει εγκατεστημένα ικανά συστήματα διαχείρισης που μπορούν να απορροφήσουν τις πιέσεις. Περαιτέρω, το σχέδιο θα επιδράσει θετικά στην τοπική οικονομία και την προαγωγή της κοινωνικής ευημερίας καθώς με τις προτάσεις του αναμένεται να δημιουργηθούν νέες θέσεις εργασίας άλλα και να αναπτυχθούν κοινωνικές υπηρεσίες που απευθύνονται σε ευαίσθητες και ευπαθείς ομάδες πληθυσμού. Η περιοχή συνδέεται με Μέσα Μαζικής Μεταφοράς κατά συνέπεια αξιολογείται ότι η αλλαγή χρήσεων δεν επηρεάζει αρνητικά την Αστική Κινητικότητα. Τέλος, είναι σημαντικό ότι η αλλαγή χρήσεων δημιουργεί προϋποθέσεις ενεργειακής αναβάθμισης των εγκαταταστάσεων που σήμερα έχουν μηδαμινή ενεργειακή αποδοτικότητα. (σελ. 77-95 ΣΜΠΕ).
Με το υπό επεξεργασία σχέδιο επιχειρείται: Η έγκριση της μελέτης του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) στην περιοχή του συγκροτήματος κτιρίων «THESSIS» που βρίσκεται στο Δήμο Θεσσαλονίκης (ν, Θεσσαλονίκης), συνολικής έκτασης 15.226,76 τ.μ., όπως τα όριά του αποτυπώνονται με διακεκομμένη μπλε γραμμή στο σχετικό πρωτότυπο χάρτη Π.1 σε κλίμακα 1:2.000, που θεωρήθηκε από τον Προϊστάμενο της Διεύθυνσης Τοπογραφικών Εφαρμογών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με χρήσεις γης εκείνες του άρθρου 4 του π.δ. 59/2018 «Πολεοδομικό Κέντρο – Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης – Τοπικό Κέντρο Συνοικίας – Γειτονιάς» με περιορισμούς. Ειδικότερα, στο σύνολο της περιοχής του Ε.Π.Σ., καθορίζονται οι χρήσεις γης: (1) Κατοικία. (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1). (5) Θρησκευτικοί χώροι. (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις. (7) Διοίκηση. (10) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. (11) Γραφεία / Κέντρα έρευνας/ Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. (12) Εστίαση. (13) Αναψυκτήρια. (14) Αναψυχή – Κέντρα διασκέδασης. (15) Τουριστικά καταλύματα μέχρι 100 κλινών. Εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις. (16.1) Στάθμευση (κτίρια – γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων. (20) Αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι 500 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Δεν επιτρέπονται οι αποθήκες με κωδικό 20.1. Ειδικά για τις φαρμακαποθήκες, η μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης ανέρχεται σε 1.500 τ.μ. (22) Επαγγελματικά εργαστήρια μέχρι 500 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά γήπεδο ή οικόπεδο. (26) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς. (27) Κέντρα Τεχνικού Ελέγχου Οχημάτων (Κ.Τ.Ε.Ο. – Ι.Κ.Τ.Ε.Ο.). (30) Γωνιές ανακύκλωσης. (45) Χώροι διεξαγωγής τεχνικών-ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων. Εξαιρούνται οι εξής χρήσεις του άρθρου 4 του π.δ. 59/2018: Κοινωνική πρόνοια. Εκπαίδευση. Περίθαλψη. Χώροι συνάθροισης κοινού / Συνεδριακά κέντρα. Τουριστικά καταλύματα άνω των 100 κλινών. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,85, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε 60% και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των ανεγερθησομένων κτιρίων σε 9,5 μέτρα. Ορίζεται, περαιτέρω, ότι νομίμως υφιστάμενα κτίρια και εγκαταστάσεις, των οποίων η χρήση δεν εναρμονίζεται με τις ρυθμίσεις και κατευθύνσεις του παρόντος, δύναται να διατηρήσουν την υφιστάμενη χρήση επί δεκαπέντε έτη και να επισκευάζονται, να επεκτείνονται και να εκσυγχρονίζονται μόνο για Λόγους περιβαλλοντικούς και ασφαλείας (άρθρα 1 και 2 του σχεδίου). Με το άρθρο 3 του σχεδίου επιχειρείται η περιβαλλοντική έγκριση του Ε.Π.Σ. και τίθενται οι όροι, περιορισμοί και κατευθύνσεις για την προστασία και διαχείριση του περιβάλλοντος που αναφέρονται στην ως άνω εισήγηση της Διεύθυνσης Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης.
Οι ρυθμίσεις του εξεταζόμενου σχεδίου τεκμηριώνονται επαρκώς στις μελέτες και τα έγγραφα της Διοίκησης που τις συνοδεύουν. Και τούτο διότι με το σχέδιο επιτυγχάνεται η αξιοποίηση κτιριακού αποθέματος χωρίς την αύξηση των όρων δόμησης που ήδη ισχύουν. Περαιτέρω, το σχέδιο υλοποιεί τις κατευθύνσεις του υπερκείμενου χωροταξικού σχεδιασμού και του υπό εκπόνηση νέου γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού για την περιοχή. Η μελέτη των περιβαλλοντικών επιπτώσεων του σχεδίου σε συνδυασμό με τους περιβαλλοντικούς όρους που τέθηκαν από την Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης ενσωματώνουν επαρκώς την περιβαλλοντική διάσταση του σχεδίου. Εντούτοις, ενόψει όσων αναφέρονται στην εισήγηση της Διεύθυνσης Σχεδιασμού Μητροπολιτικών Αστικών και Περιαστικών Περιοχών, η οποία εισηγήθηκε κατά της προσθήκης της υφιστάμενης χρήσης συνεργείου αυτοκινήτου ως πάγιας χρήσης του ακινήτου, με την αιτιολογία της λειτουργικής και αισθητικής όχλησης και της εγγύτητας με διατηρητέα κτίσματα της περιοχής και της προοπτικής αναβάθμισης της περιοχής των Λαχανοκήπων, δεν αιτιολογείται επαρκώς η διατήρηση της χρήσης αυτής ως μεταβατικής για το μακρύ χρονικό διάστημα των 15 ετών. Πολύ δε περισσότερο καθόσον δεν προβλέπονται, ως προς τη χρήση αυτήν, μόνον επισκευές για λόγους χρήσεως και υγιεινής, αλλά και ο εκσυγχρονισμός και η επέκτασή της (πρβλ. ΠΕ 28/2022, 77/2016, 164/ 2015, 135/2012). Ως εκ τούτου, η ρύθμιση της υποπερ. δ’ της περ. Β’ της παρ. 2 του άρθρου 2 του σχεδίου δεν τίθεται, προς το παρόν, νομίμως.
Υπό τα ανωτέρω δεδομένα, το σχέδιο, προτεινόμενο αρμοδίως από τον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαο Ταγαρά, ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 8 του ν. 4447/2016 και προτείνεται, πλην της διάταξης της υποπερ. δ’ της περ. ΕΓ της παρ. 2 του άρθρου 2 του σχεδίου, νομίμως.
Η υποπερ. β’ της περ. ΕΓ της παρ. 2 του άρθρου 2 του σχεδίου να αναδιατυπωθεί ως εξής: «β. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφάνειας του ακινήτου».