ΠΕ ΣΤΕ 21/2024 [Μη Έγκριση ΕΣΧΑΔΑ στο Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου]

– Δημοσιεύθηκε από το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας το πρακτικό επεξεργασίας 21/2024 «Έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης του Δημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ) με την ονομασία “Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου” στη θέση Μερέντα του Δήμου Μαρκοπούλου Μεσογαίας, και περιβαλλοντική έγκριση αυτού».

Βασικές σκέψεις

1. Με το υπό επεξεργασία σχέδιο διατάγματος επιχειρείται, κατ’ επίκληση, μεταξύ άλλων, των άρθρων 10, 11, 12 και 16 του ν. 3986/2011, η έγκριση ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης του δημόσιου ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ) «Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου», συνολικής επιφάνειας 589.452,86 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση «Μερέντα» του Δήμου Μαρκοπούλου Μεσογαίας της Περιφερειακής Ενότητας Ανατολικής Αττικής της Περιφέρειας Αττικής. Με το άρθρο 1 του σχεδίου εγκρίνεται το ΕΣΧΑΔΑ, με το άρθρο 2 καθορίζονται ο χωρικός προορισμός του ακινήτου, οι χρήσεις γης κατά ζώνες και οι όροι δόμησης, με το άρθρο 3 επιβάλλονται κατευθύνσεις και μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος και σύστημα περιβαλλοντικής παρακολούθησης, ενώ με το άρθρο 4 τίθενται ειδικοί όροι για την προστασία και ανάδειξη της πολιτιστικής κληρονομιάς.
2. Όπως προκύπτει από την εισηγητική έκθεση που συνοδεύει το σχέδιο, το ακίνητο αποτελεί τμήμα ευρύτερης έκτασης, η οποία απαλλοτριώθηκε το 2000 για τις ανάγκες δημιουργίας του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου Μαρκοπούλου και του Ιππόδρομου Μαρκοπούλου, ενόψει της τέλεσης των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004, και βρίσκεται στη θέση «Μερέντα», μεταξύ του οικισμού του Μαρκοπούλου (έδρας του Δήμου) και του παραλιακού οικισμού του Πόρτο Ράφτη. Η αρχική του έκταση είναι 1.029.279,62 τ.μ., ενώ αυτή που τελικά προτείνεται προς αξιοποίηση είναι 589.452,862 τ.μ. Το ακίνητο βρίσκεται εκτός του ΓΠΣ του Δήμου Μαρκοπούλου Μεσογαίας, αλλά εντός των ορίων της ΖΟΕ Μεσογείων (π.δ. της 20.2.2003, Δ΄ 199) και συγκεκριμένα εντός των περιοχών με στοιχείο Λ (αθλητικές εγκαταστάσεις) [άρθρο 2 περ. ΧVIII], ενώ διέπεται από σειρά διατάξεων σχετικών με τις ολυμπιακές και μεταολυμπιακές χρήσεις των αθλητικών εγκαταστάσεων [π.δ. της 19.4.2002 (Δ΄ 347) και άρθρο 26 του ν. 3342/2005 (Α΄ 131) – βλ. κατωτέρω]. Με το άρθρο 35 του ν. 3342/2005 η αποκλειστική αξιοποίηση, χρήση, διαχείριση και εκμετάλλευση ορισμένων Ολυμπιακών συγκροτημάτων, μεταξύ των οποίων και το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο (όχι, όμως, και ο Ιππόδρομος), ανατέθηκε στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «Ολυμπιακά Ακίνητα Α.Ε.». Στη συνέχεια, στο πλαίσιο του Προγράμματος Αποκρατικοποιήσεων, με την παράγραφο 9 της 247/ 4.3.2014 απόφασης της Διϋπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων (Β΄ 571) μεταβιβάστηκε, μεταξύ άλλων, το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου, έκτασης 1.029.279,62 τ.μ., στην ανώνυμη εταιρεία «Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Α.Ε.» (ΤΑΙΠΕΔ). Σε ό,τι αφορά τη σημερινή κατάσταση, το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο περιλαμβάνει τις παρακάτω εγκαταστάσεις: • «Κύρια Αρένα Jumping», εμβαδού 10.232 τ.μ., με 6.000 μόνιμες θέσεις θεατών και κτίρια 3.032 τ.μ. • «Κύρια Αρένα Dressage», εμβαδού 4.050 τ.μ., με 2.000 μόνιμες θέσεις θεατών και κτίρια 1.913 τ.μ. • κλειστή αρένα, εμβαδού 2.100 τ.μ., με 2.010 θέσεις θεατών. • 3 αρένες προπόνησης ιππικής δεξιοτεχνίας. • 4 αρένες προπόνησης υπερπήδησης εμποδίων. • Συγκρότημα στάβλων αποτελούμενο από 5 ενότητες στάβλων χωρητικότητας 280 αλόγων, συνολικού εμβαδού 9.223 τ.μ. • συγκρότημα κτηνιατρικής κλινικής με στάβλους ανάρρωσης-απομόνωσης, το οποίο αποτελείται από 4 κτίρια συνολικού εμβαδού 1.897 τ.μ. • κτίριο γραφείων, συνολικού εμβαδού 3.131 τ.μ. • υπαίθριους χώρους στάθμευσης • ελικοδρόμιο • το κτίριο που στεγάζει την Πυροσβεστική Υπηρεσία του Δήμου Μαρκοπούλου, συνολικού εμβαδού 1.324,20 τ.μ. Εξάλλου, το ακίνητο έχει περιορισμούς βάσει της αρχαιολογικής και της δασικής νομοθεσίας. Από την άποψη της αρχαιολογικής νομοθεσίας, με την ΥΠΠΟ/ ΑΡΧ/Α1/Φ02/1848/478/21.3.1989 απόφαση της Υπουργού Πολιτισμού (Β΄ 302) χαρακτηρίστηκε ως αρχαιολογικός χώρος η περιοχή Μερέντα, όπου βρίσκεται το σημαντικότατο για την αρχαιολογική έρευνα σπήλαιο Χόνι-Λάγκι, στο οποίο έχουν εντοπιστεί ίχνη κατοίκησης προϊστορικών χρόνων, εντός δε του αρχαιολογικού αυτού χώρου βρίσκεται το νότιο τμήμα του ακινήτου (τμήμα του χώρου στάθμευσης και του χώρου του ιππικού τριάθλου). Στη συνέχεια, με την ΥΠΠΟΑ/ΓΔΑΠΚ/ΔΙΠΚΑ/ΤΠΚΑΧΜΑΕ/ Φ02/453981/299724/11584/3911/1.12.2017 απόφαση της Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού (ΑΑΠ 292) αναοριοθετήθηκε ο αρχαιολογικός χώρος της Μερέντας για λόγους προστασίας των καταλοίπων του αρχαίου δήμου Μυρρινούντος, του όμορου δήμου της Αγγελής, των σπηλαίων της Μερέντας και των βυζαντινών μνημείων, βάσει δε της αναοριοθέτησης αυτής η νέα αρχαιολογική ζώνη περιλαμβάνει πλέον το σύνολο του ακινήτου. Από την άποψη της δασικής νομοθεσίας, τμήματα του ακινήτου έχουν χαρακτηριστεί ως δασικά και προστατεύονται.
3. Με τον ν. 3986/2011 (Α΄ 152) τέθηκαν οι κανόνες για την αξιοποίηση των ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου. Στο κεφάλαιο Β΄ του νόμου (άρθρα 10-17Β), όπως οι διατάξεις του κεφαλαίου αυτού τροποποιήθηκαν και ισχύουν, μεταξύ άλλων, με το άρθρο τρίτο του ν. 4092/2012 (Α΄ 220) και τα άρθρα 28 (παρ. 21-26 και 35) του ν. 4280/2014 (Α΄ 159), 23 και 24 του ν. 4864/2021 (Α΄ 237) και 42 του ν. 4872/2021 (Α΄ 247), περιλαμβάνονται οι ρυθμίσεις που αφορούν τον τρόπο και τη διαδικασία πολεοδομικής ωρίμανσης και απόδοσης επενδυτικής ταυτότητας στα ακίνητα της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου. Ειδικότερα, στο άρθρο 10 του ν. 3986/2011 ορίζεται ότι «1. Με τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου ρυθμίζεται η διαδικασία πολεοδομικής ωρίμανσης των δημοσίων ακινήτων και η απόδοση σε αυτά βιώσιμης επενδυτικής ταυτότητας, με σκοπό την αξιοποίησή τους που συνιστά λόγο εντόνου δημοσίου συμφέροντος …» και στο άρθρο 11, τιτλοφορούμενο «Γενικοί κανόνες χωροθέτησης και γενικές χρήσεις γης», ορίζονται τα εξής: «Α. Γενικοί κανόνες χωροθέτησης … 1. Η αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων διενεργείται εντός του πλαισίου που διαγράφει η εθνική δημοσιονομική, αναπτυξιακή και χωροταξική πολιτική και σύμφωνα με τους κανόνες που καθορίζονται στον παρόντα νόμο. Οι κατευθύνσεις της εθνικής χωροταξικής πολιτικής, όπως αυτές απορρέουν από τα υφιστάμενα χωροταξικά πλαίσια εθνικού επιπέδου, λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμώνται κατά τον καθορισμό του χωρικού προορισμού των δημοσίων ακινήτων σε συνδυασμό με τις ανάγκες της δημοσιονομικής βιωσιμότητας, της αποδοτικότητας και της αποτελεσματικότητας της επένδυσης, έτσι ώστε να εξασφαλίζεται η βέλτιστη δυνατή σχέση μεταξύ των χωροταξικών επιλογών και των οικονομικών και δημοσιονομικών στόχων για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας. 2. … Β. Γενικές χρήσεις γης. Τα δημόσια ακίνητα που προβλέπονται στο προηγούμενο άρθρο και τα οποία βρίσκονται σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και εκτός ορίων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων μπορούν να υπάγονται, σύμφωνα με το γενικό προορισμό ανάπτυξης και αξιοποίησης τους, στις ακόλουθες γενικές κατηγορίες χρήσεων γης: 1. Τουρισμός-Αναψυχή. … 2. … 3. Θεματικά πάρκα – Εμπορικά κέντρα – Αναψυχή. Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τα θεματικά πάρκα – εμπορικά κέντρα – αναψυχή, επιτρέπονται: α) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, υπεραγορές, πολυκαταστήματα, εμπορικά κέντρα, β) Κοινωνική πρόνοια, γ) Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί, δ) Διοίκηση, ε) Κατοικία, στ) Εκπαίδευση, ζ) Αθλητικές εγκαταστάσεις, η) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, θ) Θρησκευτικοί χώροι, ι) Περίθαλψη, ια) Χώροι συνάθροισης κοινού, ιβ) Εστίαση, ιγ) Αναψυκτήρια, ιδ) Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής, ιε) Στάθμευση (κτίρια – γήπεδα), ιστ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων, ιζ) Τουριστικά καταλύματα και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις και υποδομές, ιη) Ελικοδρόμιο, ιηα) Κατασκευή μόνιμων εγκαταστάσεων για κινηματογραφικές παραγωγές (studios), ιθ) Επιχειρήσεις εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics), αποθήκες, κ) Κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του ακινήτου. 4. … Γ. Γενικοί όροι δόμησης. 1. Ο ανώτατος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης για καθεμία από τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης που προβλέπονται στην παρ. Β΄ ορίζεται ως εξής: α) … γ) Θεματικά πάρκα – εμπορικά κέντρα – αναψυχή: 0,4 … 2. Το ανώτατο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης για όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης που προβλέπονται στην παρ. Β΄ ορίζεται σε πενήντα τοις εκατό (50%). 3. Το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων και εγκαταστάσεων ορίζεται κατά ΝΟΚ, εκτός εάν από αρχιτεκτονική ή άλλη τεχνική μελέτη τεκμηριώνεται η παρέκκλιση από αυτό, οπότε και με τα προεδρικά διατάγματα του επόμενου άρθρου μπορεί να καθορίζεται, για ορισμένες κατηγορίες ή περιπτώσεις κτιρίων και εγκαταστάσεων, ύψος μεγαλύτερο από το ανώτατο επιτρεπόμενο. 4. Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, η έκταση του ακινήτου νοείται ως ενιαίο σύνολο. 5. Είναι δυνατόν ορισμένες από τις χρήσεις γης που επιτρέπονται σύμφωνα με την παρ. Β΄, να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται με ειδικούς όρους και προϋποθέσεις ή να αφορούν συγκεκριμένες ζώνες ή τμήματα του ακινήτου ή και ορόφους κτιρίων και εγκαταστάσεων. 6. …». Περαιτέρω, στο άρθρο 12 του ως άνω ν. 3986/ 2011, το οποίο φέρει τον τίτλο «Χωρικός προορισμός – Επενδυτική ταυτότητα δημοσίων ακινήτων», ορίζεται ότι: «1. Για τον καθορισμό του χωρικού προορισμού των δημοσίων ακινήτων που προβλέπονται στο άρθρο 10 του παρόντος Κεφαλαίου, καταρτίζονται και εγκρίνονται Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.) κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου. Με τα σχέδια αυτά οριοθετούνται σε χάρτη κλίμακας 1:5.000 ή άλλης κατάλληλης κλίμακας με συντεταγμένες κορυφών, βασιζόμενες στο Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς ΕΓΣΑ ’87, όπως αυτό ισχύει, τα προς αξιοποίηση ακίνητα και καθορίζονται και εγκρίνονται: α) Ο βασικός χωρικός προορισμός, επενδυτική ταυτότητα, του προς αξιοποίηση ακινήτου, δηλαδή η υπαγωγή σε μία εκ των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης και όρων δόμησης που ορίζονται στο προηγούμενο άρθρο. β) Οι ειδικότερες χρήσεις γης που επιτρέπονται στην έκταση του προς ανάπτυξη ακινήτου και οι τυχόν πρόσθετοι περιορισμοί που αποσκοπούν στον έλεγχο της έντασης κάθε χρήσης. γ) Οι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης του προς αξιοποίηση ακινήτου. δ) Ειδικές ζώνες προστασίας και ελέγχου στα οριοθετούμενα κατά τα ανωτέρω ακίνητα, εφόσον απαιτείται, στις οποίες μπορεί να επιβάλλονται ειδικοί όροι και περιορισμοί στις χρήσεις γης στη δόμηση και στην εγκατάσταση και άσκηση δραστηριοτήτων και λειτουργιών. ε) Οι περιβαλλοντικοί όροι του σχεδίου, σύμφωνα με την κατά νόμο προβλεπόμενη στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, η οποία καταρτίζεται και δημοσιοποιείται κατά τα οριζόμενα στην επόμενη παράγραφο. 2. Για την έγκριση των σχεδίων της προηγούμενης παραγράφου υποβάλλεται στη Γενική Γραμματεία Φορολογικής Πολιτικής και Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών αίτηση από τον κύριο του ακινήτου ή τον δικαιούχο εμπράγματου δικαιώματος ή τον κάτοχο δικαιώματος περιουσιακής φύσης ή δικαιώματος διαχείρισης και εκμετάλλευσης ή τον έλκοντα εξ αυτών δικαιώματα ή από το Ταμείο, η οποία συνοδεύεται από τα ακόλουθα δικαιολογητικά: α) Μελέτη στην οποία παρουσιάζεται και αξιολογείται το υφιστάμενο ρυθμιστικό καθεστώς του προς αξιοποίηση ακινήτου (χωροταξικό, πολεοδομικό, αναπτυξιακό κ.λπ.) ιδίως από απόψεως επικαιρότητας, συνέργειας, συμπληρωματικότητας και βιωσιμότητας των σχετικών ρυθμίσεων και τεκμηριώνεται, με βάση κριτήρια χωροταξικά, περιβαλλοντικά, χρηματοοικονομικά και εμπορικά, ο βέλτιστος χωρικός προορισμός του (χρήσεις γης, όροι δόμησης κ.λπ.), ο οποίος συνιστά και τη βασική επενδυτική του ταυτότητα για κάθε μεταγενέστερη πράξη αξιοποίησης, καθώς και οι γενικές κατευθύνσεις για την ενσωμάτωση της σχεδιαζόμενης επένδυσης στην περιβάλλουσα το δημόσιο ακίνητο περιοχή και τη συμβολή της στην εθνική, περιφερειακή και τοπική ανάπτυξη. … β) Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), η οποία συντάσσεται κατά το άρθρο 6 και δημοσιοποιείται κατά το άρθρο 7 της κοινής υπουργικής απόφασης (κ.υ.α.) 107017/2006 (Β΄ 1225). Ως αρμόδια αρχή για τις ανάγκες εφαρμογής του παρόντος νόμου νοείται η αρμόδια υπηρεσία περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 4 της πιο πάνω κοινής υπουργικής απόφασης. Κατά τη σχετική διαδικασία διαβούλευσης, αντί των υπηρεσιών και οργανισμών που ορίζονται στην παρ. 4.1. του άρθρου 7 της ανωτέρω κοινής υπουργικής απόφασης, γνωμοδοτεί το οικείο Περιφερειακό Συμβούλιο… 3. Η έγκριση των Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. γίνεται με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος και ύστερα από εισήγηση του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας που προβλέπεται στο άρθρο 16 του παρόντος. 4. Με τα προεδρικά διατάγματα της προηγούμενης παραγράφου μπορεί να τροποποιούνται εγκεκριμένα ΕΠΣ, ΤΠΣ, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ και άλλα σχέδια χρήσεων γης, εφόσον η τροποποίηση καθίσταται αναγκαία για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη και την αποτελεσματική αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων, ιδίως στις περιπτώσεις που οι υφιστάμενες ρυθμίσεις και κατευθύνσεις είναι ασαφείς ή απορρέουν από ανεπίκαιρα χωροταξικά και πολεοδομικά σχέδια. Ως ανεπίκαιρα νοούνται ιδίως τα χωροταξικά και πολεοδομικά σχέδια που δεν έχουν υπαχθεί σε διαδικασία αξιολόγησης ή/και τροποποίησης ή αναθεώρησης μετά την πάροδο 5 και πλέον ετών από την έγκριση ή την τελευταία αναθεώρηση ή τροποποίησή τους. 5. α. Με όμοια προεδρικά διατάγματα, και ύστερα από ειδικώς αιτιολογημένη εκτίμηση των πολεοδομικών, περιβαλλοντικών, αρχιτεκτονικών και αναπτυξιακών χαρακτηριστικών και επιπτώσεων της επιδιωκόμενης παρέμβασης, μπορεί να τροποποιούνται εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια και σχέδια πόλεως ή και πολεοδομικές μελέτες, καθώς και να καθορίζονται ειδικοί όροι χρήσεως και δόμησης για τα εντός σχεδίου πόλεως δημόσια ακίνητα … ». Εξάλλου, στο άρθρο 13 του ίδιου νόμου, με τίτλο «Χωροθέτηση επενδυτικού σχεδίου», ορίζεται ότι: «1. Για τη χωροθέτηση του επενδυτικού σχεδίου αξιοποίησης δημοσίου ακινήτου εκδίδεται κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής ύστερα από αίτηση του κυρίου της επένδυσης. Με την απόφαση αυτή καθορίζονται: α) Οι ειδικότερες κατηγορίες έργων, δραστηριοτήτων και εγκαταστάσεων που πρόκειται να ανεγερθούν στην έκταση του συγκεκριμένου ΕΣΧΑΔΑ του δημοσίου ακινήτου, καθώς και τα αναγκαία συνοδά έργα… β) Η γενική διάταξη των κτηρίων και εγκαταστάσεων… γ) Οι περιβαλλοντικοί όροι του επενδυτικού σχεδίου…», ενώ στο άρθρο 16 ορίζεται ότι: «1. Συνιστάται, στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών, Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας, το οποίο έχει ως έργο την παρακολούθηση της εφαρμογής της νομοθεσίας για την αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και την παροχή εισηγήσεων και γνωμοδοτήσεων κατά την έκδοση των επί μέρους πράξεων που προβλέπονται στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου … 2. Έργο του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας είναι ιδίως: α) Η παροχή υποστήριξης στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας για θέματα εφαρμογής των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου και των κανονιστικών και ατομικών διοικητικών πράξεων που εκδίδονται κατ’ εξουσιοδότηση αυτών. β) Η παροχή γνώμης ή εισήγησης προς τον Υπουργό Οικονομικών κατά την έκδοση των πράξεων που προβλέπονται στα άρθρα 12 και 13 του παρόντος νόμου …».
4. Από τις προαναφερθείσες διατάξεις προκύπτει ότι το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων αποτελεί, κατά την πρόβλεψη του νόμου, χωρικό σχέδιο, η στόχευση του οποίου είναι προσανατολισμένη στην επίτευξη ειδικού οικονομικού και αναπτυξιακού σκοπού, ικανού να υποβοηθήσει γενικώς την οικονομία της Χώρας. Δεν εντάσσεται, επομένως, σε ένα από τα είδη του χωροταξικού σχεδιασμού, όπως προβλέπονται στα γνωστά νομοθετήματα, που ίσχυσαν και ισχύουν, δηλαδή σε σχέδια που αναφέρονται σε συγκεκριμένη υποδιαίρεση του εθνικού χώρου, γνωστή και καθορισμένη με κριτήρια εκ των προτέρων γνωστά (π.χ. διοικητικής διαίρεσης, γεωγραφικά, μορφολογικά κ.λπ.) ή ανάγονται σε συγκεκριμένο τομέα οικονομικής δραστηριότητας, δυνάμενης να ασκείται από οιονδήποτε, της οποίας αποσκοπούν να ρυθμίσουν τους όρους και προϋποθέσεις ανάπτυξης στον χώρο. Δεν αποτελεί ούτε εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου ή δευτέρου επιπέδου κατά τα πρότυπα των γνωστών από την προγενέστερη νομοθεσία εργαλείων (Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης – ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ – και πολεοδομικής μελέτης, αντιστοίχως), αλλά διαφοροποιείται, ως προς τον στόχο, που είναι πάντοτε αναπτυξιακός (ενώ του πολεοδομικού σχεδίου είναι γενικός και αφορά την ανάπτυξη των πόλεων του Κράτους χάριν της διαβιώσεως του γενικού πληθυσμού, βλ. αντί άλλων το άρθρο 1 του ν.δ. 17.7.1923) (ΠΕ 230/2020 παρατ. 7, πρβλ. ΠΕ 87/2020 παρατ. 7) και, ως εκ τούτου, το ΕΣΧΑΔΑ αποτελεί ιδιαίτερο πολεοδομικό σχεδιασμό προς επίτευξη αναπτυξιακού στόχου (πρβλ. ΣτΕ 2564/2022 Ολομ. σκ. 34). Η εμβέλεια του ΕΣΧΑΔΑ ως εργαλείου σχεδιασμού εξαντλείται στη ρύθμιση της σχέσης ορισμένου δημοσίου ακινήτου με συγκεκριμένη επενδυτική ταυτότητα με τον χώρο, επί του οποίου αυτή θα υλοποιηθεί, ο σχεδιασμός δε αυτός κατατείνει στην αξιοποίηση του ακινήτου κατά τρόπο ώστε αυτή να εναρμονίζεται με τη συνταγματική επιταγή της αρχής της αειφορίας. Η ιδιότητα, εξάλλου, του ΕΣΧΑΔΑ ως σχεδίου έλκει σε εφαρμογή τη νομοθεσία περί Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης, στην οποία υπόκεινται, κατ’ αρχήν, τα σχέδια ή προγράμματα, τα οποία αποτελούν το πλαίσιο για την εκτέλεση έργων και την ανάπτυξη δραστηριοτήτων υποκειμένων, ως τέτοιων, στη νόμιμη διαδικασία περιβαλλοντικής αδειοδότησης. Η διαδικασία της ΣΠΕ αποσκοπεί να διαφωτίσει τη Διοίκηση, ήδη κατά το στάδιο του σχεδιασμού, ως προς τις επιπτώσεις που συνεπάγεται η υλοποίηση του σχεδίου για το φυσικό, πολιτιστικό και ανθρωπογενές περιβάλλον και τους τρόπους αντιμετώπισής τους, η δε περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου διενεργείται με το ίδιο το εγκριτικό του ΕΣΧΑΔΑ προεδρικό διάταγμα (ΠΕ 230/2020 παρατ. 7, πρβλ. ΠΕ 29/2015 Ολ. παρατ. 3).
5. Περαιτέρω, οι ισχύουσες πλέον διατάξεις του ν. 4447/2016 (Α΄ 241), με τις οποίες καθιερώθηκε σύστημα χωρικού σχεδιασμού με σκοπό, κατά την εκτίμηση της οικείας αιτιολογικής έκθεσης, την ενίσχυση της αναπτυξιακής προοπτικής της Χώρας, την προστασία του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος και την προώθηση της κοινωνικής συνοχής και δικαιοσύνης, κατατάσσουν τα ΕΣΧΑΔΑ στη γενική κατηγορία των ειδικών χωρικών σχεδίων (ΕΧΣ), ήδη ειδικών πολεοδομικών σχεδίων (ΕΠΣ) (άρθρο 8 παρ. 7 περ. γ΄ του ν. 4447/2016, όπως ισχύει), και τα αντιδιαστέλλουν έτσι από τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ), ήδη Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), αυτά δηλαδή που αποτελούν, κατά βάση, τη μετεξέλιξη των γνωστών από την παλαιότερη νομοθεσία Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (βλ. άρθρο 7 παρ. 12 του ν. 4447/2016, όπως ισχύει). Κατά τις ειδικότερες ρυθμίσεις του νόμου, τα ΤΧΣ (ΤΠΣ) εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των περιφερειακών και ειδικών χωροταξικών πλαισίων (άρθρο 7 παρ. 2 του ν. 4447/2016, όπως ισχύει), τα δε ΕΧΣ (ΕΠΣ), στα οποία ανήκουν, κατά τα προαναφερόμενα, και τα ΕΣΧΑΔΑ, εντάσσονται ιεραρχικά στο ίδιο επίπεδο με τα ΤΧΣ/ΤΠΣ και πρέπει να εναρμονίζονται με τα περιφερειακά και ειδικά χωροταξικά πλαίσια, μπορεί, όμως, να τροποποιούν τα εγκεκριμένα ΤΧΣ/ΤΠΣ (άρθρο 8 παρ. 1 περ. γ΄ και δ΄ του ν. 4447/2016) (ΠΕ 230/2020 παρατ. 7). Αντίστοιχη διάταξη περιέχει το άρθρο 12 παρ. 4 του ν. 3986/2011, το οποίο παρέχει την εξουσιοδότηση να τροποποιούνται με τα ΕΣΧΑΔΑ εγκεκριμένα ΕΠΣ, ΤΠΣ, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ και άλλα σχέδια χρήσεων γης, υπό τις ουσιαστικές προϋποθέσεις που θέτει η εν λόγω διάταξη, ιδίως δε εφόσον οι υφιστάμενες ρυθμίσεις είναι είτε ασαφείς είτε ανεπίκαιρες [κατά την αρχική του διατύπωση, το άρθρο 12 παρ. 4 περιελάμβανε και τη δυνατότητα τροποποίησης ρυθμιστικών σχεδίων, η αναφορά, όμως, αυτή απαλείφθηκε κατόπιν της αντικατάστασης της διάταξης με το άρθρο 24 του ν. 4864/2021]. Ωστόσο, όριο των κατά τα ανωτέρω τροποποιήσεων αποτελεί η μη ανατροπή όχι μόνον του χωροταξικού σχεδιασμού της περιοχής της επένδυσης, αλλά και της γενικής πρότασης πολεοδομικής οργάνωσης, η οποία καθιερώνεται με τα προαναφερθέντα ΤΠΣ, καθώς και των περιοριστικών (πολεοδομικών ή άλλης φύσης) μέτρων που έχουν ληφθεί για τις ΖΟΕ, προκειμένου να αντιμετωπισθούν τυχόν οικιστικές πιέσεις σε περιαστικές περιοχές, οι οποίες δεν έχουν αποτελέσει ακόμη αντικείμενο σχεδιασμού (βλ. ΣτΕ 2564/2022 Ολομ. σκ. 34, ΠΕ 196/2021 παρατ. 16, 87/2020 παρατ. 30). Η κατά τα ανωτέρω απαίτηση της νομοθεσίας εξασφαλίζεται με την καθιερωθείσα διαδικασία για τον σχεδιασμό και την αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων μέσω ΕΣΧΑΔΑ (ν. 3986/2011), η οποία θεσπίζει τη στρατηγική περιβαλλοντική τους έγκριση. Εξάλλου, τα κριτήρια βάσει των οποίων διατυπώνεται η πρόταση του σχεδιασμού της ΣΜΠΕ αξιολογούνται από τη Διοίκηση, με τη διατύπωση αιτιολογημένης κρίσης, μεταξύ άλλων, επί της ανάγκης θέσπισης αποκλίσεων από τις ρυθμίσεις υφισταμένων πολεοδομικών σχεδίων ή ΖΟΕ (ιδίως σε περίπτωση που ο προϋπάρχων πολεοδομικός σχεδιασμός έχει καταστεί ανεπίκαιρος) και επί της μη ανατροπής του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού της ευρύτερης περιοχής της επένδυσης από την κατά τα ανωτέρω θέσπιση αποκλίσεων. Υπό το περιεχόμενο αυτό, οι διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 δεν αντίκεινται στις διατάξεις του άρθρου 24 του Συντάγματος (βλ. ΣτΕ 2564/2022 Ολομ. σκ. 34). Σε κάθε περίπτωση, κατά γενικό κανόνα, ο οποίος απορρέει από τον κατά το Σύνταγμα επιβαλλόμενο χωροταξικό σχεδιασμό, αλλά και σύμφωνα με τις επιταγές τόσο του ειδικού θεσμικού πλαισίου των ΕΣΧΑΔΑ (άρθρο 11 στοιχ. Α΄ παρ. 1 του ν. 3986/2011) όσο και του ν. 4447/2016, τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια, ήδη Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, επομένως και τα ΕΣΧΑΔΑ, οφείλουν να εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις ή να συμμορφώνονται προς τυχόν ειδικότερες, αμέσου εφαρμογής, ρυθμίσεις του χωροταξικού σχεδιασμού, ώστε να τηρούνται οι γενικές επιλογές του υπερκειμένου αυτού σχεδιασμού και, κατ’ επέκταση, να επιτυγχάνεται η σύμφωνη με την αρχή της αειφορίας οργάνωση και διαχείριση του χώρου (πρβλ. ΣτΕ Ολομ. 2564/2022 σκ. 34, 1705/2017 Ολομ. σκ. 16), και, πάντως, να λαμβάνουν υπόψη και να συνεκτιμούν, τυχόν, ήδη ισχύοντα εθνικά και περιφερειακά χωροταξικά σχέδια, καθώς και όσα αντίστοιχα είχαν ήδη εγκριθεί υπό το προ του ν. 4447/2016 νομοθετικό καθεστώς (ΠΕ 230/2020 παρατ. 7, πρβλ. ΠΕ 196/2022, 90/2022, 196/2021, 87/2020, 29/2015 Ολ.).
6. Εξάλλου, από τις ανωτέρω διατάξεις του ν. 3986/2011 προκύπτει ότι η διαδικασία πολεοδομικής ωρίμανσης του προς αξιοποίηση ακινήτου, η οποία εισάγεται με τα άρθρα 12 και 13 του ν. 3986/2011, αναπτύσσεται, κατ’ αρχήν, σε δύο στάδια: Η έγκριση του ΕΣΧΑΔΑ αποτελεί το πρώτο στάδιο σχεδιασμού του υπό αξιοποίηση ακινήτου, κατά το οποίο καθορίζεται ο χωρικός προορισμός του και προσδίδεται στο ακίνητο αυτό η επενδυτική του ταυτότητα με την υπαγωγή σε μία από τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης που ορίζει ο ν. 3986/2011 (άρθρο 11 στοιχ. Β΄) και, ως κατ’ αρχήν σχεδιασμός ενός έργου, στοχεύει στη βιώσιμη ανάπτυξη της χρήσης αυτής και αποτελεί το έρεισμα των λοιπών διοικητικών πράξεων, οι οποίες εκδίδονται στο επόμενο στάδιο της πραγματοποίησης του επενδυτικού σχεδίου (έγκριση χωροθέτησης του επενδυτικού σχεδίου κ.λπ.) (πρβλ. ΣτΕ 2564/2022 Ολομ. σκ. 34). Ειδικότερα, το πρώτο στάδιο, όπως αυτό προβλέπεται στο άρθρο 12, περιλαμβάνει τον καθορισμό του χωρικού προορισμού του ακινήτου, ο οποίος συνιστά και τη βασική επενδυτική του ταυτότητα για κάθε μεταγενέστερη πράξη αξιοποίησης, την οριοθέτηση του προς αξιοποίηση ακινήτου και την υπαγωγή του σε μία εκ των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης και όρων δόμησης που ορίζονται στο άρθρο 11 στοιχ. Β΄. Επιπλέον, εγκρίνονται οι ειδικότερες χρήσεις γης που επιτρέπονται στην έκταση του προς ανάπτυξη ακινήτου και οι τυχόν πρόσθετοι περιορισμοί που αποσκοπούν στον έλεγχο της έντασης κάθε χρήσης, καθώς και οι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης. Η κατάρτιση του ΕΣΧΑΔΑ αποτελεί προϊόν συστηματικής επιστημονικής τεκμηρίωσης αλλά και ευρείας δημοσιότητας, η οποία πραγματοποιείται στο πλαίσιο της διαδικασίας στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης αυτού. Για τον σκοπό αυτό, στο άρθρο 12 προβλέπεται η υποβολή, για κάθε υπό αξιοποίηση δημόσιο ακίνητο, ειδικής μελέτης, με την οποία τεκμηριώνεται με βάση χωροταξικά, περιβαλλοντικά, χρηματοοικονομικά και εμπορικά κριτήρια, ο βέλτιστος χωρικός προορισμός του ακινήτου, καθώς και στρατηγικής περιβαλλοντικής μελέτης με την οποία αποτιμώνται οι επιπτώσεις της σχεδιαζόμενης ανάπτυξης στο φυσικό, πολιτιστικό και οικιστικό περιβάλλον της περιοχής. Το υπό κατάρτιση σχέδιο, όπως και η στρατηγική περιβαλλοντική μελέτη αυτού, υποβάλλονται σε διαδικασία δημοσιότητας και διαβούλευσης με το κοινό, καθώς και σε διαδικασία γνωμοδότησης εκ μέρους του οικείου Περιφερειακού Συμβουλίου, ενώ η σχετική διοικητική διαδικασία ολοκληρώνεται με την εισήγηση του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας. Σκοπός των ανωτέρω ρυθμίσεων είναι η ολοκληρωμένη θεώρηση των βασικών παραμέτρων αξιοποίησης των δημοσίων ακινήτων (χωροταξικών, πολεοδομικών, περιβαλλοντικών, αναπτυξιακών, τεχνικοοικονομικών κ.λπ.) και η παροχή της αναγκαίας ευελιξίας κατά τον σχετικό σχεδιασμό, έτσι ώστε να συνδυάζονται, κατά τρόπο βιώσιμο, οι πολεοδομικές και χωροταξικές προτεραιότητες με άλλες δημόσιες ανάγκες, όπως είναι ιδίως η αποτελεσματική αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων και η συμβολή της επένδυσης στην εθνική οικονομία και στους δημοσιονομικούς στόχους της χώρας. Το δεύτερο στάδιο της διαδικασίας πολεοδομικής ωρίμανσης των προς αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων, όπως προβλέπεται στο άρθρο 13, αφορά στη χωροθέτηση, εφόσον, πάντως, προβλέπεται, του επενδυτικού σχεδίου, δηλαδή της συγκεκριμένης επενδυτικής πρότασης που θα προκύψει μετά τη διενέργεια σχετικού διαγωνισμού και την επιλογή αναδόχου (παραχωρησιούχου, μακροχρόνιου μισθωτή, αγοραστή κ.λπ.) που θα υλοποιήσει την επένδυση. Συγκεκριμένα, με το άρθρο 13 εισάγεται ειδική διαδικασία χωροθέτησης του επενδυτικού σχεδίου, στην οποία ενσωματώνεται και η απαιτούμενη κατά περίπτωση έγκριση περιβαλλοντικών όρων των επιμέρους έργων και δραστηριοτήτων καθώς και των αναγκαίων έργων εξωτερικής υποδομής. Στην έγκριση χωροθέτησης του επενδυτικού σχεδίου ενσωματώνονται και άλλες, πλην της εγκρίσεως περιβαλλοντικών όρων, ειδικές χωροθετικές – περιβαλλοντικές άδειες και εγκρίσεις (βλ. ΠΕ 250/2014 παρατ. 3). Όπως προκύπτει από το ανωτέρω προεκτεθέν σύστημα δύο σταδίων που θεσπίζει ο ν. 3986/2011, ο χωρικός προορισμός του προς αξιοποίηση ακινήτου, ο οποίος συνιστά και τη βασική επενδυτική του ταυτότητα για κάθε μεταγενέστερη πράξη αξιοποίησης, η υπαγωγή του σε μία γενική κατηγορία χρήσεων γης και όρων δόμησης, καθώς και η έγκριση των ειδικότερων χρήσεων γης που επιτρέπονται στο ακίνητο, ως βασικά στοιχεία του σχεδιασμού, καθορίζονται αποκλειστικά κατά το πρώτο στάδιο της έγκρισης του ΕΣΧΑΔΑ, κατά το οποίο μάλιστα πρέπει να προσδιορίζονται κατά τρόπο σαφή και αρκούντως ακριβή. Ως εκ τούτου, η ρύθμιση των στοιχείων αυτών δεν μπορεί να μεταφερθεί, εν όλω ή εν μέρει, στο δεύτερο στάδιο της χωροθέτησης του επενδυτικού σχεδίου και να αποτελέσει αντικείμενο αυτού, διότι κατά το δεύτερο αυτό στάδιο εξετάζεται η χωροθέτηση και αδειοδότηση συγκεκριμένης επενδυτικής πρότασης, η οποία, όμως, δεν μπορεί να συνιστά κατ’ ουσίαν καθορισμό των χρήσεων γης και του χωρικού προορισμού του ακινήτου.
7. Το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο χωροθετήθηκε, μαζί με τον νέο Ιππόδρομο, στην περιοχή του Μαρκοπούλου Μεσογαίας με τον ν. 2730/1999 «Σχεδιασμός, ολοκληρωμένη ανάπτυξη και εκτέλεση Ολυμπιακών Έργων και άλλες διατάξεις» (Α΄ 130), ενόψει της τέλεσης των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004. Ειδικότερα, με τον ν. 2730/1999 θεσπίσθηκαν οι αναγκαίες ρυθμίσεις για την ένταξη των Ολυμπιακών έργων στις στρατηγικές επιλογές χωροταξικής και οικιστικής οργάνωσης του Μητροπολιτικού Συγκροτήματος της Αθήνας και προβλέφθηκε η δημιουργία συστήματος πόλων υπερτοπικής σημασίας, στους οποίους χωροθετούνται Ολυμπιακά έργα και συμπληρωματικές αθλητικές εγκαταστάσεις. Όπως προκύπτει από την εισηγητική έκθεση του νόμου, ο νομοθέτης αντελήφθη την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 στην Αθήνα ως ευκαίρια, η οποία πρέπει να αξιοποιηθεί για να βελτιωθεί η χωροταξική οργάνωση και να επιτευχθεί η βιώσιμη ανάπτυξη της ευρύτερης πειροχής του Λεκανοπεδίου της Αττικής (βλ. ΠΕ 187/2000 Ολ.). Για την επίτευξη του στόχου αυτού ο ν. 2730/1999: α) τροποποίησε το ΡΣΑ (ν. 1515/1985, Α΄ 18), ενσωματώνοντας σε αυτό τις αναγκαίες χωροταξικές ρυθμίσεις και παρεμβάσεις για την τέλεση των αγώνων (άρθρο 1 παρ. 2), β) επέλεξε τις περιοχές υποδοχής των αγώνων (άρθρο 2) και γ) προέκρινε, κατ’ αρχήν, ως νομικό και τεχνικό εργαλείο για τη χωροταξική οργάνωση των παραπάνω περιοχών τα Ειδικά Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης Περιοχών Ολυμπιακών Έργων (ΕΣΟΑΠ), υπό τη μορφή προεδρικών διαταγμάτων (άρθρο 3 παρ. 1). Μεταξύ άλλων, ο νόμος αυτός προέβλεψε (άρθρα 1 παρ. 2 περ. γ΄ και 2 παρ. 1 περ. γ΄) την περιοχή του Μαρκοπούλου Μεσογαίας ως τμήμα συστήματος μεγάλων υπερτοπικών πόλων αναψυχής, αθλητισμού και πολιτισμού που εξυπηρετούν ολόκληρη την έκταση της πόλης και συγκεκριμένα την προέβλεψε ως περιοχή υποδοχής του Ιπποδρόμου και του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου (βλ. ΠΕ 54/2002 5μ., όπου αναφέρεται ότι κατά τη φάση προετοιμασίας του φακέλου υποψηφιότητας για τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004 εξετάσθηκαν και άλλες εναλλακτικές θέσεις για τη χωροθέτηση του Ιπποδρόμου και ότι ο συνδυασμός της χωροθέτησης του Ιπποδρόμου και του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου κρίθηκε ότι εξασφαλίζει τη βιωσιμότητα του τελευταίου κατά τη μεταολυμπιακή περίοδο, παρέχει δε τη δυνατότητα εξυπηρέτησής του από τις εγκαταστάσεις και υποδομές του Ιπποδρόμου). Ειδικότερα, με το άρθρο 1 παρ. 2 περ. γ΄ του ν. 2730/ 1999 προστέθηκε περίπτωση ε΄ στην παράγραφο 2.3 του Παραρτήματος της Α΄ ενότητας του άρθρου 15 του ν. 1515/1985 ως εξής: «ε. Για τα Ολυμπιακά Έργα. Δημιουργία συστήματος πόλων υπερτοπικής σημασίας, στους οποίους χωροθετούνται Ολυμπιακά Έργα, καθώς και συμπληρωματικές αθλητικές εγκαταστάσεις. Οι πόλοι αυτοί θα εξυπηρετούν μετά την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων συνδυασμένες λειτουργίες αθλητισμού, τουρισμού-αναψυχής, κοινωνικών εξυπηρετήσεων και πολιτισμού της ευρύτερης περιοχής της Αθήνας: … Ο Ιππόδρομος μεταφέρεται σε νέο υπερτοπικό Ολυμπιακό πόλο στο Μαρκόπουλο Μεσογαίας. …». Με την ανωτέρω διάταξη του ν. 2730/1999 προβλέφθηκε ότι, μετά την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων, οι πόλοι αυτοί θα εξυπηρετούν χρήσεις όχι μόνον αναψυχής, αθλητισμού και πολιτιστικές, όπως οι αρχικώς προβλεφθέντες με τον ν. 1515/1985 υπερτοπικοί πόλοι, αλλά και χρήσεις τουρισμού-αναψυχής και κοινωνικών εξυπηρετήσεων. Η διαφορετική αυτή ρύθμιση για τη θεσπισθείσα με τον ν. 2730/1999 νέα κατηγορία υπερτοπικών πόλων δικαιολογείται ως εκ της ανάγκης να εξευρεθεί μετά τη λήξη των Ολυμπιακών Αγώνων η κατάλληλη για καθεμία από τις ολυμπιακές εγκαταστάσεις χρήση, ενόψει του είδους της συγκεκριμένης εγκατάστασης, της λειτουργίας που ήταν προορισμένη να επιτελέσει κατά την διάρκεια των Αγώνων και των ιδιαίτερων συνθηκών της ευρύτερης περιοχής, στην οποία βρίσκεται (βλ. ΣτΕ 415-418/2011 Ολομ., με τις οποίες κρίθηκε, μεταξύ άλλων, ότι η ανωτέρω διάταξη του ν. 2730/1999, με την οποία συμπληρώθηκε το ΡΣΑ, δεν έρχεται σε αντίθεση προς το άρθρο 24 του Συντάγματος, πρβλ. και 376/2014 Ολομ.). Περαιτέρω, στο άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 2730/1999 ορίστηκε ότι: «Για την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων του έτους 2004, χωροθετούνται οι ακόλουθες περιοχές υποδοχής Ολυμπιακών Έργων … και καθορίζονται οι γενικές χρήσεις τους μετά την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων: α. … γ. Στο Μαρκόπουλο, περιοχή υποδοχής του Ιπποδρόμου και του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου, καθώς και των αναγκαίων εγκαταστάσεων σταυλισμού και λοιπών έργων υποστήριξής τους. Η περιοχή αυτή μετά την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων θα λειτουργήσει ως υπερτοπικός πόλος αθλητισμού και τουρισμού-αναψυχής. Σε αυτήν, εκτός από τον Ιππόδρομο και το Ιππικό Κέντρο που θα συνεχίσουν να λειτουργούν και μετά την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων, μπορεί να περιλαμβάνονται, ύστερα από την κατάρτιση των Ειδικών Σχεδίων που προβλέπονται στο άρθρο 3, και οι χρήσεις του άρθρου 9 του από 23.2/6.3.1987 προεδρικού διατάγματος … με εξαίρεση τις εξής χρήσεις: κέντρα διασκέδασης-αναψυχής, κατοικίες και καζίνο. δ. …». Εξάλλου, στο άρθρο 3 του ν. 2730/ 1999 προβλέφθηκε ότι, για τις περιοχές υποδοχής των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, μεταξύ των οποίων και το Μαρκόπουλο Μεσογαίας, καταρτίζονται ΕΣΟΑΠ (παρ. 1-3), τα οποία εγκρίνονται με προεδρικά διατάγματα και με τα οποία καθορίζονται, μεταξύ άλλων, οι ειδικότερες κατηγορίες Ολυμπιακών έργων που θα κατασκευασθούν σε κάθε περιοχή, καθώς και οι γενικοί και ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, πέραν αυτών που, για ορισμένες περιοχές, μεταξύ των οποίων και αυτή του Μαρκοπούλου Μεσογαίας, καθορίζονται ευθέως από τον νόμο (ποσοστό κάλυψης, συντελεστής δόμησης), εγκρίνονται δε παράλληλα οι περιβαλλοντικοί όροι για κάθε επί μέρους έργο. Επίσης, ειδικά για το επίμαχο ακίνητο, με την παράγραφο 8 του ίδιου άρθρου ορίσθηκε ότι με το ΕΣΟΑΠ, το οποίο επέχει θέση άδειας ίδρυσης και λειτουργίας των σταυλικών εγκαταστάσεων του Ιπποδρόμου και του Ιππικού Κέντρου, καθορίζονται και οι υγειονομικές προϋποθέσεις και όροι ίδρυσης και λειτουργίας των εγκαταστάσεων αυτών, καθώς και τα αναγκαία μέτρα για την προστασία της δημόσιας υγείας. Τέλος, με την παράγραφο 4 του άρθρου 13, η οποία προστέθηκε με το άρθρο 11 παρ. 5 του ν. 2947/2001 (Α΄ 228), ειδικώς η αναγκαστική απαλλοτρίωση για τον χώρο του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου θεωρήθηκε εγκύρως συντελεσθείσα υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου.
8. Κατ’ εξουσιοδότηση του ν. 2730/1999 εκδόθηκε το από 19.4.2002 π.δ. (Δ΄ 347), με το οποίο εγκρίθηκε το Ειδικό Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης της περιοχής υποδοχής του Ιπποδρόμου και του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου (άρθρο 1), ορίστηκαν οι χρήσεις γης κατά ζώνες, οι όροι δόμησης και η γενική διάταξη των εγκαταστάσεων και των συνοδευτικών δραστηριοτήτων (άρθρο 2), εγκρίθηκαν περιβαλλοντικοί όροι και γενικές διατάξεις (άρθρο 3) και καθορίστηκαν περιοχές προστασίας περιμετρικά της περιοχής του ΕΣΟΑΠ, στις οποίες επιβλήθηκαν ειδικοί όροι και περιορισμοί (άρθρο 4). Ειδικότερα, με το ως άνω διάταγμα καθορίστηκαν τέσσερις ζώνες, υπό τις ακόλουθες ρυθμίσεις ως προς τις χρήσεις, τους όρους και τους περιορισμούς δόμησης: α) Ζώνη 1: ζώνη εισόδου, στην οποία προβλέπεται η ανέγερση μόνο προσωρινών κτιρίων για τις ανάγκες των Ολυμπιακών Αγώνων, β) Ζώνη 2: περιοχή εγκατάστασης του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου, με αρένες, γήπεδα, χώρους στάθμευσης, οδούς και πλατείες. Εντός της ζώνης αυτής επιτρέπεται επίσης να ανεγερθούν: – Δύο αρένες (υπερπήδησης και δεξιοτεχνίας) με τις κερκίδες κοινού, κτίρια στεγασμένων κερκίδων και χώροι υποδοχής κ.λπ. – Το κτιριακό συγκρότημα της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ιππασίας με κλειστή αρένα, εστιατόριο, γραφεία διοίκησης και στεγασμένο γήπεδο προθέρμανσης. – Λυόμενα κτίρια για τη διεξαγωγή των Ολυμπιακών Αγώνων, που απομακρύνονται μετά την τέλεση των Ολυμπιακών Αγώνων. – Γήπεδα προπόνησης, προθέρμανσης και αναμονής, χωριστά για τα αγωνίσματα υπερπήδησης και δεξιοτεχνίας. – Στάβλοι, γραφεία στάβλων, αποθήκες ζωοτροφών, εργαστήρια, κτηνιατρική κλινική, ξενώνες, εστιατόριο ιπποκόμων, βοηθητικά κτίρια. Οι όροι δόμησης των παραπάνω εγκαταστάσεων καθορίζονται ως εξής: – μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης 0,15, – μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης 10% της επιφάνειας της ζώνης, – μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων κερκίδων στους χώρους αγωνισμάτων 32 μ., με προσαύξηση 3 μ. για κατασκευή στεγάστρου και μέγιστος αριθμός ορόφων 3, – μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των λοιπών κτιρίων 8 μ., με προσαύξηση κατά 1,5 μ. για την κατασκευή στέγης και μέγιστος αριθμός ορόφων 2, – μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής κατ’ όγκο εκμετάλλευσης για τα κτίρια κερκίδων στους χώρους αγωνισμάτων 10,00 και για τα λοιπά κτίρια 4,00. Για τη μεταολυμπιακή χρήση της ζώνης 2 επιτρέπεται η κατασκευή ιππικού μουσείου, σχολής ιππασίας και αναψυκτηρίων με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 15 μ., μέγιστο αριθμό ορόφων τρείς χωρίς υπέρβαση του συντελεστή δόμησης. Ειδικότερα, επιτρέπεται η κατασκευή δύο μόνο αναψυκτηρίων, εμβαδού 200 τ.μ. το καθένα. γ) Ζώνη 3: περιοχή διεξαγωγής της Δ΄ φάσης του αγωνίσματος του Τρίαθλου (πάρκο Cross Country), η οποία διαμορφώνεται ως αμιγές πάρκο, με κατασκευές που απομακρύνονται μετά τη διεξαγωγή των Ολυμπιακών Αγώνων. Ως μεταολυμπιακή χρήση της ζώνης 3 καθορίζεται το πάρκο με δυνατότητα διεξαγωγής σε αυτό του αγωνίσματος του Τριάθλου, εφόσον περιληφθεί στο πρόγραμμα της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ιππασίας. δ) Ζώνη 4: περιοχή του Ιπποδρόμου, η οποία διακρίνεται σε δύο υποζώνες 4.1 και 4.2 και περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, στίβο, κεντρικό κτίριο κερκίδων, στάβλους, χώρους στάθμευσης, χώρους πρασίνου κ.ά., καθώς και εγκαταστάσεις για τον βιολογικό καθαρισμό των υγρών αποβλήτων και της κόπρου, περαιτέρω δε καθορίζονται όροι και περιορισμοί δόμησης για τη ζώνη αυτή (βλ. ΠΕ 54/2002 5μ.).
9. Μετά τη λήξη των Ολυμπιακών Αγώνων και προς διαφύλαξη και αξιοποίηση της υλικής κληρονομιάς που κατέλιπαν οι αγώνες αυτοί στη Χώρα, εκδόθηκε ο ν. 3342/2005 «Βιώσιμη ανάπτυξη και κοινωνική αξιοποίηση των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, αδειοδότηση, χρήσεις, λειτουργίες τους …» (Α΄ 131), με τον οποίο ρυθμίστηκαν ζητήματα σχετικά με την αξιοποίηση, την αδειοδότηση και τη λειτουργία των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων και καθορίστηκαν πρόσθετες επιτρεπόμενες χρήσεις (πέραν δηλαδή αυτών που προβλέφθηκαν για την περίοδο των Ολυμπιακών Αγώνων), προκειμένου οι εγκαταστάσεις αυτές να αποτελέσουν υπερτοπικούς πόλους ανάπτυξης, πολιτισμού και αθλητισμού, σύμφωνα και με τις προβλέψεις του ΡΣΑ, όπως είχε συμπληρωθεί με τον ν. 2730/1999. Ως προς τον καθορισμό των χρήσεων, ο νομοθέτης απέβλεψε στον προσδιορισμό των βασικών λειτουργιών και στον επιμερισμό των χρήσεων μεταξύ των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, δεδομένου ότι, όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση του ν. 3342/ 2005: «… Πλήθος εγκαταστάσεων είχαν σχεδιαστεί να έχουν ταυτόσημες χρήσεις (συνεδριακή, αθλητική, τουριστική), δημιουργώντας έτσι υπερπροσφορά ανταγωνιστικών εγκαταστάσεων, ενώ από την άλλη πλευρά χρήσεις απαραίτητες για το Λεκανοπέδιο (θεματικά πάρκα, χώροι συνάθροισης κοινού, ακαδημίες εφαρμοσμένων τεχνών) είτε δεν είχαν επιλεγεί είτε είχαν επιλεγεί γενικά για όλες τις εγκαταστάσεις χωρίς καμία μελέτη προσαρμογής για καθεμία χωριστά …». Κατ’ αρχάς ορίστηκε ότι σε όλα τα Ολυμπιακά συγκροτήματα επιτρέπονται οι αθλητικές χρήσεις και ότι στους αμιγώς αθλητικούς χώρους των συγκροτημάτων αυτών επιτρέπονται περιστασιακά βραχυχρόνιες εμπορικές χρήσεις (άρθρο 10), περαιτέρω δε προβλέφθηκαν και εμπορικές χρήσεις ανά Ολυμπιακό συγκρότημα, προκειμένου να εξασφαλισθούν οι αναγκαίοι πόροι για τη συντήρηση, τη λειτουργία και τη φύλαξη των εγκαταστάσεων, με τήρηση, πάντως, του ισοζυγίου για τη βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων και επισκεπτών του Λεκανοπεδίου (βλ. αιτιολογική έκθεση, επί του κεφαλαίου Β΄). Στο πλαίσιο αυτό, με τον ν. 3342/2005 καθορίστηκαν, κατά εξειδίκευση των θεσπισθεισών με το άρθρο 1 παρ. 2 περ. γ΄ του ν. 2730/ 1999 κατευθύνσεων ως προς τους υπερτοπικούς πόλους, στους οποίους είχαν χωροθετηθεί Ολυμπιακά έργα, οι μεταολυμπιακές χρήσεις των αναφερομένων στο άρθρο 9 παρ. 1 του εν λόγω νόμου «Ολυμπιακών συγκροτημάτων». Μεταξύ δε αυτών περιλαμβάνεται (περ. ιζ΄) το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου, όχι όμως και ο νέος Ιππόδρομος, ο οποίος, ως εκ τούτου, διαχωρίζεται πλέον από το Ιππικό Κέντρο και δεν θεωρείται «Ολυμπιακό συγκρότημα» παρά μόνο για την έκδοση των πάσης φύσης αδειών του νόμου αυτού [βλ. άρθρο 8 παρ. 1 εδ. β΄ του ν. 3342/2005, όπως το εδάφιο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 10 παρ. 3 του ν. 3708/2008 (Α΄ 210), πρβλ. ΣτΕ 1628/2017 7μ. – Σε σχέση με τον Ιππόδρομο, θεσπίστηκε μεταγενεστέρως το άρθρο 50 του ν. 4608/ 2019 (Α΄ 66), με το οποίο προστέθηκαν ως επιτρεπόμενες χρήσεις και οι λοιπές, πλην της χρήσης «καζίνο», χρήσεις τουρισμού-αναψυχής του άρθρου 5 του π.δ. 59/2018 (Α΄ 114), καθώς επίσης, στη ζώνη 4.1, και οι ειδικές χρήσεις «αθλητικές εγκαταστάσεις» και «πίστες αγώνων αυτοκινήτων και μοτοποδηλάτων» του άρθρου 13 του π.δ. 59/2018, ορίστηκε δε ότι οι ως άνω επιτρεπόμενες χρήσεις εξειδικεύονται με ΕΧΣ του άρθρου 8 του ν. 4447/2016 ή με αντίστοιχα εργαλεία πολεοδομικής οργάνωσης κατά την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία]. Περαιτέρω, ειδικά σε ό,τι αφορά το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο, με το άρθρο 26 του ν. 3342/2005 ορίζονται τα εξής: «Στο Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκόπουλου, όπως η περιοχή αυτή εμφαίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα 17 της παρ. 1 του άρθρου 9, επιτρέπονται, πλην των χρήσεων που δόθηκαν για την περίοδο των Ολυμπιακών Αγώνων και οι εξής λειτουργίες και χρήσεις: α. Ζώνη 1: Φυλάκιο ελέγχου με wc, εκδοτήρια εισιτηρίων, γήπεδο γκολφ. β. Ζώνη 2: Ιππικό κέντρο με υπαίθριες αρένες, γήπεδα, στάβλοι, αποθήκες, κτηνιατρική κλινική, κλειστή αρένα, γραφεία διοίκησης, ιππικό μουσείο, σχολές ιππασίας και αναβατών, καταστήματα πωλήσεως ειδών που σχετίζονται με τη λειτουργία του ιππικού κέντρου, εκθέσεις, χώροι εστιάσεως, δημοπρασίες, ξενοδοχείο, ελικοδρόμιο, γήπεδο γκολφ, χώροι στάθμευσης. γ. Ζώνη 3: Πάρκο με δυνατότητα διεξαγωγής σε αυτό του αγωνίσματος του τριάθλου, ψυχαγωγική ιππασία, γήπεδο γκολφ. Η ανέγερση μόνιμων κτιριακών εγκαταστάσεων επιτρέπεται μόνον εντός του χώρου που σημειώνεται με κόκκινο περίγραμμα στο ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα 17». Σύμφωνα δε με τα αναφερόμενα στην αιτιολογική έκθεση επί του ως άνω άρθρου 26: «Με το άρθρο αυτό αντιμετωπίζονται θέματα καθορισμού ειδικών λειτουργιών και χρήσεων, υποστηρικτικών της Ολυμπιακής εγκατάστασης του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου, στο πλαίσιο των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης που έχουν ήδη τεθεί με το Ειδικό Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (Ε.Σ.Ο.Α.Π.) της περιοχής …, προκειμένου να αναπτυχθεί αυτή, κατά το σχεδιασμό της, σύμφωνα και με τις διατάξεις του άρ. 15 του Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας … ως υπερτοπικός πόλος αθλητισμού, τουρισμού-αναψυχής, κοινωνικών υπηρεσιών και πολιτισμού της ευρύτερης περιοχής της Αθήνας. Συγκεκριμένα επιτρέπονται χρήσεις που εντάσσονται στο σύστημα κατηγοριών χρήσεων γης εντός των περιοχών των γενικών πολεοδομικών σχεδίων του π.δ. 6/1987 …, στο άρθρο 8 του οποίου προβλέπεται κατηγορία με περιεχόμενο “τουρισμός – αναψυχή”. Εντός της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται οι χρήσεις που καθορίζονται με το παρόν άρθρο, οι οποίες και κατανεμήθηκαν στις Ζώνες 1, 2 και 3 στις οποίες αναφέρεται το οικείο Ε.Σ.Ο.Α.Π., χωρίς να αναιρούν το βασικό πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής… Οι όροι και περιορισμοί δόμησης οποιωνδήποτε εγκαταστάσεων ανεγερθούν παραμένουν οι ορισθέντες με το ισχύον Ε.Σ.Ο.Α.Π., οι σχετικές διατάξεις του οποίου εφαρμόζονται εν προκειμένω» [βλ. και Πρακτικά της Ολομέλειας της Βουλής, συνεδρίαση ΡΞΓ΄ της 18ης Μαΐου 2005, σελ. 8550, όπου ο εισηγητής της πλειοψηφίας αναφέρει ότι: «Στην εγκατάσταση του Ιππικού Κέντρου στο Μαρκόπουλο προβλέπεται η κατασκευή γηπέδου γκολφ σε συγκεκριμένες ζώνες της εγκατάστασης, πράγμα που αναμένεται να αποφέρει και σημαντικά τουριστικά οφέλη. Ο βασικός χαρακτήρας της εγκατάστασης, ως ιππικού κέντρου, διατηρείται, ενώ προβλέπονται και οι χρήσεις που αποβλέπουν στην υποστήριξη των λειτουργιών του κέντρου, στάβλοι, αποθήκες, κτηνιατρική κλινική, σχολή ιππασίας κλπ.. Οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης οποιωνδήποτε εγκαταστάσεων αναγγελθούν, διέπονται από το ισχύον ΕΣΟΑΠ της περιοχής»].
10. Με τις ανωτέρω διατάξεις του ν. 3342/2005 ο νομοθέτης καθόρισε τις μεταολυμπιακές χρήσεις των δεκαοκτώ Ολυμπιακών συγκροτημάτων που απαριθμούνται στο άρθρο 9 και τα οποία βρίσκονται (όλα πλην τεσσάρων) στην περιοχή της Αττικής, προκειμένου τα συγκροτήματα αυτά να αποτελέσουν υπερτοπικούς πόλους ανάπτυξης, πολιτισμού και αθλητισμού. Προς τον σκοπό αυτό, ο νομοθέτης επέλεξε τα Ολυμπιακά συγκροτήματα για τα οποία θέλησε να καθορίσει μεταολυμπιακές χρήσεις, εξαιρώντας ορισμένες άλλες εγκαταστάσεις (όπως τον Ιππόδρομο), για τις οποίες επεφύλαξε διαφορετική μεταχείριση. Περαιτέρω, κατόπιν συνολικής εξέτασης των ως άνω επιλεγμένων συγκροτημάτων και κατόπιν εκτίμησης των χωρικών αναγκών, προέβη σε επιμερισμό των χρήσεων μεταξύ των ακινήτων που βρίσκονται στην Αττική, κατά τρόπο ώστε να αποφευχθεί η υπερπροσφορά ταυτόσημων χρήσεων (βλ. αιτιολογική έκθεση του νόμου). Στο πλαίσιο αυτό, με τις διατάξεις του ν. 3342/2005 προσδιορίζονται και συμπληρώνονται οι μεταολυμπιακές χρήσεις ανά ακίνητο, κατά τρόπο ώστε να διαμορφώνεται κατ’ αρχήν η χωρική ταυτότητα κάθε Ολυμπιακού συγκροτήματος. Ειδικά ως προς το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο, με τις διατάξεις του άρθρου 26 του ως άνω νόμου διατηρείται ο βασικός του χαρακτήρας ως ιππικού κέντρου. Επίσης, διατηρούνται σε ισχύ οι διατάξεις του π.δ. της 19.4.2002 (ΕΣΟΑΠ) και προστίθενται νέες χρήσεις, σχετικές με τη λειτουργία του Ιππικού Κέντρου ή υποστηρικτικές αυτού. Συγκεκριμένα, από τις διατάξεις του άρθρου 26, σε συνδυασμό με αυτές του ΕΣΟΑΠ, προκύπτει ότι το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο χωρίζεται σε τρεις ζώνες: α) ζώνη 1, η οποία συνιστά την είσοδο του συγκροτήματος (με φυλάκιο, εκδοτήρια και γήπεδο γκολφ), β) ζώνη 2 (κύρια ζώνη), στην οποία όλες σχεδόν οι χρήσεις αφορούν στη λειτουργία του Ιππικού Κέντρου (υπαίθριες αρένες, κλειστή αρένα, γήπεδα, στάβλοι, αποθήκες, κτηνιατρική κλινική, γραφεία διοίκησης, ιππικό μουσείο, σχολές ιππασίας και αναβατών, καταστήματα σχετικά με τη λειτουργία του Ιππικού Κέντρου, χώροι στάθμευσης κ.λπ.), με ορισμένες πρόσθετες χρήσεις (χώροι εστίασης, δημοπρασίες, ξενοδοχείο, ελικοδρόμιο, γήπεδο γκολφ), και γ) ζώνη 3, στην οποία προβλέπεται πάρκο με δυνατότητα διεξαγωγής του αγωνίσματος του τριάθλου, καθώς και ορισμένες πρόσθετες χρήσεις (ψυχαγωγική ιππασία, γήπεδο γκολφ). Σε όλες δε τις ζώνες εφαρμόζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζονται στο ΕΣΟΑΠ του 2002.
11. Στο Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (6876/4871/2008 απόφαση της Ολομέλειας της Βουλής, Α΄ 128) τίθενται ως στόχοι, πλην άλλων, η ενίσχυση του ρόλου της χώρας στον ευρωπαϊκό και διεθνή χώρο (άρθρο 2 περ. α΄), η ενίσχυση της περιφερειακής ανάπτυξης και της χωρικής συνοχής, η βελτίωση της ποιότητας ζωής, σε συνδυασμό με τη διαφύλαξη των ιδιαιτεροτήτων κάθε περιοχής, και η ενίσχυση των κοινωνικών υποδομών και υπηρεσιών εκπαίδευσης, υγείας, κοινωνικής πρόνοιας και αθλητισμού (άρθρο 2 περ. β΄), καθώς και η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος (άρθρο 2 περ. γ΄). Περαιτέρω, ενισχύεται η ένταξη της Αθήνας στα διεθνή και ευρωπαϊκά μητροπολιτικά κέντρα και ο ρόλος της ως ιστορικού και διαχρονικού κέντρου της Μεσογείου και ως σημαντικού τουριστικού προορισμού (άρθρο 3). Ειδικότερα, επιδιώκεται η ενίσχυση και εδραίωση του ρόλου της Αθήνας ως πόλης-πύλης και ως περιφερειακού μητροπολιτικού πόλου της Ε.Ε., η βελτίωση της ελκυστικότητάς της με την απόκτηση υψηλής ποιότητας περιβάλλοντος και η ανάδειξή της, μεταξύ άλλων, σε τουριστικό πόλο διεθνούς ακτινοβολίας με πολυσχιδή ταυτότητα και σε προορισμό μεγάλων αθλητικών εκδηλώσεων (άρθρο 5 περ. Β΄ παρ. 1).
12. Το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας−Αττικής (ν. 4277/2014, Α΄ 156), το οποίο, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 4 του ν. 4277/2014 και το άρθρο 6 παρ. 11 του ν. 4447/2016, επέχει ταυτόχρονα θέση Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου Αττικής, προβλέπει, στο άρθρο 4, ότι: «1. Η ενδυνάμωση του διεθνούς ρόλου της Αθήνας συναρτάται στρατηγικά με την οικονομική ανάπτυξη. Ο διεθνής ρόλος συναρτάται και ολοκληρώνεται με το ρόλο της Αττικής ως πόλου ενίσχυσης της αναπτυξιακής δυναμικής της χώρας, καθώς και με την προώθηση και βελτίωση δικτυώσεων με τα άλλα αστικά κέντρα και τις όμορες Περιφέρειες. 2. … 4. Η ενίσχυση του διεθνούς ρόλου της Αθήνας−Αττικής και η χωρικά στοχευμένη εξειδίκευση σε σχέση με τα συγκριτικά της πλεονεκτήματα επιδιώκεται με τους παρακάτω τρόπους: α) … ε) αύξηση της ελκυστικότητας της Αθήνας−Αττικής ως τουριστικού προορισμού με διεθνή ακτινοβολία, με: αα) ενίσχυση της τουριστικής υποδομής, διαφοροποίηση του τουριστικού προϊόντος, επέκταση της τουριστικής περιόδου και ββ) δικτύωση των πολιτιστικών πόλων και του φυσικού περιβάλλοντος, στ) … ζ) αξιοποίηση και εντατικοποίηση της χρήσης των Ολυμπιακών Εγκαταστάσεων και άλλων αθλητικών υποδομών, η) …». Περαιτέρω, με το άρθρο 9 παρ. 2.1 προβλέπεται ότι η Χωρική Υποενότητα Μεσογείων, η οποία συνιστά την ευρύτερη περιοχή του Διεθνούς Αερολιμένα Αθηνών (και στην οποία βρίσκεται το επίμαχο ακίνητο), αποτελεί υποδοχέα νέων οικονομικών δραστηριοτήτων και περιλαμβάνει σημαντικές διαπεριφερειακές λειτουργίες και οικονομικές δραστηριότητες, αποτελώντας πόλο ανάπτυξης της ευρύτερης περιοχής της Αθήνας (περ. β΄), ότι βασικοί πόλοι ανάπτυξης για την περιοχή αποτελούν οι οργανωμένες περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων, σε θέσεις με πολύ καλή υπερτοπική προσπελασιμότητα, όπου θα πρέπει να εγκατασταθούν κατά προτεραιότητα εξαρτημένες και ελκυόμενες από τον Διεθνή Αερολιμένα δραστηριότητες (περ. γ΄) και ότι κατεύθυνση για την ως άνω Χωρική Υποενότητα αποτελεί επίσης η προώθηση κατά προτεραιότητα του συνεδριακού, επιχειρηματικού, πολιτιστικού και περιηγητικού τουρισμού (περ. δ΄). Επίσης, σύμφωνα με το άρθρο 28 παρ. 2 του νέου ΡΣΑ, στους επί μέρους στόχους για την ανάπτυξη του τομέα του τουρισμού περιλαμβάνεται, μεταξύ άλλων, και η αξιοποίηση των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων [βλ. επίσης το οικείο Παράρτημα του ΡΣΑ επί του άρθρου 28 παρ. 2 (σελ. 4975 του ΦΕΚ), όπου αναφέρεται, μεταξύ άλλων: «…η) Αθλητικός τουρισμός: Προωθείται η ανάπτυξη του προπονητικού τουρισμού μέσω της αξιοποίησης της ολυμπιακής αθλητικής υποδομής για μεγάλες διοργανώσεις…»]. Όπως δε αναφέρεται στην αιτιολογική του έκθεση, το νέο ΡΣΑ λαμβάνει υπόψη τα Ολυμπιακά έργα και εγκαταστάσεις, τη δυναμική και τις επιπτώσεις τους σε περιοχές στρατηγικής σημασίας και μητροπολιτικής εμβέλειας.
13. Από τις ανωτέρω διατάξεις συνάγεται ότι το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας−Αττικής προβλέπει την αξιοποίηση και εντατικοποίηση της χρήσης των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων και άλλων αθλητικών υποδομών (πρβλ. ΣτΕ 2153/2015 Ολομ. σκ. 7) με σκοπό την ενδυνάμωση του διεθνούς ρόλου της Αθήνας−Αττικής και, ειδικότερα, την ενίσχυση της ελκυστικότητάς της ως τουριστικού προορισμού με διεθνή ακτινοβολία (βλ. και τους προαναφερθέντες στόχους του Γενικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης). Στο πλαίσιο αυτό, το νέο ΡΣΑ επιδιώκει την οικονομική ανάπτυξη των μεταολυμπιακών χρήσεων των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, όπως οι χρήσεις αυτές καθορίστηκαν κατ’ αρχήν με τις διατάξεις του ν. 3342/2005. Και ναι μεν, κατά την έννοια των ως άνω διατάξεων του ΡΣΑ, δεν αποκλείεται η περαιτέρω αξιοποίηση των εν λόγω εγκαταστάσεων με την τυχόν προσθήκη νέων χρήσεων, προκειμένου να εξυπηρετηθεί ο προορισμός κάθε ακινήτου ή να ενισχυθεί η επενδυτική του προοπτική με στόχο την ανάπτυξη του τουρισμού, η δυνατότητα, όμως, αυτή δεν εξικνείται μέχρι του σημείου να αναιρείται πλήρως η χωρική ταυτότητα που έχει κατ’ αρχήν αποδοθεί σε κάθε Ολυμπιακό συγκρότημα με τις διατάξεις του ν. 3342/2005, εκτός βέβαια εάν έχει επακολουθήσει μεταβολή του καθεστώτος διαχείρισης του συγκροτήματος (όπως έχει ήδη συμβεί, για παράδειγμα, στην περίπτωση των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων Ελληνικού και Αγίου Κοσμά – πρβλ. ΣτΕ 1305/2019 Ολομ., 757/2017 και ΠΕ 29/2018 Ολομ.).
14. Aπό τα στοιχεία του φακέλου που συνοδεύει το υπό επεξεργασία σχέδιο, και ιδίως από τη μελέτη του ΕΣΧΑΔΑ, η οποία εκπονήθηκε τον Ιούλιο του 2018, καθώς και την επικαιροποιημένη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του σχεδίου, η οποία εκπονήθηκε για πρώτη φορά το 2015 και επικαιροποιήθηκε τον Οκτώβριο του 2018 (κατόπιν της αναθεώρησης του σχεδιασμού με στόχο την πληρέστερη αντιμετώπιση των ζητημάτων της πολιτιστικής κληρονομιάς), προκύπτει ότι διερευνήθηκε ο καθορισμός του χωρικού προορισμού και επενδυτικής ταυτότητας του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3986/2011, με στόχο τη διασφάλιση συνθηκών βέλτιστης ανάπτυξης και αξιοποίησής του και παράλληλα την εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος. Στη μελέτη του ΕΣΧΑΔΑ αναφέρονται, ειδικότερα, τα εξής: Η περιοχή πολεοδομήθηκε με βάση το ως άνω ΕΣΟΑΠ του 2002, ενώ ο ν. 3342/2005 προέβλεψε τη δυνατότητα υποδοχής ορισμένων επιπλέον χρήσεων στο ακίνητο, ωστόσο οι νέες αυτές χρήσεις παραμένουν μονοδιάστατες και αφορούν κυρίως στην ανάπτυξη της περιοχής ως ιππικού κέντρου, εξαιρώντας ουσιαστικά λοιπές αθλητικές εγκαταστάσεις. Η σημερινή κατάσταση των εγκαταστάσεων της περιοχής, σε συνδυασμό με έναν αναβαθμισμένο χωρικό προορισμό, καθιστούν αναγκαίο τον επαναπροσδιορισμό του σχεδιασμού της μέσα από την αναδιάταξη των χρήσεων, πάντα με κύριο άξονα τη δυνατότητα ανάπτυξης αθλητικών εγκαταστάσεων και τον εμπλουτισμό τους. Ο παραπάνω σχεδιασμός οφείλει να λάβει υπόψη του τη γειτνίαση της περιοχής με τους γύρω οικισμούς και να λειτουργήσει συνεκτικά ως προς αυτούς, με σκοπό την ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής (κεφ. 1.1 της μελέτης ΕΣΧΑΔΑ, σελ. 6). Το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο, σύμφωνα με το ΕΣΟΑΠ, αποτελεί μία σημαντική αθλητική εγκατάσταση, που περιλαμβάνει λειτουργίες υπερτοπικής κυρίως εμβέλειας (λόγω και της λειτουργίας του Ιπποδρόμου). Οι δραστηριότητες που εξυπηρετεί αφορούν αποκλειστικά τον ιππικό αθλητισμό. Περιλαμβάνει τον Ιππόδρομο, κλειστές και ανοιχτές αρένες επίδειξης, πάρκο ψυχαγωγικής ιππασίας, κτηνιατρική κλινική (η οποία θεωρείται από τις πλέον σύγχρονες της Ευρώπης) και στάβλους. Το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο καλείται σήμερα να διαδραματίσει έναν αναβαθμισμένο ρόλο στην κατεύθυνση της τόνωσης αθλητικών δραστηριοτήτων μεγάλου φάσματος και δραστηριοτήτων αναψυχής, όσο και ενίσχυσης της τουριστικής ελκυστικότητας της περιοχής (κεφ. 1.2 της μελέτης ΕΣΧΑΔΑ, σελ. 32-34). Περαιτέρω, λαμβάνονται υπόψη οι ρυθμίσεις που απορρέουν από τις κατευθύνσεις του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, που περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, στο Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης, στο νέο ΡΣΑ και στο από 20.2.2003 π.δ., με το οποίο καθορίστηκαν χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης στην ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων εντός της ΖΟΕ Ν. Αττικής (κεφ. 2 της μελέτης ΕΣΧΑΔΑ, σελ. 48-65). Οι υφιστάμενες εγκαταστάσεις παραμένουν σήμερα σε καλή κατάσταση. Οι αθλητικές εγκαταστάσεις καταλαμβάνουν το 37,63% της υφιστάμενης δόμησης, οι εγκαταστάσεις των σημερινών στάβλων καταλαμβάνουν το 36,25%, ενώ οι βοηθητικές εγκαταστάσεις αποτελούν το 26,12% της δομημένης επιφάνειας του ακινήτου. Η κατηγοριοποίηση αυτή έχει σκοπό να επιβεβαιώσει τον αθλητικό χαρακτήρα του ακινήτου (κεφ. 3.10 της μελέτης ΕΣΧΑΔΑ, σελ. 95). Εξάλλου, στο βόρειο τμήμα υπάρχουν διάσπαρτοι θύλακες χαρακτηρισμένοι ως περιοχές δασικής προστασίας, ενώ σε όλη την έκταση του ακινήτου υπάρχουν μικροί πυρήνες σημαντικού αρχαιολογικού ενδιαφέροντος (πρόκειται για τον αρχαίο Δήμο Μυρρινούντος, έναν πλούσιο αγροτικό δήμο των κλασικών χρόνων, τμήμα του οποίου έχει αποκαλυφθεί, έχουν έρθει δε στο φως δρόμοι, ιερά, ναοί, αγροικίες, δημόσια κτίρια και αρχαία νεκροταφεία). Για τη διαμόρφωση της πρότασης χωρικού προορισμού του ακινήτου λαμβάνονται επίσης υπόψη, ως προς το εξωτερικό περιβάλλον του ακινήτου (α) η ραγδαία δημογραφική ανάπτυξη και η αντίστοιχη οικιστική ανάπτυξη της περιοχής, λόγω ιδίως της έντονης ανάπτυξης του παραλιακού μετώπου (Πόρτο Ράφτη) του Δήμου με το φαινόμενο της μόνιμης μετεγκατάστασης κατοίκων σε μια παραδοσιακή περιοχή β΄ κατοικίας, καθώς και της μετεγκατάστασης βιομηχανικών-βιοτεχνικών επιχειρήσεων και επιχειρήσεων χονδρεμπορίου, logistics κ.λ.π., που επέφεραν σημαντικές κοινωνικο-οικονομικές και πληθυσμιακές μεταβολές στον Δήμο Μαρκοπούλου, (β) η κομβική και ευνοϊκή θέση του ακινήτου σε σχέση με το κυκλοφοριακό και συγκοινωνιακό δίκτυο, κατόπιν της δημιουργίας σημαντικών έργων οδοποιίας που αναβάθμισαν την σύνδεση της περιοχής με το κέντρο της Αθήνας, όπως η Αττική Οδός και η λεωφ. Μαρκοπούλου – Λαυρίου, (γ) η άμεση γειτνίαση του ακινήτου με τον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών «Ελευθέριος Βενιζέλος», και (δ) η ύπαρξη και διατήρηση του Ιπποδρόμου, ο οποίος αποτελεί τον μεγαλύτερο και πιο σύγχρονο Ιππόδρομο στην Ευρώπη με σημαντικό κύκλο εργασιών. Περαιτέρω, ως προς το εσωτερικό περιβάλλον του ακινήτου, επισημαίνεται ότι: • η υπολειπόμενη δόμηση είναι σχετικά περιορισμένη, • ο συντελεστής κάλυψης (0,10) δεν επιτρέπει ουσιαστικά την υλοποίηση της υπολειπόμενης δόμησης, και • οι χρήσεις που ορίζονται ως επιτρεπόμενες είναι πολύ περιορισμένες και έχουν σκοπό την αποκλειστική χρήση του ακινήτου ως ιππικού κέντρου (κεφ. 4.1 της μελέτης ΕΣΧΑΔΑ, σελ. 101-103). Εξάλλου, τόσο στη μελέτη του ΕΣΧΑΔΑ όσο και στη ΣΜΠΕ εξετάζονται τρεις εναλλακτικές λύσεις: α) το «maximum σενάριο» με τη μέγιστη ανάπτυξη ανταποδοτικών χρήσεων και με βάση τους μέγιστους όρους δόμησης που ορίζει η νομοθεσία (ν. 3986/ 2011), δηλαδή με συντελεστή δόμησης 0,4 και ποσοστό κάλυψης 0,5, που στην πράξη ισοδυναμούν με συνολική δόμηση 170.607,06 τ.μ. σε αθλητικές εγκαταστάσεις, αναψυχή και λοιπές βοηθητικές χρήσεις (άρα 144.825,79 τ.μ. επιπλέον σε σχέση με την υπάρχουσα δόμηση), το σενάριο δε αυτό θα προκαλέσει μεν ιδιαίτερο δημοσιονομικό όφελος αλλά και αρνητικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις μεγάλης έντασης, β) το «μεσαίο σενάριο», με την αξιοποίηση μέτριας έντασης χρήσεων αθλητισμού – αναψυχής, το σενάριο δε αυτό κρίνεται ως ήπιου χαρακτήρα με ικανοποιητική σχέση επίτευξης δημοσιονομικών στόχων, αναπτυξιακών στοχεύσεων και περιβαλλοντικών – κοινωνικών επιπτώσεων, δεδομένου ότι (i) το δημοσιονομικό όφελος αναμένεται ιδιαίτερα σημαντικό, (ii) οι νέες χρήσεις κρίνονται συμβατές και με τις προοπτικές ανάπτυξης του Δήμου και γενικότερα της περιοχής των Μεσογείων, ενώ η περιορισμένη κλίμακα της προτεινόμενης ανάπτυξης είναι απόλυτα συμβατή με την λειτουργία της περιοχής, (iii) η δόμηση που θα προκύψει δεν αντιτίθεται στον ίδιο το χαρακτήρα του επιδιωκόμενου σχεδιασμού, αφού οι αθλητικές και ψυχαγωγικές δραστηριότητες συμβαδίζουν με την ήπια εκμετάλλευση του χώρου, (iv) ως προς την αναπτυξιακή προοπτική, οι νέες χρήσεις, με τον χαρακτήρα και την κλίμακά τους, λειτουργούν ευνοϊκά προς τη δημιουργία ενός σύγχρονου υπερτοπικού αθλητικού κέντρου, ώστε δίδεται η δυνατότητα στο ακίνητο να αποτελέσει ένα κέντρο μητροπολιτικής εμβέλειας, με μικτό χαρακτήρα, αθλητισμού και πρασίνου, (v) ως προς τις κοινωνικές επιπτώσεις, δημιουργείται σημαντικός αριθμός νέων θέσεων εργασίας, ενώ, γενικότερα, η ανάπτυξη ενός τέτοιου αθλητικού κέντρου αναμένεται να επιφέρει και έμμεσες θετικές κοινωνικές επιπτώσεις στους κατοίκους της περιοχής, (vi) η αύξηση της δόμησης που προτείνεται στην περιοχή αναμένεται να επιβαρύνει ελαφρώς το φυσικό περιβάλλον του ακινήτου, ωστόσο οι αρνητικές επιπτώσεις κρίνονται μικρής έντασης, και γ) το μηδενικό σενάριο, το οποίο δεν θα επιφέρει δημοσιονομικά οφέλη, εμποδίζει οποιαδήποτε αναπτυξιακή προοπτική του ακινήτου και διαιωνίζει το πρόβλημα της υπολειτουργίας του και το καθεστώς σταδιακής υποβάθμισής του, που ισχύουν μέχρι σήμερα. Με τα δεδομένα αυτά, επιλέχθηκε το μεσαίο σενάριο, ως η βέλτιστη σχέση μεταξύ δημοσιοοικονομικού οφέλους, επενδυτικής αποτελεσματικότητας και χωροταξικής, πολεοδομικής και περιβαλλοντικής προοπτικής του χώρου και της ευρύτερης περιοχής, δεδομένου ότι τα κοινωνικά και δημοσιονομικά του οφέλη είναι ιδιαίτερα σημαντικά και ισοσταθμίζουν τις ούτως ή άλλως περιορισμένες αρνητικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις. Στο πλαίσιο αυτό, διαμορφώθηκε η πρόταση του σχεδίου, μέσω της οποίας επιχειρείται να εισαχθούν πολύπλευρες αθλητικές δραστηριότητες αναψυχής στο χώρο του ακινήτου, με σκοπό τη δημιουργία ενός μητροπολιτικού αθλητικού πάρκου. Το σενάριο αυτό αποτελεί τη μοναδική λύση που μπορεί να προσδώσει στο ακίνητο μία βιώσιμη προοπτική. Προτείνεται να χωροθετηθούν νέες χρήσεις αθλητισμού και αναψυχής και βοηθητικές χρήσεις, ενώ διατηρούνται και αναβαθμίζονται οι υφιστάμενες εγκαταστάσεις (βλ. κεφ. 4.2 της μελέτης ΕΣΧΑΔΑ, σελ. 105-120, και κεφ. 5 της ΣΜΠΕ, σελ. 64-76). Η πρόταση του σχεδίου [όπως η πρόταση αυτή είχε διατυπωθεί αρχικώς, χωρίς δηλαδή την κατωτέρω αναφερόμενη πρόβλεψη περί «κυρίαρχης» ιππικής χρήσης] αντιμετωπίζει το ακίνητο ως μία ενιαία περιοχή η οποία χωρίζεται σε επιμέρους ζώνες: Α) Ζώνη Ι «θεματικού πάρκου-αναψυχής», η οποία αποτελεί τη βασική ζώνη ανάπτυξης της περιοχής. Οι όροι δόμησης της συγκεκριμένης ζώνης που ορίζονται με το ΕΣΧΑΔΑ έχουν σκοπό να δώσουν στο ακίνητο τη δυνατότητα ανάπτυξης περαιτέρω αθλητικών χρήσεων, χωρίς, όμως, αυτές να αλλοιώσουν την μέχρι πρότινος ταυτότητά του. Για τον λόγο αυτό μειώνεται ο συντελεστής δόμησης σε 0,11 και αυξάνεται ο συντελεστής κάλυψης σε 15%, με σκοπό να καταστεί εφικτή η υλοποίηση του συντελεστή δόμησης. Με βάση τους παραπάνω συντελεστές προκύπτει δυνατότητα δόμησης ίση με 46.916,94 τ.μ. και κάλυψης ίση με 63.977,65 τ.μ. Με δεδομένη την ύπαρξη υφιστάμενης δόμησης 26.099,48 τ.μ. και κάλυψης 29.983,20 τ.μ., οι δυνατότητες της ζώνης σε υπολειπόμενη δόμηση υπολογίζονται σε 20.904,97 τ.μ. και 34.113,78 τ.μ. υπολειπόμενης κάλυψης, κρίνονται δε επαρκείς για την ανάπτυξη νέων αθλητικών χρήσεων και βοηθητικών χρήσεων. Η κάλυψη αυξάνεται με σκοπό να εξυπηρετήσει τις απαιτήσεις των ιδιαίτερων αθλητικών χρήσεων (π.χ. στέγαστρα κερκίδων). Επίσης, το μέγιστο ύψος ορίζεται σε 15 μ., ενώ ειδικά για τις αθλητικές εγκαταστάσεις ορίζεται σε 35 μ., λόγω ιδιαίτερων απαιτήσεων (π.χ. στέγαστρα κερκίδων, πυλώνες στήριξης στεγάστρων κ.λπ.). Β) Ζώνη ΙΙ «προστασίας δασικών εκτάσεων», η οποία περιλαμβάνει εκτάσεις δασικού χαρακτήρα. Στη ζώνη αυτή, που εντάσσεται υποχρεωτικά ως ζώνη προστασίας, δεν επιτρέπεται η δόμηση. Γ) Ζώνη ΙΙΙ «πρόσβασης-στάθμευσης», η οποία εντάσσεται στο ΕΣΧΑΔΑ ως ξεχωριστή ζώνη χωρίς δυνατότητες περαιτέρω ανάπτυξης και με απαγόρευση ανέγερσης μόνιμων κτιριακών εγκαταστάσεων. Σημειωτέον ότι στο δυτικό τμήμα του οικοπέδου εκτείνεται το Πάρκο Ιππικού Τριάθλου (Cross Country), εμβαδού 419.442 τ.μ., με τεχνητή λίμνη [ζώνη 3 του ν. 3342/2005], το οποίο, όμως, παραμένει εκτός της έκτασης που πρόκειται να αξιοποιηθεί με το προτεινόμενο ΕΣΧΑΔΑ (κεφ. 5.1 της μελέτης ΕΣΧΑΔΑ, σελ. 121-129). Περαιτέρω, στη ΣΜΠΕ εκτιμώνται και αξιολογούνται οι περιβαλλοντικές επιπτώσεις που ενδέχεται να προκύψουν από την υλοποίηση του προτεινόμενου ΕΣΧΑΔΑ. Αναδεικνύονται επίσης δύο περιβαλλοντικά ζητήματα που εμφανίζονται στην άμεση περιοχή μελέτης και ελήφθησαν υπόψη κατά τη διαδικασία κατάρτισης του σχεδίου: α) η διαχείριση των ρεμάτων της ευρύτερης περιοχής μελέτης, δεδομένου ότι το ακίνητο βρίσκεται σε άμεση γειτνίαση με τις λεκάνες ρεμάτων που εκβάλουν στον ποταμό Ερασίνο, η διευθέτηση των οποίων δεν έχει ολοκληρωθεί, με αποτέλεσμα να προκαλούνται πλημμυρικά φαινόμενα, και β) τα απορρίμματα εντός του ακινήτου της μελέτης, δοθέντος ότι, με βάση τους υφιστάμενους περιβαλλοντικούς όρους του έργου, σε όλη την επιφάνεια του δαπέδου των στάβλων θα πρέπει να υπάρχει στρωμνή η οποία θα απομακρύνεται καθημερινά σε ειδικό χώρο εναπόθεσης κοντά στην περιοχή των στάβλων και μακριά από τους χώρους παραμονής των φιλίππων, ωστόσο η παραπάνω απαιτούμενη εγκατάσταση δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί (κεφ. 3.3 της ΣΜΠΕ, σελ. 28). Μεταξύ δε άλλων, και προκειμένου να εκτιμηθούν οι ανάγκες υδροδότησης του έργου κατά τη φάση λειτουργίας του, η ΣΜΠΕ διατυπώνει ορισμένες παραδοχές, που αντιστοιχούν στο δυσμενέστερο από περιβαλλοντική σκοπιά σενάριο: «1. Από τα 20.904,97 τ.μ. της νέας δόμησης, υποθέτουμε ότι το 50% (≈10.500τ.μ.) θα αποτελείται από ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις 5 αστέρων (δυσμενές σενάριο). Εκτιμάται ότι το 55% περίπου αφορά στα δωμάτια (5.775 τ.μ.). 2. Εφόσον τα ξενοδοχεία είναι 5 αστέρων υπολογίζεται ημερήσια κατανάλωση νερού 450lt/κλίνη. 3. Κάθε δωμάτιο ξενοδοχείου, το οποίο εκτιμάται ότι έχει εμβαδόν 30 τ.μ., περιλαμβάνει 2 κλίνες. Συνεπώς υπολογίζεται 10.500/30 = 350 δωμάτια = 700 κλίνες. 4. Υποθέτουμε ότι τα υφιστάμενα κτίρια στάβλων του Ιππικού Κέντρου μετασκευάζονται σε ξενώνες (κατοικίες) σύμφωνα με το δυσμενέστερο σενάριο. Συνεπώς θα έχουμε 9.223 τ.μ. δόμησης για κατοικία και, με κατ’ εκτίμηση μέσο όρο 80 τ.μ. περίπου ανά κατοικία, προκύπτει σύνολο 115 κατοικιών. 5. Σε κάθε κατοικία διαμένουν 4 άτομα με ημερήσια κατανάλωση νερού 200lt/άτομο. Συνολικά έχουμε 460 κατοίκους. Συνεπώς η εκτίμηση των αναγκών υδροδότησης στη φάση λειτουργίας έγινε με βάση τις ακόλουθες παραδοχές: 1. Εκτιμώμενος ημερήσιος αριθμός επισκεπτών: 21.000 άτομα, με εκτιμώμενη κατανάλωση ύδατος 6 L/άτομο/ημέρα. 2. Εκτιμώμενος αριθμός εργαζομένων: 1100 άτομα, με εκτιμώμενη κατανάλωση ύδατος 25 L/άτομο/ημέρα. 3. Εκτιμώμενος αριθμός κατοίκων: 460 άτομα, με εκτιμώμενη κατανάλωση ύδατος 200 L/άτομο/ημέρα» (κεφ. 6.14 της ΣΜΠΕ, σελ. 252). Λαμβάνοντας δε υπόψη, μεταξύ άλλων, και την πιστή τήρηση και εφαρμογή των περιβαλλοντικών όρων που θα προκύψουν από την περιβαλλοντική αδειοδότηση των επιμέρους έργων, αναφέρεται ότι οι επιπτώσεις στο υδατικό περιβάλλον του υπό μελέτη ΕΣΧΑΔΑ θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν αρνητικές ως προς τον χαρακτήρα τους, μέτριας έντασης, τοπικής κλίμακας, μακροχρόνιες και μερικώς αντιμετωπίσιμες (κεφ. 7.2.5 της ΣΜΠΕ, σελ. 264). Εξάλλου, ειδικά σε ό,τι αφορά τα αρχαιολογικά ευρήματα, που εντοπίζονται σε πολλές διάσπαρτες θέσεις εντός του ακινήτου (αφού κατά τη διάρκεια της κατασκευής του ιππικού κέντρου εντοπίστηκαν πάνω από 21 αρχαιολογικοί χώροι), προβλέπεται η διατήρηση και η ανάδειξή τους, ενώ στο επόμενο στάδιο της χωροθέτησης επενδυτικού σχεδίου και σύνταξης ΜΠΕ οι αρχαιολογικοί χώροι θα αποκτήσουν ζώνες προστασίας και ελεύθερες διαδρομές, ώστε να είναι προσβάσιμοι στο ευρύ κοινό (κεφ. 7.3.9 της ΣΜΠΕ, σελ. 284). Εξάλλου, σε ό,τι αφορά τις νέες χρήσεις γης, αναμένεται να ευνοηθεί η ανάπτυξη δραστηριοτήτων του ιδιωτικού τομέα με συγκεκριμένα έργα και ιδιως με: – νέες αθλητικές υποδομές και εγκαταστάσεις, – ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και κατοικία, – χώρους συνάθροισης κοινού, εστίασης, διασκέδασης, αναψυχής. Επίσης, με την εφαρμογή του σχεδίου δύναται να προκύψουν και έργα και δραστηριότητες που θα εκπορεύονται από τον δημόσιο τομέα, όπως η βελτίωση των υποδομών της περιοχής του ακινήτου και ιδίως η ολοκλήρωση της διευθέτησης των ρεμάτων της περιοχής για αντιπλημμυρικούς λόγους (κεφ. 4.7 της ΣΜΠΕ, σελ. 62-63).
15. Περαιτέρω, από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτουν επίσης τα εξής: Η ως άνω επικαιροποιημένη ΣΜΠΕ υποβλήθηκε, με το από 17.12.2018 έγγραφο του ΤΑΙΠΕΔ, στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία και ξεκίνησε τη διαδικασία της διαβούλευσης. Μεταξύ άλλων, η Ελληνική Ομοσπονδία Ιππασίας, η εγκατάσταση της οποίας στο Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο προβλέφθηκε με το ΕΣΟΑΠ του 2002 και διατηρείται μέχρι σήμερα, έλαβε μέρος στη διαβούλευση, εκφράζοντας τις αντιρρήσεις της επί του σχεδίου. Ειδικότερα, ανέφερε ότι το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο, το οποίο είναι το μεγαλύτερο και πληρέστερο ιππικό κέντρο της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, αποτελεί τον κύριο χώρο διεξαγωγής των σημαντικότερων εθνικών και διεθνών εκδηλώσεων του αθλήματος της ιππασίας στην Ελλάδα [λ.χ. Ευρωπαϊκά Πρωταθλήματα (2006, 2008), 15 αγώνες Παγκοσμίου Κυπέλλου (από το 2003 έως το 2018), Βαλκανικά Πρωταθλήματα (2012, 2016), Αγώνες Special Olympics (2011) κ.ά.], ενώ στον ίδιο χώρο πραγματοποιούνται ετησίως 20 περίπου εθνικές διοργανώσεις στα ιππικά αθλήματα, σεμινάρια, σχολές προπονητών ιππασίας κ.λπ.. Περαιτέρω, η Ομοσπονδία ανέφερε ότι (α) η γειτνίαση με τον Ιππόδρομο δημιουργεί ένα ενιαίο σύνολο γύρω από το άλογο και την οικονομία που αναπτύσσεται σε σχέση με αυτό, (β) το άθλημα της ιππασίας απαιτεί εγκαταστάσεις ειδικών προδιαγραφών (αγωνιστικοί χώροι ειδικών προδιαγραφών, στάβλοι, κτηνιατρική κλινική κ.λπ.), με αποτέλεσμα να μην υπάρχει εναλλακτική λύση [χωροθέτησης του Ιππικού Κέντρου] στην παρούσα φάση, η δε Ομοσπονδία συμμετέχει με δαπάνες της σε έργα συντήρησης των εγκαταστάσεων, συντελώντας στη μεταολυμπιακή αξιοποίησή τους, (γ) το Κλειστό Ιπποδρόμιο είναι το μοναδικό στην Ελλάδα που παρέχει τη δυνατότητα προπόνησης και διεξαγωγής αγώνων κατά τους χειμερινούς μήνες, και (δ) εάν δεν διασφαλιστεί η υποχρεωτική ιππική χρήση, υφίσταται ο κίνδυνος «έξωσης» της αγωνιστικής ιππασίας από το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο, γεγονός που θα αποτελέσει μεγάλο πλήγμα για ένα ολυμπιακό άθλημα και θα σημάνει το τέλος των προοπτικών διεθνούς συνεργασίας και ανάπτυξης σε αυτόν τον τομέα (περί των ανωτέρω, βλ. τα από 21.3.2019, 30.9.2019 και 16.10.2019 έγγραφα της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ιππασίας προς το ΤΑΙΠΕΔ, τον Υφυπουργό Αθλητισμού και τον Υφυπουργό Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος, αντίστοιχα). Κατόπιν τούτων, η ΔΙΠΑ, με το ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/91108/5806/9.10.2019 έγγραφό της προς το Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ., επεσήμανε ότι η βασική παραδοχή της ΣΜΠΕ, κατά την οποία η επιλογή της μηδενικής λύσης αναμένεται να διαιωνίσει το καθεστώς της σταδιακής υποβάθμισης που διέπει μέχρι σήμερα το ακίνητο λόγω της μη χρήσης των εγκαταστάσεών του, έρχεται σε αντίθεση με τα έγγραφα της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ιππασίας, καθώς και ότι πρέπει να υποβληθεί νέα ΣΜΠΕ, προκειμένου να τηρηθεί εκ νέου η διαδικασία διαβούλευσης, καθόσον είτε το περιεχόμενο της ΣΜΠΕ δεν ανταποκρίνεται στην υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου είτε τροποποιείται ο προτεινόμενος σχεδιασμός κατ’ αποδοχή της πρότασης διατήρησης της αθλητικής ιππικής χρήσης. Στη συνέχεια, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ/ΓρΥΦΧΑΠ/106400/ 767/18.11.2019 έγγραφο του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας προς τον Πρόεδρο του ΤΑΙΠΕΔ, κρίθηκε αναγκαίο να υπάρξει ρητή και σαφής θεσμική ρύθμιση για υποχρεωτική αθλητική χρήση του Κέντρου, αθλητική ιππασία και τέλεση μεγάλων αγωνιστικών ιππικών διοργανώσεων, με διατήρηση των υπαρχουσών για τον σκοπό αυτό εγκαταστάσεων, καθώς και να υπάρξει σχετική πρόβλεψη στα τεύχη δημοπράτησης του επικείμενου διαγωνισμού. Το έγγραφο, όμως, αυτό ανακλήθηκε εξ υπαρχής με το νεότερο ΥΠΕΝ/ΓρΥΦΧΑΠ/116025/965/ 10.12.2019 έγγραφο του ίδιου Υφυπουργού. Επί των ανωτέρω αντιρρήσεων, το ΤΑΙΠΕΔ υπογράμμισε τον κίνδυνο μη βιωσιμότητας του Ιππικού Κέντρου, λόγω των ιδιαιτέρως υψηλών εξόδων συντήρησής του, στα οποία η Ελληνική Ομοσπονδία Ιππασίας συμμετέχει στοιχειωδώς και μόνο ως προς τους χώρους που η ίδια χρησιμοποιεί, ανέφερε δε ότι η ΣΜΠΕ έχει λάβει υπόψη και, πάντως, δεν αποκλείει τη δυνατότητα διατήρησης της χρήσης και λειτουργίας του ακινήτου ως ιππικού κέντρου, χωρίς, όμως, να την καθιστά ούτε υποχρεωτική ούτε μοναδική αθλητική χρήση. Με την ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/35627/2044/13.4.2020 εισήγηση, η ΔΙΠΑ τάχθηκε υπέρ της περιβαλλοντικής έγκρισης του ΕΣΧΑΔΑ, σημειώνοντας, μεταξύ άλλων, ότι οι χρήσεις που σχετίζονται με τη μεταολυμπιακή λειτουργία του ακινήτου, όπως αυτές ορίζονται στο άρθρο 26 του ν. 3342/ 2005, δεν διαφοροποιούνται ουσιαστικά από τις προβλεπόμενες χρήσεις του ΕΣΧΑΔΑ, εξαιρούνται, όμως, πλέον οι εγκαταστάσεις γκολφ και οι αποθήκες, ενώ το Ιππικό Μουσείο είναι δυνατόν να διατηρηθεί στο πλαίσιο των νέων χρήσεων (παρ. Β3 της εισήγησης). Επίσης, στην εισήγηση της ΔΙΠΑ (παρ. Δ1, με τίτλο «Διαφοροποιήσεις που επιβάλλονται στο ΕΣΧΑΔΑ από την ενσωμάτωση της περιβαλλοντικής διάστασης, κατόπιν αξιολόγησης και στάθμισης των αποτελεσμάτων της διαβούλευσης») αναφέρεται ότι: «Κατά την μελέτη εφαρμογής (master plan) του χωρικού προορισμού του ακινήτου εντός των ορίων του ΕΣΧΑΔΑ, να διασφαλιστούν τα εξής: i. H προστασία των αρχαιολογικών ευρημάτων … και η ανάδειξη του χώρου σε πολιτιστικό τοπόσημο της ευρύτερης περιοχής της Μεσογαίας. ii. H αξιοποίηση των υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεων για αθλητική ιππασία, χωρίς τον αποκλεισμό λοιπών αθλητικών χρήσεων εντός του ακινήτου. iii. Η ανάπτυξη των λοιπών χρήσεων με συμπληρωματικό κυρίως χαρακτήρα στη λειτουργία των αθλητικών χρήσεων. iv. …». Ακολούθως, το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας (ΚΣΔΑΔΠ), το οποίο είχε ήδη συνεδριάσει το 2018 επί του θέματος (βλ. πρακτικά της 24.9.2018), συνεδρίασε τρεις ακόμη φορές προκειμένου να διατυπώσει την τελική εισήγησή του (βλ. πρακτικά της 29.7.2021, της 24.11.2021 και της 13.4.2022). Από τα πρακτικά αυτά προκύπτουν τα εξής: Α) Κατά τη συνεδρίαση της 29.7.2021, έγινε παρουσίαση από χρηματοοικονομικούς συμβούλους, οι οποίοι ανέφεραν ότι από το 2018 και με βάση το προηγούμενο σχέδιο ΕΣΧΑΔΑ, που προέβλεπε τη δυνατότητα χρήσης θεματικού πάρκου με έμφαση στις αθλητικές εγκαταστάσεις, έγινε προσέγγιση των επενδυτών, αλλά, εν τέλει, διαπιστώθηκε ότι, κατόπιν της εισήγησης της ΔΙΠΑ, όπου τέθηκαν οι όροι για την ιππική χρήση, φάνηκε να περιορίζεται το επενδυτικό ενδιαφέρον, ως εκ τούτου δε η θέση που εκφράστηκε από τους χρηματοοικονομικούς συμβούλους ήταν υπέρ της ιππικής χρήσης, χωρίς, όμως, αυτή να αποτελεί το κύριο στοιχείο του ακινήτου. Μετά την αποχώρηση των συμβούλων, η Πρόεδρος του ΚΣΔΑΔΠ αναφέρθηκε, μεταξύ άλλων, στα αιτήματα της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ιππασίας και σημείωσε ότι το Δημόσιο «έχει δείξει με την εισήγηση της ΔΙΠΑ για τη ΣΜΠΕ, ότι επί της ουσίας δέχεται την αναγκαιότητα συνέχισης ιππικής χρήσης στο ακίνητο». Ύστερα από διαλογική συζήτηση τα μέλη συμφώνησαν να τροποποιηθεί η παράγραφος 3α του άρθρου 2 του σχεδίου ως εξής: «Διασφαλίζεται η αξιοποίηση των υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεων για αθλητική ιππασία, χωρίς τον αποκλεισμό λοιπών συμβατών αθλητικών χρήσεων» (βλ. πρακτικά της 29.7.2021). Β) Κατά τη συνεδρίαση της 24.11.2021, εκπρόσωποι του ΤΑΙΠΕΔ πρότειναν τη συγκέντρωση της ιππικής χρήσης σε ένα τμήμα του ακινήτου, ώστε να μπορέσει ο επενδυτής να αξιοποιήσει το υπόλοιπο τμήμα. Τούτο δε ενόψει και των λοιπών δεσμεύσεων στις οποίες υπόκειται το ακίνητο (ορισμός αρχαιολογικών διαδρομών και μονοπατιών από το Υπουργείο Πολιτισμού, χώρος πυροσβεστικής υπηρεσίας, δασικές εκτάσεις, ρίσκο αποκάλυψης αρχαιολογικών ευρημάτων κατά τη διάρκεια των εκσκαφών κ.λπ.). Η Πρόεδρος του ΚΣΔΑΔΠ ανέφερε ότι «…το Συμβούλιο καλείται να ισορροπήσει γιατί με βάση την πρόταση του ΤΑΙΠΕΔ δεν εξασφαλίζεται ότι θα διατηρηθούν όσα ήδη υφίστανται… Καταρχάς έχουμε ως δεδομένο ότι ο χώρος αυτός δεν μπορεί να πάει πουθενά κι επομένως θα πρέπει να βρούμε τη χρυσή τομή…» και τόνισε ότι «… με τον τρόπο που υποβάλλεται η πρόταση δεν διασφαλίζεται νομικά ότι ένας μελλοντικός επενδυτής δεν θα μπορεί να … αφαιρέσει όλες τις υφιστάμενες εγκαταστάσεις από το χώρο». Ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υ.Π.ΕΝ. επεσήμανε ότι: «… Υπάρχει εδώ μια ιδιαιτερότητα που έχει να κάνει με συγκεκριμένη αθλητική δραστηριότητα, διότι τέτοιες δυνατότητες ανάπτυξης με κύρια δραστηριότητα το άλογο δεν συναντά κανείς εύκολα αλλού στην Αττική. … Κατανοώ τον προβληματισμό του ΤΑΙΠΕΔ που θέλει να δώσει περισσότερα κίνητρα στον επενδυτή, από την άλλη όμως διατηρώ τις επιφυλάξεις μου στο κατά πόσον μια τέτοια δραστηριότητα που δύσκολα συναντάς στην Αττική μπορούμε να επιτρέψουμε να περιοριστεί. Με τρόπο μάλιστα που ο εν δυνάμει μελλοντικός επενδυτής να “θελήσει” να την εξαφανίσει…». Άλλα μέλη του ΚΣΔΑΔΠ ανέφεραν ότι «…με τον τρόπο που διατυπώνεται η πρόταση του ΤΑΙΠΕΔ, δεν υπάρχει ασφάλεια ότι θα παραμείνει η αθλητική ιππασία…» και ότι «…δεν έχουμε ολοκληρωμένη επενδυτική πρόταση. Εμείς θέλουμε να αξιοποιήσουμε το Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου και όχι ένα οποιοδήποτε ακίνητο. Με την πρόταση του ΤΑΙΠΕΔ υπάρχει κίνδυνος να απαλειφθεί εντελώς ο ιππικός χαρακτήρας του χώρου…». Στη συνέχεια, ο ως άνω Γενικός Γραμματέας τόνισε ότι το Συμβούλιο έχει την ευθύνη της διατήρησης ισορροπίας μεταξύ της ανάγκης αξιοποίησης του ακινήτου και της διατήρησης των υφιστάμενων χρηστών και πρότεινε να πραγματοποιηθεί μία συνάντηση με το ΤΑΙΠΕΔ «…προκειμένου να αποσαφηνιστούν τα σημεία που μπορούν να αναθεωρηθούν εν δυνάμει, καθιστώντας σαφές στο Ταμείο ότι δεν θ’ αλλάξει ο χαρακτήρας του χώρου. Επίσης, σε τεχνικό επίπεδο να δουν εάν μπορεί να αναδιανεμηθεί ο χώρος διατηρώντας τη χρήση του στην προσαρμογή…». Κατόπιν τούτων, αναβλήθηκε η υπόθεση προκειμένου να διερευνηθεί κατά πόσον εξυπηρετεί το ΤΑΙΠΕΔ η προσαρμογή με διατήρηση της ιππικής χρήσης (βλ. πρακτικά της 24.11.2021). Γ) Κατά την τελευταία συνεδρίαση της 13.4.2022, παρουσιάστηκε, κατ’ αρχάς, ένα τοπογραφικό διάγραμμα, όπου πλέον διακρινόταν ένας χώρος με κίτρινο χρώμα, εμβαδού 160 στρεμμάτων, τον οποίο «θα καταλαμβάνει αποκλειστικά η αθλητική ιππασία», ώστε να «επιτυγχάνεται ένας λειτουργικός διαχωρισμός της χρήσης για αθλητική ιππασία από τις υπόλοιπες αθλητικές χρήσεις, κατά το μεγαλύτερο διάστημα του έτους», και σημειώθηκε ότι θα μπορούσε η αθλητική ιππασία να απομονωθεί πλήρως, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι σε περιόδους μεγάλων ιππικών αθλητικών διοργανώσεων δεν θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί όλος ο χώρος. Ακολούθως, όμως, ένας εκπρόσωπος του ΤΑΙΠΕΔ αναφέρθηκε σε κυρίαρχη (και όχι αποκλειστική) χρήση της αθλητικής ιππασίας, δηλώνοντας ότι «… βρίσκει σύμφωνο το Ταμείο η διατύπωση περί διασφάλισης της αθλητικής ιππασίας ως κυρίαρχης χρήσης, αρκεί αυτή να μην εκτείνεται υποχρεωτικά στο σύνολο των υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεων…», καθώς και ότι «…δεν αποτελεί πρόβλημα η παράλληλη ύπαρξη και διαφορετικής αθλητικής χρήσης, εάν καταφέρει να την χωροθετήσει στο ακίνητο ο επενδυτής». Η Πρόεδρος του ΚΣΔΑΔΠ εξέφρασε την αίσθηση πως τίθεται υπό αμφισβήτηση η ιππική χρήση. Ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υ.Π.ΕΝ. ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι το Συμβούλιο, με την αναφορά περί συμβατών αθλητικών χρήσεων, προσπάθησε να διασφαλίσει ότι δεν θα τεθεί μελλοντικά σε δεύτερη ή τρίτη μοίρα η χρήση της αθλητικής ιππασίας, ότι στην Αττική δεν υπάρχουν πολλοί χώροι όπου αναπτύσσεται η ιππική δραστηριότητα και ότι, εφόσον βρίσκεται σε κοντινή απόσταση και ο Ιππόδρομος, το ακίνητο θα πρέπει να διατηρήσει τη σχετιζόμενη με το άλογο ταυτότητά του. Πρότεινε λοιπόν να τεθεί ως κυρίαρχη η χρήση της αθλητικής ιππασίας με τη δέσμευση μίας μεγάλης έκτασης (εντός του κίτρινου περιγράμματος) αποκλειστικά για τον σκοπό αυτό, δήλωσε δε ότι «η προοπτική αυτή τον βρίσκει σύμφωνο, αρκεί να αποτελεί κόκκινη γραμμή για τον επενδυτή η μη μεταβολή ή αλλοίωση αυτού του χώρου», ενώ στον υπόλοιπο χώρο να μπορούν να αναπτυχθούν μικτές αθλητικές χρήσεις, όπως π.χ. γήπεδο ποδοσφαίρου, μπάσκετ, τέννις κ.λπ. Κατόπιν των ανωτέρω, προτάθηκε εν τέλει η ανάγκη τροποποίησης της διατύπωσης της παραγράφου 3α του άρθρου 2 του σχεδίου π.δ/τος, ώστε να προβλέπεται ως κυρίαρχη η χρήση της αθλητικής ιππασίας στον χώρο εντός του κίτρινου περιγράμματος, χωρίς τον αποκλεισμό λοιπών αθλητικών χρήσεων στην υπόλοιπη έκταση του ακινήτου (βλ. πρακτικά της 13.4.2022).
16. Το υπό επεξεργασία σχέδιο αποτελείται από πέντε άρθρα. Με το άρθρο 1 του σχεδίου εγκρίνεται το ΕΣΧΑΔΑ, ενώ με το άρθρο 2 καθορίζονται ο χωρικός προορισμός του ακινήτου, οι χρήσεις γης κατά ζώνες και οι όροι δόμησης. Ειδικότερα, καθορίζεται ως βασικός χωρικός προορισμός του εν λόγω ακινήτου η χρήση «Θεματικό Πάρκο – Αναψυχή» του άρθρου 11 παρ. Β΄ περ. 3 του ν. 3986/2011, περαιτέρω δε εξειδικεύονται οι χρήσεις γης και οι όροι και περιορισμοί δόμησης κατά ζώνες, ως εξής: Α) Ζώνη Ι: Θεματικό Πάρκο – Αναψυχή. Στη ζώνη αυτή, εμβαδού 426.517,642 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις του άρθρου 11 παρ. Β΄ περ. 3 του ν. 3986/2011 [και συγκεκριμένα: α) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, β) Κοινωνική πρόνοια, γ) Γραφεία, Τράπεζες, ε) Κατοικία, στ) Εκπαίδευση, ζ) Αθλητικές εγκαταστάσεις, η) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, θ) Θρησκευτικοί χώροι, ι) Περίθαλψη, ια) Χώροι συνάθροισης κοινού, ιβ) Εστίαση, ιγ) Αναψυκτήρια, ιε) Στάθμευση (κτίρια – γήπεδα), ιστ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων, ιζ) Τουριστικά καταλύματα και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις και υποδομές, ιη) Ελικοδρόμιο, ιηα) Κατασκευή μόνιμων εγκαταστάσεων για κινηματογραφικές παραγωγές (studios)], πλην των χρήσεων: υπεραγορές, πολυκαταστήματα, εμπορικά κέντρα, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισμοί, Διοίκηση, κέντρα διασκέδασης, κέντρα αναψυχής, επιχειρήσεις εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics), αποθήκες. Επιτρέπεται, επίσης, κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει τον γενικό προορισμό του ακινήτου. Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,11. Μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη: 15%. Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 15 μ. και, ειδικά για τις αθλητικές εγκαταστάσεις: 35 μ. Απαγορεύεται η δόμηση εντός των ορίων των αρχαιολογικών θέσεων. Διατηρούνται οι υφιστάμενες χρήσεις της κτηνιατρικής κλινικής και της πυροσβεστικής. Επιπλέον, με την παράγραφο 3 του άρθρου 2 τίθενται πρόσθετοι περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις της Ζώνης Ι: α) Οι επί μέρους επιτρεπόμενες χρήσεις έχουν υποχρεωτικά συμπληρωματικό χαρακτήρα προς τη λειτουργία των αθλητικών εγκαταστάσεων. Στις αθλητικές εγκαταστάσεις συμπεριλαμβάνονται όλες οι ιππικές και βοηθητικές αυτών υποδομές. Οι αθλητικές εγκαταστάσεις πρέπει να κατέχουν κατ’ ελάχιστον το 35% της πραγματοποιούμενης συνολικής δόμησης στο ακίνητο. Διασφαλίζεται η αξιοποίηση υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεων με κυρίαρχη τη χρήση της αθλητικής ιππασίας στον χώρο που προσδιορίζεται εντός κίτρινου περιγράμματος, όπως αυτός απεικονίζεται στο χάρτη του άρθρου 1, χωρίς τον αποκλεισμό των λοιπών αθλητικών χρήσεων στην υπόλοιπη έκταση του ακινήτου. β) Η χρήση κατοικίας επιτρέπεται αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση των λειτουργικών αναγκών του Πάρκου και αφορά στην αναβάθμιση των υφιστάμενων κτιρίων εντός του ακινήτου. Η χρήση κατοικίας δεν επιτρέπεται για την κάλυψη οικιστικών αναγκών της ευρύτερης περιοχής. Οι χρήσεις κατοικίας και τουριστικών καταλυμάτων και λοιπών τουριστικών εγκαταστάσεων και υποδομών δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν από κοινού το 20% της πραγματοποιούμενης συνολικής δόμησης στο ακίνητο. γ) Η χρήση περίθαλψης αφορά αποκλειστικά στην εξυπηρέτηση των αθλητικών χρήσεων εντός του ακινήτου. δ) Οι χρήσεις κοινωνικής πρόνοιας και εκπαίδευσης συνδέονται με τη βασική αθλητική χρήση του Πάρκου και αφορούν αποκλειστικά στην κάλυψη αναγκών του προσωπικού που απασχολείται στο Πάρκο. Β) Ζώνη ΙΙ: Περιοχή δασικής προστασίας. Η ζώνη αυτή, εμβαδού 120.424,27 τ.μ., ορίζεται ως περιοχή προστασίας και αποτελείται από τις δασικού χαρακτήρα εκτάσεις που περιλαμβάνονται στο ακίνητο. Στις πιο πάνω εκτάσεις διατηρείται ο δασικός χαρακτήρας και το φυσικό ανάγλυφο και απαγορεύεται κάθε δόμηση. Γ) Ζώνη ΙΙΙ: Πρόσβασης-Στάθμευσης. Η ζώνη αυτή, εμβαδού 42.510,95 τ.μ., λειτουργεί αποκλειστικά ως οδικό δίκτυο πρόσβασης και χώρος στάθμευσης για το ακίνητο. Οποιαδήποτε άλλη χρήση απαγορεύεται. Στην έκταση αυτή επιτρέπεται, κατ’ εξαίρεση, η κατασκευή εγκατάστασης εισόδου ή φυλακίου, με μέγιστη δόμηση 15 τ.μ. και μέγιστο ύψος 3,50 τ.μ. Σε περίπτωση υλοποίησης της δόμησης αυτής μειώνεται αντίστοιχα η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στη Ζώνη Ι. Με το άρθρο 3 του σχεδίου επιβάλλονται κατευθύνσεις και μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος, καθώς και σύστημα περιβαλλοντικής παρακολούθησης, ενώ με το άρθρο 4 τίθενται ειδικοί όροι για την προστασία και ανάδειξη της πολιτιστικής κληρονομιάς. Τέλος, με το άρθρο 5 καθορίζεται ο χρόνος έναρξης ισχύος του διατάγματος.
17. Στην εισηγητική έκθεση που συνοδεύει το σχέδιο αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα εξής: Λαμβάνοντας υπόψη τη θέση και τα φυσικά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, σε συνδυασμό με τη χωροταξική θεώρηση και την αναπτυξιακή προοπτική της ευρύτερης περιοχής, αλλά και το ιστορικό ανάπτυξης αυτού, προτείνεται η επιβεβαίωση, συμπλήρωση, διευκρίνιση, τροποποίηση και επικαιροποίηση των θεσμοθετημένων χρήσεων, όρων και περιορισμών δόμησης για το εν λόγω ακίνητο. Με σκοπό τη διαφύλαξη του χαρακτήρα και τη διασφάλιση της ανάπτυξης του ακινήτου καθορίζονται τρεις ζώνες χρήσεων γης εντός της έκτασης, εκ των οποίων οι δύο είναι ζώνες προστασίας και μόνο η μία είναι ζώνη ανάπτυξης, όπου η επιτρεπόμενη γενική χρήση είναι αυτή του «Θεματικού Πάρκου – Αναψυχής». Η αξιοποίηση του ακινήτου με την ως άνω χρήση θα δημιουργήσει σημαντικά οφέλη στην ευρύτερη περιοχή, ενδυναμώνοντας τη θέση της πρωτεύουσας και συμβάλλοντας στη διατήρηση και ανάδειξη του αθλητικού χαρακτήρα του ακινήτου, σε συνθήκες αειφορίας και με εμπλουτισμό των υφιστάμενων εγκαταστάσεων. Επιδίωξη παραμένει η προστασία και ανάδειξη των φυσικών και τεχνητών πόρων του ακινήτου. Με τις προτεινόμενες χρήσεις, όρους και περιορισμούς δόμησης εξασφαλίζεται η διατήρηση και αναβάθμιση του αθλητικού χαρακτήρα του ακινήτου, η αξιοποίηση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων και υποδομών και, τέλος, η διαφύλαξη και ενίσχυση του φυσικού περιβάλλοντος. Επιπλέον, προβλέπεται η δυνατότητα να εμπλουτισθεί το αθλητικό προϊόν, επιδιώκοντας την άρση της μονοδιάστατης λειτουργίας του ακινήτου ως ιππικού, αποκλειστικά, κέντρου. Αποφεύγεται η διατάραξη της αισθητικής του τοπίου και οι αλλοιώσεις στη μορφολογία του εδάφους και διασφαλίζεται η συμβατότητα με τα παρακείμενα οικοσυστήματα, καθώς και η προσβασιμότητα όλων των πολιτών στους αρχαιολογικούς χώρους. Οι νέοι τομείς ανάπτυξης που δημιουργούνται συνδυάζουν αθλητισμό, πράσινο, πολιτισμό, ήπιες τουριστικές και εμπορικές χρήσεις, χρήσεις εστίασης και αναψυχής, σε μία λογική όπου λειτουργούν συμπληρωματικά με τον χαρακτήρα της ευρύτερης περιοχής. Η προτεινόμενη ανάπτυξη συνιστά συγκερασμό τριών κύριων συνιστωσών δημόσιου συμφέροντος: α) δημιουργία ενός πλαισίου ανάπτυξης του ακινήτου με δημοσιονομικό όφελος για το Δημόσιο, β) βιώσιμη ανάπτυξη και κοινωνική αξιοποίηση των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, γ) διατήρηση και βελτίωση των πολιτιστικών στοιχείων και μνημείων της περιοχής του ακινήτου. Στο πλαίσιο αυτό, καθορίζονται οι εξής αρχές: • Διατήρηση του αθλητικού χαρακτήρα του ακινήτου • Διατήρηση ζωνών προστασίας πρασίνου • Διατήρηση και ανάδειξη αρχαιολογικών ευρημάτων • Άρση της μονοδιάστατης λειτουργίας της περιοχής ως ιππικού κέντρου, με τον εμπλουτισμό των αθλητικών χρήσεων και της ψυχαγωγίας και με προοπτική ανάπτυξης ενός σύγχρονου μητροπολιτικού αθλητικού κέντρου, αλλά και με διατήρηση και ενίσχυση του μέχρι σήμερα χαρακτήρα του ως αθλητικής εγκατάστασης.
18. Με το υπό επεξεργασία σχέδιο επιχειρείται ουσιώδης τροποποίηση των μεταολυμπιακών χρήσεων του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου, το οποίο μεταβάλλεται από ιππικό κέντρο, με ορισμένες πρόσθετες σχετικές ή υποστηρικτικές χρήσεις, σε θεματικό πάρκο αθλητικού χαρακτήρα, με ορισμένες συμπληρωματικές χρήσεις τουρισμού και αναψυχής και με «κυρίαρχη» τη χρήση της αθλητικής ιππασίας σε ένα τμήμα του ακινήτου. Επίσης, τροποποιούνται οι προβλεπόμενες στο άρθρο 26 του ν. 3342/2005 ζώνες του ακινήτου, ενώ μένει εκτός του ΕΣΧΑΔΑ η ζώνη 3 (πάρκο τριάθλου) του άρθρου 26 του ν. 3342/2005, με αποτέλεσμα οι διατάξεις του άρθρου αυτού να καλύπτουν ευρύτερη έκταση σε σχέση με αυτήν του παρόντος ΕΣΧΑΔΑ. Με τα δεδομένα αυτά, η χωρική ταυτότητα του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί με τις διατάξεις του ν. 3342/2005, μεταβάλλεται ουσιωδώς και σε τέτοιο σημείο ώστε οι ως άνω διατάξεις του ν. 3342/2005 επί της ουσίας καταργούνται πλήρως, αφού δεν μπορούν εφεξής να συνυπάρχουν με τις προβλέψεις του υπό εξέταση ΕΣΧΑΔΑ. Ωστόσο, η πλήρης αυτή μεταβολή του χωρικού προορισμού του ακινήτου, μη περιοριζόμενη σε μερική προσθήκη χρήσεων προκειμένου να αξιοποιηθεί επενδυτικά το ακίνητο (πρβλ. ΠΕ 185/2013 5μ. παρατ. 9, σχετικά με το ΕΣΧΑΔΑ του Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης, το οποίο, πάντως, εγκρίθηκε πριν από τον ν. 4277/ 2014), δεν εναρμονίζεται με τον υπερκείμενο χωροταξικό σχεδιασμό, και συγκεκριμένα με τις προβλέψεις του Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας-Αττικής (ν. 4277/2014), το οποίο, κατά τα προεκτεθέντα, επιδιώκει την οικονομική ανάπτυξη των μεταολυμπιακών χρήσεων των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, όπως οι χρήσεις αυτές καθορίστηκαν κατ’ αρχήν με τις διατάξεις του ν. 3342/2005, και, πάντως, δεν επιτρέπει να αναιρείται πλήρως η χωρική ταυτότητα που έχει αποδοθεί σε κάθε Ολυμπιακό συγκρότημα με τις διατάξεις αυτές. Για τον λόγο αυτό, άλλωστε, δεν τίθεται, εν προκειμένω, ζήτημα εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 12 παρ. 4 του ν. 3986/2011, με τις οποίες παρέχεται η δυνατότητα να τροποποιούνται με το ΕΣΧΑΔΑ εγκεκριμένα ΕΠΣ, ΤΠΣ, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ και άλλα σχέδια χρήσεων γης, δοθέντος ότι με τις διατάξεις αυτές δεν επιτρέπεται, πάντως, η ανατροπή του χωροταξικού σχεδιασμού και, ως εκ τούτου, το υπό εξέταση ΕΣΧΑΔΑ δεν μπορεί, με βάση το άρθρο 12 παρ. 4 του ως άνω νόμου, να μεταβάλει τις διατάξεις του ΡΣΑ, το οποίο επέχει θέση Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου. Συνεπώς, ο καθορισμός των χρήσεων γης με το υπό επεξεργασία σχέδιο δεν προτείνεται νομίμως, διότι δεν εναρμονίζεται με τις υπερκείμενες κατευθύνσεις του ΡΣΑ (ν. 4277/ 2014), ερμηνευόμενες σε συνδυασμό με τις διατάξεις του ν. 3342/2005, οι οποίες εξακολουθούν επί του παρόντος να ισχύουν.
19. Πέραν των ανωτέρω, δεν αιτιολογείται επαρκώς η κατά τα ανωτέρω μεταβολή των χρήσεων και, κατ’ επέκταση, του χωρικού προορισμού του ακινήτου. Ειδικότερα, με το υπό επεξεργασία σχέδιο επιδιώκεται η άρση της μονοδιάστατης λειτουργίας του ακινήτου ως ιππικού κέντρου και η ανάπτυξη ενός σύγχρονου μητροπολιτικού αθλητικού κέντρου, η πρόταση δε αυτή αποτέλεσε αντικείμενο της μελέτης του ΕΣΧΑΔΑ και της ΣΜΠΕ. Στη συνέχεια, όμως, η ίδια η ΔΙΠΑ διαπίστωσε αρχικά αντιφάσεις μεταξύ του περιεχομένου της ΣΜΠΕ και των αναφερομένων στα έγγραφα της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ιππασίας και επεσήμανε στο ΤΑΙΠΕΔ ότι πρέπει να υποβληθεί νέα ΣΜΠΕ, προκειμένου να τηρηθεί εκ νέου η διαδικασία διαβούλευσης, καθόσον είτε το περιεχόμενο της ΣΜΠΕ δεν ανταποκρίνεται στην υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου είτε τροποποιείται ο προτεινόμενος σχεδιασμός κατ’ αποδοχή της πρότασης διατήρησης της αθλητικής ιππικής χρήσης. Ακολούθως, τόσο η ΔΙΠΑ όσο και το ΚΣΔΑΔΠ, με τις εισηγήσεις τους, διαπίστωσαν την ανάγκη διατήρησης της αθλητικής ιππασίας στο συγκεκριμένο ακίνητο, λαμβάνοντας ως δεδομένο ότι το άθλημα αυτό (το οποίο απαιτεί εγκαταστάσεις ειδικών προδιαγραφών) δεν μπορεί να μεταφερθεί σε άλλο χώρο εντός της Αττικής. Κατόπιν τούτου, η Διοίκηση επιχείρησε να ισορροπήσει ανάμεσα στην προσπάθεια να αποδοθεί μία ελκυστική επενδυτική ταυτότητα στο ακίνητο και στην ανάγκη διατήρησης του ιππικού κέντρου, τουλάχιστον σε ένα τμήμα του ακινήτου. Παρόλα αυτά, ενώ το πρώτο σκέλος υπήρξε αντικείμενο των ως άνω μελετών, το δεύτερο σκέλος, το οποίο ανέκυψε μεταγενεστέρως, δεν αποτέλεσε αντικείμενο μελέτης, ώστε να διαπιστωθεί πόσες και ποιες από τις υφιστάμενες εγκαταστάσεις είναι απολύτως αναγκαίες για τη διατήρηση της αθλητικής ιππασίας και τη διεξαγωγή αγώνων και λοιπών δραστηριοτήτων. Αντιθέτως, επιλέχθηκε ένα τμήμα του ακινήτου (εντός του κίτρινου περιγράμματος), δίχως, όμως, να προκύπτει σε ποια κριτήρια στηρίχθηκε η επιλογή αυτή και εάν το συγκεκριμένο τμήμα επαρκεί, λαμβανομένων υπόψη και των εντός αυτού υφιστάμενων εγκαταστάσεων, για τη διατήρηση της εν λόγω χρήσης. Εξάλλου, η ΣΜΠΕ, κατά την εκτίμηση των επιπτώσεων, προβαίνει και σε υποθετικές παραδοχές που δεν προκύπτουν ευθέως από την πρόταση του σχεδίου (λ.χ., για την εκτίμηση των αναγκών υδροδότησης του έργου, θεωρεί ότι τα υφιστάμενα κτίρια στάβλων του Ιππικού Κέντρου μετασκευάζονται σε ξενώνες/ κατοικίες σύμφωνα με το δυσμενέστερο σενάριο, καθώς και ότι ο εκτιμώμενος ημερήσιος αριθμός επισκεπτών είναι 21.000 άτομα), οι ως άνω δε παραδοχές όχι μόνο δεν διασφαλίζουν την αθλητική ιππασία αλλά την εξοβελίζουν. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι η Διοίκηση καταλήγει μεν, εν προκειμένω, στην ανάγκη διατήρησης της αθλητικής ιππασίας εντός του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου, από την άλλη πλευρά, όμως, μεταβάλλει ουσιωδώς τη χωρική ταυτότητα του ακινήτου (από ιππικό σε αθλητικό κέντρο), ενώ δεν τεκμηριώνει επαρκώς την επιλεγείσα λύση της «κυρίαρχης χρήσης» της αθλητικής ιππασίας εντός ενός τμήματος του συγκροτήματος. Με τα δεδομένα αυτά, ο καθορισμός των χρήσεων με το υπό επεξεργασία σχέδιο, πέραν της μη εναρμόνισής του με τον υπερκείμενο σχεδιασμό, δεν προτείνεται νομίμως, λόγω ελλιπούς και αντιφατικής αιτιολογίας.
20. Εξάλλου, ο καθορισμός ως «κυρίαρχης» της χρήσης της αθλητικής ιππασίας σε ένα τμήμα του ακινήτου αφενός δεν αποτελεί ρύθμιση προβλεπόμενη στον νόμο και αφετέρου είναι ασαφής. Ειδικότερα, η έννοια της «κυρίαρχης χρήσης» δεν προβλέπεται στις διατάξεις του ν. 3986/2011, διαφέρει δε εντελώς από την έννοια του γενικού χωρικού προορισμού του ακινήτου και της υπαγωγής του σε μία γενική κατηγορία χρήσεων γης. Περαιτέρω, κατά την έννοια των διατάξεων του άρθρου 11 στοιχ. Β΄ του ν. 3986/2011, οι οποίες περιέχουν ομαδοποίηση των χρήσεων γης, η Διοίκηση είναι ελεύθερη να επιλέγει μεταξύ των επί μέρους χρήσεων κάθε γενικής κατηγορίας ανάλογα με την ταυτότητα του σχεδιαζόμενου στον χώρο επενδυτικού σχεδίου και, βεβαίως, κατά συνεκτίμηση των χαρακτηριστικών της ρυθμιζόμενης έκτασης ή ακινήτου (πρβλ. ΠΕ 230/2020 παρατ. 23, 87/2020 παρατ. 27, 219/2019 παρατ. 18), οι ρυθμίσεις, όμως, αυτές πρέπει να είναι σαφείς και αρκούντως ακριβείς, με τυχόν αναφορά και στην υφιστάμενη κατάσταση, και να επιτρέπουν την περαιτέρω επενδυτική αξιοποίηση του ακινήτου σύμφωνα με τον υπερκείμενο σχεδιασμό. Άλλωστε, η έλλειψη ασάφειας είναι επιβεβλημένη για κάθε πολεοδομική ρύθμιση (πρβλ. ΠΕ 1/2024 παρατ. 24, 9/2008, 127/2004, 493/2001, 155/2000 κ.ά.), πολλώ δε μάλλον για το ΕΣΧΑΔΑ, το οποίο αποδίδει επενδυτική ταυτότητα σε συγκεκριμένο ακίνητο με καθορισμό γενικών και ειδικών χρήσεων γης και, συνεπώς, δεν αποτελεί σχέδιο χαμηλής κανονιστικής πυκνότητας κατά τούτο, περαιτέρω δε η έλλειψη ασάφειας ικανοποιεί και την ανάγκη ασφάλειας δικαίου για τους επενδυτές. Στην προκειμένη περίπτωση, η πρόβλεψη της «κυρίαρχης χρήσης» της αθλητικής ιππασίας, η οποία μάλιστα δεν καλύπτεται από τις παραδοχές της μελέτης του ΕΣΧΑΔΑ και της ΣΜΠΕ, έχει ασαφές περιεχόμενο, διότι δεν προκύπτει αμέσως και εκ των προτέρων σε ποια έκταση και ένταση είναι επιτρεπτές οι λοιπές χρήσεις στο εν λόγω τμήμα του ακινήτου ούτε προκύπτει με ποιον ακριβώς τρόπο διασφαλίζεται η αθλητική ιππασία ως «κυρίαρχη χρήση». Ο όρος αυτός επιδέχεται τόσων ερμηνειών (υποχρεωτική χρήση, δεσπόζουσα από την άποψη της έκτασης των εγκαταστάσεων, κυρίαρχη κατά χρόνο κ.λπ.), ώστε επί της ουσίας καθίσταται κενός περιεχομένου και, ως εκ τούτου, δεν διασφαλίζει τον χωρικό προορισμό του ακινήτου ως ιππικού κέντρου, ούτε καν ως προς ένα τμήμα αυτού. Τούτο δε προκύπτει και από την αμηχανία και αδυναμία της Διοίκησης να προσδώσει συγκεκριμένο περιεχόμενο στην ως άνω έννοια, όπως προκύπτει από τα προμνημονευθέντα πρακτικά του ΚΣΔΑΔΠ, όπου γίνεται λόγος άλλοτε για «αποκλειστική χρήση», άλλοτε για «λειτουργικό διαχωρισμό της χρήσης κατά το μεγαλύτερο διάστημα του έτους», άλλοτε για «κυρίαρχη χρήση της αθλητικής ιππασίας με τη δέσμευση μίας μεγάλης έκτασης (εντός του κίτρινου περιγράμματος) αποκλειστικά για τον σκοπό αυτό» κ.ο.κ., ενώ αναντιστοιχία παρατηρείται ακόμη και στο συνοδευτικό του σχεδίου τοπογραφικό διάγραμμα, στο υπόμνημα του οποίου δεν αναφέρεται η φράση «κυρίαρχη χρήση» αλλά η φράση «υποχρεωτική ιππική χρήση». Εξάλλου, η ως άνω ασάφεια δεν μπορεί να καλυφθεί στο επόμενο στάδιο της χωροθέτησης του επενδυτικού σχεδίου, διότι, όπως προαναφέρθηκε, ο προσδιορισμός των γενικών και ειδικών χρήσεων γης αποτελεί αντικείμενο αποκλειστικά του πρώτου σταδίου του σχεδιασμού και της έγκρισης του ΕΣΧΑΔΑ. Κατόπιν τούτων, η αόριστη πρόβλεψη της αθλητικής ιππασίας ως «κυρίαρχης χρήσης» στο εντός του κίτρινου περιγράμματος τμήμα του ακινήτου δεν είναι νόμιμη.
21. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω και σύμφωνα ιδίως με όσα εκτέθηκαν στις τρεις προηγούμενες παρατηρήσεις, το υπό επεξεργασία σχέδιο διατάγματος δεν προτείνεται νομίμως.

Πρόεδρος: Μ. Γκορτζολίδου
Εισηγητής: Δ. Μπουγάτσος

Facebook

0

Twitter

Linkedin

email

Print